رکود مسکن در سال های اخیر به معضلی برای اقتصاد ایران تبدیل شده است و این میهمان ناخوانده گویا قصد خروج از بازار را نداردوتلاش دولتمردان و مسئولان هم تاکنون نتوانسته است این صنعت پرسود، حجیم و اشتغالزا را از رکود خارج کند.
به اعتقاد کارشناسان رکود حاکم بر بخش مسکن چند مولفه دارد که یکی از آنها مباحث سیاسی است ودر واقع به نظر می رسد تنش روابط ایران با کشورهای غربی یکی از مولفه هایی است که به مشکلات این بخش دامن زده است.همچنین از دیگر مولفه ها فقدان تزریق پول و تسهیلات کافی از سوی دولت به بخش ساخت و ساز تزریق است .
به زعم کارشناسان، سود بانکی آفتی در اقتصاد کشور است که حتی کاهش آن در سال های اخیر هم نتوانسته است گشایشی در رونق ساخت و ساز و تولید داشته باشد. در کنار این موارد، براساس آمارهای موجود در ایران میلیون ها حاشیه نشین، ساکن بافت های فرسوده و اجاره نشین وجود دارد که حتی اگر فکری برای آنها هم نشود، سالانه باید ۷۰۰ هزار واحد مسکونی احداث شود.
کارشناسان همچنین معتقدند که باید علت اصلی مساله رکود مسکن را به طور کلی باید در سیاست های اقتصادی و به طور خاص در سیاست های مسکن جستجو کرد. از جمله این که طی سال های گذشته انبوهی از منابع بانکی و وجوه مردم تبدیل به مسکن شد که البته نه برای مصرف که برای سرمایه گذاری بوده است. ۵ر۲ میلیون واحد مسکونی به این شکل ساخته شده است که اغلب لوکس هستند، در حالی که طی این سال ها قدرت خرید برای مردم ایجاد نشده است.
در همین خصوص کارشناس اقتصادی و فعالان بخش مسکن همچنین درباره اقدامات لازم برای خروج از رکود و ایجاد حداقل رونق معتقدند که سیاست های مسکن باید تغییر کند. تزریق نقدینگی،افزایش تسهیلات خرید تا ۸۰ درصد قیمت واحد مسکونی و کم کردن میزان اقساط آن، ایجاد قدرت خرید برای مصرف کننده واقعی از طریق کاهش سود وام بانکی و پرداخت یارانه از سوی دولت، تشویق بخش خصوصی و سرمایه گذاران به حضور در این بخش از جمله اقدامات فوری است که کارشناسان معتقدند باید در اوایل کار دولت دوازدهم باید انجام شود.
مصطفی قلی خسروی عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاورین املاک درباره علت رکود چند ساله در بخش مسکن معتقد است: رکود حاکم بر بخش مسکن چند مولفه دارد که یکی از آنها مباحث سیاسی است. در واقع دشمنی کشورهای غربی با ایران به بی ثباتی اقتصادی کشور هم دامن زده و این امر در بخش مسکن خود را به شکل رکود نشان داده است.
وی می افزاید:در مولفه دوم، خود دولت عامل رکود مسکن است. دولت باید پول کافی به بخش ساخت و ساز تزریق کند و در کنار آن سازنده، سرمایه گذار
و بخش خصوصی باید مورد توجه جدی قرار بگیرند؛ به عبارتی دولت باید با بخش خصوصی آشتی کند زیرا دنیای امروز دنیای استفاده از سرمایه گذار و بخش خصوصی است.
وی از سود بانکی به عنوان آفتی در اقتصاد کشور یاد می کند و می افزاید: با اینکه سود بانکی به ۱۵ درصد رسیده است، اما باز هم نرخ بسیار بالایی است و مانع گردش چرخ اقتصاد کشور می شود. پرداخت سود بانکی مانع شکوفایی اقتصاد کشور شده است و حتی اعتقاد علما و اهل دین که سود بانکی را خلاف شرع می‌دانند، کاملا به جاست.
قلی خسروی خاطرنشان می کند: همه این عوامل دست به دست هم داده و به رکود دامن زده است و اگر دولت نتواند راهکاری برای برون رفت از آن پیدا کند نه فقط نیل به رونق امکانپذیر نیست بلکه بر روی محبوبیت دولت هم تاثیر خواهد گذاشت.
عضو هیات رئیسه اتحادیه مشاورین املاک نسخه برون رفت فوری از رکود را اعطای تسهیلات و تزریق پول به متقاضیان و انبوه سازان می داند و می افزاید: یک اشتباه متداول در کشور در بوق و کرنا کردن افزایش حقوق کارمندان است که به دنبال آن افزایش چند برابری قیمت ها از جمله در املاک و اجاره را شاهد هستیم. به همین دلیل و به اعتقاد من اگر مسکن مهر ساخته نمی شد اکنون قیمت مسکن بسیار بیشتر از اینها بود و احتمالا رکودی عمیق تر را شاهد بودیم.
نیاز به ۶ میلیون واحد مسکونی جدید
رئیس اسبق سازمان های نظام مهندسی ساختمان تهران و البرز و نایب رئیس اسبق نظام مهندسی کشور هم درباره علل رکود بازار مسکن می گوید: براساس آمارهای موجود، در ایران ۱۱ میلیون نفر حاشیه نشین و ۸ میلیون نفر ساکن بافت های فرسوده داریم که با در نظر گرفتن بعد خانوار ۴ تا ۵(متوسط ۵ر۴) نفر در کشور ۵ر۲ میلیون واحد مسکونی برای حاشیه نشینان و قریب ۲ میلیون واحد مسکونی برای ساکنان بافت های فرسوده نیاز داریم. بنابراین، فقط برای همین دو قشر به ۵ر۴ میلیون واحد مسکونی در دو تراز قیمتی، «بسیارناچیز برای حاشیه نشینان» و «زیر متوسط برای ساکنان بافت های فرسوده» نیاز است. علاوه براین، حدود ۴ر۱ میلیون خانواده هم مسکن شخصی ندارند و اجاره نشین هستند.
کامیار بیات ماکو می افزاید: از سوی دیگر، خالص افزایش سالانه جمعیت (با کسر وفات یافتگان) حدود ۳ر۱ میلیون نفر است. یعنی به صورت بالقوه حداقل نصف این مقدار (۶۵۰ هزار واحد) هم برای تازه دامادان و نو عروسان نیاز به مسکن داریم. البته در این بخش، از تعداد طلاق ها در مقابل عدد افراد مستقل ازدواج نکرده، صرف نظر کرده ایم .همچنین تعدادی ساختمان هم سالانه با پایان یافتن عمر مفید یا پیش از آن (خوشبختانه اخیراً برخی شهرداری ها و از جمله شهرداری تهران تخریب ساختمان های
جوانتر از ۲۵ سال را ممنوع کرده اند) تخریب و جایگزین می شود که آماری از آن ندارم. ولی به صورت سرجمع می توانیم دو مورد اخیر را مجموعاً ۷۰۰ هزار واحد برآورد کنیم؛ بنابراین، حتی اگر فکری برای حاشیه نشینان، ساکنان بافت های فرسوده و اجاره نشینان هم نکنیم، سالانه ۷۰۰ هزار واحد مسکونی باید احداث شود. این در حالی است که در بین سال های ۹۰ تا ۹۵ بطور متوسط سالانه ۵۶۰ هزار واحد مسکونی ساخته شده است. بنابراین سالانه ۱۴۰ هزار واحد و مجموعاً ۷۰۰ هزار واحد فقط ظرف ۵ سال اخیر نیاز انباشته به مسکن شخصی بدون پاسخ مانده است. جالب است که بدانیم اکنون فقط در تهران حدود ۴۹۰ هزار و در کل کشور ۶ر۲ میلیون واحد خالی وجود دارد.
وی تصریح می کند: بدنیست از گرایش خریداران هم خبردار باشیم. برای مثال در تهران بیش از ۵۰ درصد واحدهای فروخته شده در سال ۹۵ کمتر از ۸۰ متر مربع مساحت داشته و قیمت متوسط آنها مترمربعی ۴ر۴ میلیون تومان بوده است .
مافیای قدرتمند در بخش مسکن
واحدهای خالی نکته ای است که دکتر حسین راغفر عضو هیات علمی دانشگاه الزهرا هم بر آن صحه می گذارد و می گوید: علت اصلی مساله رکود مسکن را به طور کلی باید در سیاست های اقتصادی و به طور خاص در سیاست های مسکن جستجو کرد.
طی سال های گذشته انبوهی از منابع بانکی و وجوه مردم تبدیل به مسکن شد که البته نه برای مصرف که برای سرمایه گذاری بوده است. ۵ر۲ میلیون واحد مسکونی به این شکل ساخته شده است که اغلب لوکس هستند، در حالی که طی این سال ها قدرت خرید برای مردم ایجاد نشده است.
وی می ا فزاید: از سال ۱۳۸۰ تا پایان ۱۳۹۲ دوره تجاری مسکن داشتیم که در دنیا بی سابقه است. معمولا ادوار تجاری مسکن در دنیا ۲۰ تا ۲۵ ساله است، اما در ایران ظرف مدت ۱۲ سال ۳ بار چرخه تجاری اتفاق افتاد که به واسطه آن عده ای
اعتبار بانک ها و منابع عمومی مردم را به ساخت و ساز سوق دادند به گونه ای که فقط در سال ۱۳۹۱ حدود ۲۵ درصد تولید ناخالص داخلی کشور در بخش مسکن سرمایه گذاری شد که رقمی تکان دهنده است.‌ وی از وجود مافیایی قدرتمند در بخش مسکن هم خبر می دهد و
می گوید: این مافیا به دنبال تورم در مسکن است تا مردم را به خرید خانه تحریک کنند، در حالیکه چنین اتفاقی باعث تشدید رکود در آینده خواهد شد زیرا مردم برای همین قیمت های فعلی هم قدرت خرید ندارند.
این کارشناس اقتصادی در پاسخ به اینکه دولت باید چه اقداماتی برای خروج از رکود و حداقل رونق انجام دهد، خاطرنشان می کند: سیاست های مسکن باید تغییر کند که البته هیچ چشم اندازی برای آن دیده
نمی شود. مسکن در دنیا یک کالای سیاسی است به همین دلیل دولت ها بر آن نظارت دارند و برای کنترل آن و ایجاد تعادل در بازار عرضه و تقاضا برنامه ریزی می کنند. از این رو در کشورهای صنعتی دولت تسهیلات بسیار بالایی به خصوص برای خانه اولی ها اختصاص می دهد که از ۷۰ تا ۹۰ درصد قیمت واحد مسکونی را در بر می گیرد. در واقع دولت ها با پرداخت یارانه، سود پرداختی توسط خریدار را کاهش داده و قدرت خرید را افزایش می دهند.
ادامه دارد