بازار مسکن در حالی با کاهش قدرت خرید و رشد هزینه‌های اجاره مواجه است که تبدیل ملک به کالای سرمایه‌ای و ناهماهنگی تولید با نیاز کشور، خانه‌دار شدن مستأجران را دشوارتر کرده است. به گزارش مهر، بازار مسکن ایران در شرایطی قرار گرفته است که خانه‌دار شدن برای بخش قابل‌توجهی از خانوارها، به‌ویژه مستأجران، به هدفی دور از دسترس تبدیل شده و همزمان، افزایش هزینه‌های اجاره، رشد مخارج زندگی و کاهش قدرت خرید، فشار بر متقاضیان مصرفی را تشدید کرده است. در این میان، مسکن که باید پیش از هر چیز پاسخگوی نیاز اساسی خانوارها به سرپناه باشد، بیش از گذشته در معرض نگاه سرمایه‌ای قرار گرفته و فاصله میان قیمت خانه و توان مالی متقاضیان واقعی، به یکی از چالش‌های اصلی این بازار تبدیل شده است. بازار مسکن در سال‌های اخیر با مجموعه‌ای از مشکلات ساختاری از جمله رشد قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید خانوارها، ناهماهنگی میان عرضه و تقاضا و دشواری تأمین منابع مالی خرید خانه مواجه بوده است. در چنین شرایطی، حتی کاهش احتمالی سرعت رشد قیمت‌ها نیز به‌تنهایی نمی‌تواند نشانه بهبود وضعیت بازار باشد؛ زیرا مسئله اصلی برای بسیاری از خانوارها، نه صرفا افزایش قیمت مسکن، بلکه ناتوانی در تأمین آورده اولیه، دریافت تسهیلات کافی و بازپرداخت هزینه خرید خانه متناسب با درآمد ماهانه است. این شرایط در حالی ادامه دارد که برای بخش بزرگی از مستأجران، اجاره‌نشینی دیگر مرحله‌ای موقت در مسیر خانه‌دار شدن نیست، بلکه به وضعیتی طولانی‌مدت تبدیل شده است. خانوارهایی که در گذشته می‌توانستند با پس‌انداز تدریجی، استفاده از تسهیلات بانکی و افزایش درآمد، برای خرید خانه برنامه‌ریزی کنند، اکنون با فاصله‌ای فزاینده میان درآمد و قیمت مسکن مواجه‌اند؛ فاصله‌ای که با افزایش هزینه اجاره و مخارج روزمره، امکان پس‌انداز را نیز محدودتر می‌کند. یکی از مسائل مهم بازار مسکن، تغییر تدریجی کارکرد این بازار و افزایش وزن نگاه سرمایه‌ای در تصمیم‌گیری‌های مرتبط با خرید و نگهداری ملک است. در شرایط تورمی، مسکن برای بخشی از سرمایه‌گذاران به ابزاری برای حفظ ارزش دارایی تبدیل می‌شود؛ موضوعی که می‌تواند در کنار سایر عوامل اقتصادی، بر رفتار عرضه‌کنندگان، نحوه قیمت‌گذاری و دسترسی متقاضیان مصرفی به خانه اثر بگذارد. در چنین فضایی، تصمیم خرید ملک لزوما بر مبنای نیاز خانوار به سکونت شکل نمی‌گیرد و انتظارات مربوط به افزایش ارزش دارایی نیز در انتخاب زمان خرید، میزان نگهداری املاک و نحوه عرضه آنها نقش پیدا می‌کند. در مقابل، متقاضی مصرفی که هدفش تأمین سرپناه است، ناچار است قیمت مسکن را با درآمد، پس‌انداز و توان بازپرداخت تسهیلات خود مقایسه کند؛ معیاری که با افزایش شکاف میان قیمت و درآمد، بیش از گذشته به مانعی جدی تبدیل شده است. البته سرمایه‌ای شدن بازار مسکن به معنای حذف کامل تقاضای مصرفی نیست، بلکه به این معناست که قدرت مالی و امکان رقابت میان گروه‌های مختلف متقاضیان یکسان نیست. در چنین بازاری، خانوار فاقد دارایی قبلی، برای ورود به بازار خرید خانه با محدودیت بیشتری مواجه می‌شود؛ در حالی که دارندگان دارایی و سرمایه‌های قبلی، از موقعیت متفاوتی برای حضور در این بازار برخوردارند. نتیجه این وضعیت، تضعیف امکان خانه‌دار شدن برای خانوارهایی است که درآمد آنها عمدتا از محل دستمزد تأمین می‌شود. هنگامی که رشد قیمت دارایی از توان افزایش درآمد خانوارها فاصله می‌گیرد، خرید مسکن بیش از آنکه تابع پس‌انداز حاصل از اشتغال باشد، به میزان سرمایه اولیه و برخورداری از دارایی‌های پیشین وابسته می‌شود. در این شرایط، بازار مسکن با چالشی فراتر از افزایش قیمت روبه‌رو است؛ چالشی که به توزیع نابرابر فرصت دسترسی به مسکن مربوط می‌شود. بحران مسکن در ایران دیگر صرفا در افزایش قیمت خرید خانه خلاصه نمی‌شود؛ بلکه همزمانی رشد هزینه اجاره، افزایش مخارج خانوار، عقب‌ماندن درآمدها از هزینه‌های زندگی و طولانی‌شدن فرآیند اجرای سیاست‌ها و طرح‌های حمایتی، فشار مضاعفی را بر خانوارها وارد کرده است. در چنین شرایطی، حتی اگر سرعت رشد قیمت مسکن نسبت به دوره‌های قبل کاهش یابد، این موضوع لزوما به معنای بهبود شرایط بازار برای متقاضیان خرید و اجاره مسکن نیست. بر اساس آخرین آمار مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در شهریورماه سال جاری به ۳۳.۵ درصد رسیده است. همچنین تورم سالانه این بخش در شهریورماه، همانند مردادماه، ۳۲.۷ درصد ثبت شده است. این ارقام نشان می‌دهد که فاصله میان توان مالی خانوارها و هزینه دسترسی به مسکن، همچنان یکی از مهم‌ترین چالش‌های اقتصادی کشور به شمار می‌رود. در بازار اجاره نیز وضعیت تفاوت چندانی ندارد. تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در شهریورماه ۳۲.۸ درصد و تورم سالانه این بخش ۳۲.۲ درصد اعلام شده است. استمرار این نرخ‌های تورمی در بازار اجاره، به‌طور مستقیم هزینه‌های جاری خانوارهای مستأجر را افزایش می‌دهد؛ خانوارهایی که به دلیل ناتوانی در خرید مسکن، ناچارند بخش بیشتری از درآمد خود را صرف تأمین سرپناه کنند. تداوم تورم در هر دو بخش خرید و اجاره، شرایطی ایجاد می‌کند که در آن مستأجران نه‌تنها برای تأمین هزینه‌های جاری زندگی با محدودیت مواجه‌اند، بلکه برای ورود به بازار خرید خانه نیز فرصت کمتری در اختیار دارند. افزایش هزینه اجاره می‌تواند سهم پس‌انداز از درآمد ماهانه را کاهش دهد و در نتیجه، فرآیند تأمین آورده اولیه برای خرید مسکن را طولانی‌تر کند. به این ترتیب، خانوار مستأجر در موقعیتی دشوار قرار می‌گیرد؛ از یک سو، برای ادامه سکونت باید هزینه‌های فزاینده اجاره را پرداخت کند و از سوی دیگر، برای خرید خانه با قیمت‌هایی مواجه است که تأمین منابع مالی مورد نیاز آن، خارج از توان بسیاری از خانوارهای حقوق‌بگیر قرار دارد. این چرخه می‌تواند وابستگی خانوارها به بازار اجاره را افزایش دهد و امکان انتقال آنها از موقعیت مستأجری به مالکیت را محدودتر کند. در کنار کاهش قدرت خرید خانوارها، وضعیت تولید مسکن نیز یکی از محورهای اصلی بررسی بحران این بازار است. هنگامی که میزان تولید و عرضه مسکن با نیاز موجود تناسب نداشته باشد، پاسخگویی به تقاضای انباشته دشوارتر می‌شود و بازار با محدودیت‌های بیشتری در تأمین مسکن متناسب با توان مالی خانوارها مواجه خواهد شد. البته وضعیت بازار مسکن تنها با افزایش تعداد واحدهای ساخته‌شده قابل ارزیابی نیست؛ بلکه نوع واحدهای عرضه‌شده، محل احداث، قیمت تمام‌شده، امکانات زیرساختی و میزان تناسب آنها با نیاز و توان مالی متقاضیان نیز اهمیت دارد. افزایش عرضه زمانی می‌تواند به بهبود دسترسی مصرف‌کنندگان منجر شود که واحدهای جدید با نیاز واقعی بازار و قدرت خرید گروه‌های هدف تناسب داشته باشند. از سوی دیگر، تأمین زمین، هزینه ساخت، دسترسی به منابع مالی، تسهیلات بانکی و هماهنگی میان دستگاه‌های مسئول، از جمله عواملی هستند که بر روند تولید مسکن تأثیر می‌گذارند. در صورت تداوم محدودیت در هر یک از این بخش‌ها، افزایش تولید با موانع جدی مواجه می‌شود و برنامه‌های حمایتی نیز ممکن است نتوانند در زمان مورد انتظار، نیاز متقاضیان را پاسخ دهند. در چنین شرایطی، مسئله اصلی صرفا ساخت واحدهای بیشتر نیست، بلکه ایجاد سازوکاری است که تولید مسکن را به نیاز واقعی خانوارها متصل کند. محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، درباره عملکرد وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن اظهار کرد: در موضوع مسکن نمی‌توان تنها یک دستگاه را به‌تنهایی مسئول دانست و باید مجموعه‌ای از دستگاه‌ها از جمله وزارت نیرو، وزارت نفت، بانک‌ها، وزارت اقتصاد و وزارت راه و شهرسازی در کنار یکدیگر قرار گیرند. وی افزود: به‌طور کلی، وضعیت مسکن در کشور مطلوب نیست و میزان تولید مسکن با نیاز موجود تناسب ندارد؛ به همین دلیل، قیمت مسکن افزایش یافته است. رضایی کوچی با اشاره به ظرفیت کشور برای تأمین زمین مورد نیاز مردم گفت: در کشور آن‌قدر ظرفیت وجود دارد که بتوانیم حداقل به هر ایرانی یک قطعه زمین اختصاص دهیم. بر این موضوع تأکید دارم که در برخی شهرهای بزرگ یا کلان‌شهرها می‌توانیم زمین را به دو یا سه نفر اختصاص دهیم. وی تاکید کرد: در شهرهای کوچک و روستاها نیز این ظرفیت وجود دارد که زمین به‌صورت رایگان و همراه با افزایش تسهیلات در اختیار مردم قرار گیرد؛ چراکه مردم می‌توانند بهتر از ما برای ساخت خانه اقدام کنند.