بازار مسکن گرگان در شرایطی با افزایش قیمت و کاهش توان خرید خانوارها مواجه است که فعالان ساختوساز، مجموعهای از عوامل از افزایش قیمت زمین و مصالح گرفته تا رشد دستمزدها و طولانی شدن فرآیندهای اداری را در افزایش هزینه تمامشده مسکن مؤثر میدانند.
مهران فدوی، رئیس انجمن انبوهسازان گلستان در نشست خبری هیئترئیسه این انجمن با اشاره به افزایش قابل توجه هزینههای ساخت در یک سال گذشته گفت: رشد هزینهها تنها به یک بخش محدود نمیشود و دستمزد کارگران، خدمات، حملونقل، مواد اولیه و مصالح ساختمانی همگی افزایش یافتهاند.
وی افزود: در برخی موارد، افزایش هزینههایی که سازندگان در عمل با آن مواجه هستند، حتی بیش از ارقام رسمی اعلامشده احساس میشود و همین مسئله مستقیماً بر قیمت تمامشده ساختمان اثر میگذارد.
زمین؛ حلقه اصلی گرانی مسکن
فدوی، محدودیت زمین در گرگان را یکی دیگر از عوامل مهم افزایش قیمت مسکن دانست و اظهار کرد: گرگان شهری مهاجرپذیر است و همچنان تقاضای مسکن در آن وجود دارد؛ بنابراین محدود بودن زمین قابل ساخت در محدوده شهری، فشار بیشتری بر بازار وارد میکند.
به گفته وی، افزایش قیمت واحدهای مسکونی بر ارزش املاک مجاور و در نهایت قیمت زمین خام نیز اثر میگذارد و در برخی مقاطع، رشد قیمت زمین حتی از رشد قیمت ساختمان بیشتر میشود.
رئیس انجمن انبوهسازان گلستان تأکید کرد: اگر هدف، کاهش قیمت مسکن برای مصرفکننده است، باید مسئله زمین و نحوه استفاده از ظرفیتهای موجود شهری بهصورت جدی مورد بررسی قرار گیرد.
بلندمرتبهسازی؛ راهکار یا ضرورت؟
فدوی، توسعه عمودی شهر را یکی از راهکارهای قابل بررسی برای استفاده بهینه از زمین در گرگان عنوان کرد و گفت: با توجه به محدودیت توسعه افقی شهر و هزینه ایجاد زیرساختهای جدید، باید به ظرفیت بلندمرتبهسازی توجه بیشتری شود.
وی افزود: با افزایش منطقی تراکم در نقاط دارای زیرساخت مناسب، هزینه زمین بین متراژ بیشتری از ساختمان تقسیم میشود و سهم زمین در قیمت تمامشده هر مترمربع کاهش مییابد.
این فعال حوزه ساختوساز البته تأکید کرد که بلندمرتبهسازی نباید بدون مطالعه انجام شود و ظرفیت معابر، دسترسیها، حملونقل و زیرساختهای شهری باید پیش از هر تصمیمی مورد توجه قرار گیرد.
پروژههایی که پشت در کمیسیون ماده ۵ ماندهاند
رئیس انجمن انبوهسازان گلستان، یکی از مشکلات جدی این بخش را طولانی شدن فرآیند بررسی پروندههای تغییر کاربری و ارجاع آنها به کمیسیون ماده ۵ عنوان کرد.
فدوی گفت: برخی پروندهها با وجود برخورداری از شرایط لازم، مدتها در فرآیند اداری باقی میمانند و این وضعیت سرمایه سازندگان و مالکان را بلاتکلیف میکند.
وی ادامه داد: در برخی نقاط شهری، املاکی وجود دارد که عملاً در میان بافت مسکونی قرار گرفتهاند، اما به دلیل محدودیتهای موجود تعیین تکلیف آنها با تأخیر مواجه شده است.
به گفته فدوی، وقتی عرضه زمین قابل ساخت محدود باشد، ارزش زمینهای موجود افزایش پیدا میکند و این افزایش قیمت نیز مستقیماً خود را در قیمت نهایی مسکن نشان میدهد.
توقف پروژه، اما حرکت هزینهها
رئیس انجمن انبوهسازان گلستان همچنین با اشاره به شرایط اقتصادی و وقفه ایجادشده در بخشی از فعالیتهای ساختمانی اظهار کرد: توقف پروژه به معنای توقف هزینهها نیست و قراردادهای ساخت، طراحی، نظارت و پیشفروش همچنان تعهدات زمانی مشخص خود را دارند.
وی افزود: سازندهای که چند ماه امکان فعالیت عادی نداشته، از یک سو با افزایش قیمت مصالح و تجهیزات مواجه است و از سوی دیگر زمان قراردادهای او در حال سپری شدن است؛ بنابراین باید درباره مدت قراردادها و مهلتهای قانونی پروانههای ساختمانی در چنین شرایطی تصمیم مشخصی گرفته شود.
تأخیر در کمیسیون ماده ۵؛ هزینهای که به مسکن منتقل میشود
فدوی با انتقاد از وقفه چندماهه در برگزاری جلسات کمیسیون ماده ۵ گفت: بسیاری از سازندگان و مالکان بر اساس ضوابط و تراکمهای مورد انتظار، قراردادهای خود را منعقد کردهاند، اما برخی پروندهها ماهها در انتظار تعیین تکلیف باقی ماندهاند.
وی تصریح کرد: وقتی یک پروژه بر مبنای مجوز و تراکم مشخص تعریف شده و برای آن تعهدات مالی ایجاد شده است، توقف چندماهه پرونده میتواند خسارت قابل توجهی به سازنده و مالک وارد کند و حتی ادامه پروژه را با مشکل مواجه سازد.
رئیس انجمن انبوهسازان گلستان تأکید کرد: همانطور که فرآیند صدور پروانه ساختمانی باید زمانبندی مشخص و قابل پیشبینی داشته باشد، پروندههای کمیسیون ماده ۵ نیز باید در یک فرآیند زمانی روشن تعیین تکلیف شوند.
وی در پایان گفت: اگر هدف، کاهش قیمت مسکن است، نمیتوان تنها یک عامل را مورد توجه قرار داد؛ هزینه زمین، تراکم، تغییر کاربری، مصالح، دستمزد، فرآیند صدور مجوز و زمان اجرای پروژه باید همزمان مورد بررسی قرار گیرد.
فدوی خاطرنشان کرد: هر روز تأخیر در تعیین تکلیف یک پروژه در شرایط تورمی، به معنای افزایش هزینه آن پروژه است و این هزینه در نهایت یا از توان سازنده میکاهد یا خود را در قیمت نهایی مسکن نشان میدهد.
∎