به گزارش میدانی خبرنگار ایرنا، بازار مسکن بیرجند این روزها در حالی با افزایش قیمتها مواجه است که تعداد خریداران به شکل محسوسی کاهش یافته و رکود سنگینی بر معاملات حاکم شده است؛ بهگونهای که فعالان بازار از انجام نشدن معاملات در برخی بنگاههای املاک طی چند ماه اخیر خبر میدهند.
افزایش قیمت مسکن، رشد هزینههای ساختوساز و افزایش بهای مصالح ساختمانی، در کنار تاثیرپذیری بازار از بازارهای موازی همچون طلا و ارز، از مهمترین عوامل تشدیدکننده شرایط کنونی بازار عنوان میشود و از سوی دیگر کاهش قدرت خرید و توان پسانداز خانوارها موجب شده فاصله میان قیمت مسکن و توان مالی متقاضیان روزبهروز بیشتر شود.
در چنین شرایطی، بازار خرید و فروش مسکن در بیرجند بیش از گذشته به سمت رکود سنگین پیش رفته است؛ رکودی که کاهش تعداد معاملات و کم شدن قدرت خرید متقاضیان از نشانههای آن به شمار میرود.
همزمان با رکود در بازار خرید و فروش، بازار اجاره نیز شرایط دشوارتری را تجربه میکند و افزایش قابل توجه هزینههای اجاره، فشار مضاعفی بر خانوارهای فاقد مسکن وارد کرده است.
فعالان بازار مسکن معتقدند تداوم این شرایط، مسیر خانهدار شدن بسیاری از خانوارهای بیرجندی را دشوارتر کرده و در صورت ادامه روند افزایش قیمتها و کاهش قدرت خرید، خروج بازار از رکود نیز با چالش بیشتری مواجه خواهد بود.
معاملات در برخی بنگاهها تقریبا متوقف شد
سیداحمد حسینی، مدیر بنگاه مسکن میلاد در منطقه سجادشهر بیرجند با اشاره به وضعیت بازار مسکن گفت: بازار در ماههای اخیر با رکود قابل توجهی مواجه شده و افزایش شدید قیمتها، قدرت خرید متقاضیان را به شکل محسوسی کاهش داده است.
وی اظهار کرد: پیش از این معمولا در هر ماه یک تا ۲ معامله در این بنگاه انجام میشد اما طی سه تا چهار ماه اخیر عملا معاملهای در این مجموعه صورت نگرفته است.
حسینی با اشاره به افزایش قابل توجه قیمت املاک افزود: پیش از افزایشهای اخیر، در سطح شهر بیرجند واحدهای مسکونی ویلایی با قیمت حدود پنج تا ۶ میلیارد تومان نیز وجود داشت اما اکنون واحدهای مشابه با قیمت کمتر از ۱۳ میلیارد تومان به سختی پیدا میشوند.
وی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز را پیش از افزایشهای اخیر حدود ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان اعلام کرد و گفت: اکنون این رقم به حدود ۸۰ تا ۸۵ میلیون تومان رسیده است.
مدیر بنگاه مسکن میلاد درباره بازار اجاره نیز اظهار کرد: مراجعه مستاجران نسبت به سالهای گذشته کاهش یافته اما اجارهبها همچنان با افزایش قابل توجهی روبهرو است.
وی افزود: اگرچه نرخهای اعلامشده برای افزایش اجارهبها حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد عنوان شده اما بسیاری از موجران به دلیل شرایط تورمی خواستار افزایش بیشتری هستند.
به گفته حسینی، در مواردی که قراردادها در این بنگاه تمدید میشود، معمولا افزایش اجارهبها حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد اعمال میشود و حتی برای پذیرش همین میزان نیز گاهی نیاز به مذاکره و اصرار با موجر وجود دارد.
وی با اشاره به چشمانداز بازار مسکن گفت: رونق یا ادامه رکود بازار تا حد زیادی به شرایط اقتصادی و سیاستهای کلان کشور بستگی دارد و افزایش نرخ ارز و طلا و سایر متغیرهای اقتصادی، خواهناخواه بر بازارهایی مانند مسکن تاثیر میگذارد.
حسینی تاکید کرد: اگر شرایط اقتصادی و سیاسی به سمت ثبات حرکت کند، میتوان انتظار داشت قیمتها تثبیت و قدرت خرید مردم بهبود یابد و بازار مسکن نیز از رکود خارج شود اما در صورت تداوم افزایش قیمتها، فشار اقتصادی بر خانوارها بیشتر خواهد شد.
وی گفت: میزان پسانداز خانوارها با قیمت فعلی مسکن تناسبی ندارد و بخش قابل توجهی از مردم دیگر توان تامین آورده لازم برای خرید خانه را ندارند.
نه فروشنده واقعی داریم نه خریدار توانمند
یکی دیگر از مشاوران املاک در منطقه سجادشهر و مدیر املاک «ملکی»، بازار فعلی مسکن را با رکودی سنگین توصیف کرد و گفت: اکنون نه فروشنده واقعی داریم و نه خریدار؛ ممکن است ملکی برای فروش وجود داشته باشد اما خریدار دارای توان خرید آن بسیار کم است.
وی کاهش قدرت خرید مردم را اصلیترین عامل رکود بازار دانست و افزود: مردم حتی برای تامین کالاهای اساسی زندگی خود با مشکل مواجه هستند، بنابراین طبیعی است که خرید خانه برای بسیاری از خانوارها از دسترس خارج شود.
مدیر این املاک با اشاره به رشد شدید قیمتها در سال جاری اظهار کرد: ملکی ویلایی که در اسفندماه حدود ۶ میلیارد تومان معامله شده بود اکنون با قیمتهایی در حدود ۱۴ میلیارد تومان مطرح میشود.
ملکی تاکید کرد: میزان افزایش قیمت در مناطق مختلف یکسان نبوده و عواملی مانند نوع ملک، قدیمی یا نوساز بودن ساختمان و موقعیت جغرافیایی در میزان رشد قیمت تاثیرگذار است.
وی با اشاره به تحولات اخیر اقتصادی گفت: پیش از آغاز جنگ تصور نمیشد قیمت ملک با چنین سرعتی افزایش پیدا کند اما در عمل قیمت مسکن در برخی موارد بیش از ۲ برابر شد.
وی افزود: از زمان آغاز شرایط جنگی، روند افزایش قیمت در بازار مسکن شدت گرفت و اکنون توانایی خرید ملک برای بخش زیادی از مردم وجود ندارد.
مدیر املاک «ملکی» درباره اجارهبها نیز گفت: نمیتوان برای افزایش اجاره یک درصد مشخص اعلام کرد زیرا نظارت موثری وجود ندارد و رفتار مالکان متفاوت است، برخی مالکان به دلیل شرایط مستاجر با افزایش ۲۰ درصدی موافقت میکنند اما در مقابل، مالکانی نیز هستند که افزایش ۵۰ درصدی یا حتی ۲ برابری مطالبه میکنند.
وی ادامه داد: نبود نظارت موثر باعث شده نتوان میانگین دقیق و قابل اتکایی برای افزایش اجارهبها در کل بازار ارائه کرد.
این مشاور املاک همچنین از کاهش شدید معاملات خرید و فروش خبر داد و گفت: بازار تا حدود یک ماه پیش وضعیت بهتری داشت اما از حدود یک ماه گذشته رکود سنگینتر شده و از ابتدای سال تاکنون در مجموعه ما فقط تعداد بسیار محدودی معامله خرید و فروش انجام شده است.
وی بخش عمده فعالیت بنگاه را مربوط به رهن و اجاره دانست و در عین حال نسبت به افزایش تعداد مشاوران املاک بدون آموزش و تخصص کافی انتقاد کرد.
مدیر املاک «ملکی» معتقد است ورود افراد فاقد تخصص به این حوزه میتواند به اعلام قیمتهای غیرواقعی و افزایش انتظارات قیمتی فروشندگان منجر شود.
وی همچنین با اشاره به ساختوساز در مناطقی مانند دستگرد، حاجیآباد و زعفرانیه گفت: با وجود حجم ساختوساز، همچنان مستاجرانی مراجعه میکنند که برای پیدا کردن خانه مناسب با مشکل مواجه هستند.
این فعال بازار مسکن در پایان بر ضرورت نظارت بیشتر بر قیمتگذاری، عملکرد مشاوران املاک، فعالیت سازندگان و نحوه عرضه واحدهای ساختهشده به بازار تاکید کرد.
افزایش طلا و دلار مراجعه برای خرید ملک را بیشتر کرد
مشاور املاک عرفان در یکی از مناطق جنوبی بیرجند، نیز با اشاره به وضعیت بازار مسکن در سال جاری گفت: بازار همچنان در رکود قرار دارد، اما شرایط نسبت به دو تا سه ماه گذشته اندکی بهتر شده و طی یک هفته اخیر افزایش قیمت طلا و دلار موجب افزایش مراجعه متقاضیان خرید ملک شده است.
علی رضایی اظهار کرد: با توجه به تورم موجود در کشور، طبیعی است که بازار مسکن نیز در بلندمدت روند افزایشی داشته باشد اما در حال حاضر بازار همچنان با رکود مواجه است.
وی افزود: طی دو سه ماه گذشته رکود در بازار کاملا احساس میشد، اما در یک هفته اخیر با افزایش قیمت طلا و دلار، تعداد متقاضیان خرید ملک بیشتر شده است.
به گفته وی، مردم با توجه به تجربههای قبلی تصور میکنند افزایش قیمت طلا و دلار با فاصله زمانی به بازار ملک نیز منتقل خواهد شد و همین تصور باعث شده برخی افراد برای خرید ملک اقدام کنند.
این مشاور املاک ادامه داد: افرادی که سرمایه خود را در بازار طلا نگهداری کردهاند و اکنون ارزش دارایی آنها افزایش یافته است، در صورتی که ملک نداشته باشند، تمایل بیشتری برای تبدیل بخشی از سرمایه خود به ملک پیدا میکنند.
رضایی با بیان اینکه در شرایط فعلی برای افرادی که ملک ندارند، خرید میتواند گزینه مناسبی باشد، گفت: طلا، خودرو و بسیاری از کالاها افزایش قیمت داشتهاند اما قیمت ملک در مقایسه با ۲ تا سه ماه گذشته هنوز افزایش قابل توجهی نداشته است.
وی درباره بازار اجاره نیز اظهار کرد: افزایش اجارهبها فشار زیادی به مستاجران وارد کرده و در بسیاری از موارد، ارقام واقعی بازار با سقفهای اعلامشده فاصله زیادی دارد.
رضایی گفت: اتحادیه برای افزایش اجارهبها حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد را اعلام کرده اما در عمل کمتر مالکی حاضر است با چنین افزایشی ملک خود را اجاره دهد.
وی افزود: همین موضوع باعث شده بسیاری از مستاجران به جای جابهجایی، قرارداد خود را تمدید کنند؛ زیرا اجاره یک ملک جدید برای آنها هزینه بسیار بیشتری خواهد داشت.
این مشاور املاک همچنین از افزایش نظارت بر فعالیت مشاوران املاک و استفاده بیشتر از سامانههای ثبت معاملات خبر داد و گفت: اگرچه نظارتها افزایش یافته اما همچنان آموزش تخصصی و نظارت میدانی بیشتر بر فعالیت مشاوران ضروری است.
رضایی درباره افزایش هزینههای ساخت نیز اظهار کرد: افزایش قیمت مصالح ساختمانی، به ویژه آهنآلات و محصولات مرتبط با ساختوساز، از عوامل مهم رشد قیمت ملک بوده است.
وی قیمت هر مترمربع واحدهای نوساز در منطقه مورد فعالیت خود را حدود ۸۵ تا ۹۵ میلیون تومان اعلام کرد و گفت: قیمتها بسته به موقعیت، کیفیت ساخت و مشخصات ملک متفاوت است.
این مشاور املاک همچنین مشکلات سامانه «کاتب» را از دیگر چالشهای فعالان بازار دانست و گفت: اختلال اینترنت، مشکلات نرمافزاری و زمانبر بودن فرآیند ثبت گاهی باعث میشود ثبت یک معامله چند ساعت طول بکشد.
وی خواستار رفع مشکلات فنی سامانه و تسهیل فرآیند ثبت معاملات شد.
رئیس اتحادیه: بازار خرید و فروش در رکود کامل است
رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیرجند هم در گفت و گو با خبرنگار ایرنا با اشاره به وضعیت کلی بازار مسکن گفت: بازار خرید و فروش مسکن در حال حاضر در رکود کامل قرار دارد و معاملات به حداقل رسیده است.
علیرضا اربابی اظهار کرد: در شرایط فعلی آرامش نسبی در بازار مسکن برقرار است اما بازار خرید و فروش تقریبا قفل شده و معامله به شکل محسوسی انجام نمیشود.
وی افزود: قیمتها در برخی موارد حدود پنج تا ۱۰ درصد کاهش داشته اما این کاهش قیمت هنوز نتوانسته به رونق معاملات منجر شود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیرجند درباره بازار اجاره گفت: اجارهبها در سال جاری به طور متوسط حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش داشته است.
وی ادامه داد: البته بازار اجاره نیز نسبت به گذشته با رکود بیشتری مواجه شده و برخی واحدهای تجاری و مسکونی خالی ماندهاند اما این بخش همچنان نسبت به خرید و فروش فعالتر است.
اربابی با اشاره به تفاوت قیمتهای پیشنهادی مالکان با توان پرداخت مستاجران گفت: در برخی موارد افزایش اجاره حتی به حدود ۱۰۰ درصد نیز رسیده، اما این افزایشها الزاما از سوی مستاجران پذیرفته نمیشود و در برخی موارد اختلاف میان مالک و مستاجر به مراجع قضایی کشیده میشود.
وی درباره آینده بازار مسکن نیز اظهار کرد: پیشبینی دقیق شرایط آینده دشوار است، چراکه متغیرهای اقتصادی و رفتار مردم در سایر بازارها بر بازار مسکن تاثیرگذار است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیرجند افزود: اگر شرایط فعلی ادامه پیدا کند، احتمال تداوم رکود و حتی کاهش جزئی قیمتها وجود دارد اما نمیتوان در شرایط فعلی درصد مشخصی برای میزان کاهش قیمت پیشبینی کرد.
اربابی درباره افزایش تعداد مشاوران املاک نیز گفت: صدور مجوز فعالیت مشاوران املاک براساس قوانین و از طریق درگاه ملی مجوزها انجام میشود و اتحادیه موظف به رعایت قانون است.
وی همچنین درباره ضرورت ثبت معاملات ملکی تاکید کرد: شهروندان باید قراردادهای خرید و فروش و اجاره خود را در سامانههای رسمی از جمله «کاتب» یا «خودنویس» ثبت کنند تا در صورت بروز اختلاف، مدارک لازم را در اختیار داشته باشند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیرجند در پایان از شهروندان خواست برای انجام معاملات ملکی به مشاوران املاک دارای پروانه معتبر مراجعه کنند و از انجام معاملات خارج از چارچوب قانونی خودداری کنند.
گرانی مسکن؛ رکودی که از جیب خانوارها تغذیه میکند
اطلاعات ارائه شده از سوی فعالان بازار و رئیس اتحادیه نشان میدهد مشکل اصلی بازار مسکن بیرجند در شرایط فعلی تنها افزایش قیمت نیست بلکه شکاف عمیق میان قیمت مسکن و توان اقتصادی خانوارهاست.
وقتی قیمت یک واحد مسکونی طی چند ماه از حدود ۶ میلیارد تومان به محدوده ۱۲ تا ۱۴ میلیارد تومان میرسد، درآمد و پسانداز خانوار نمیتواند با همان سرعت خود را به قیمتهای جدید برساند، نتیجه کاهش قدرت خرید و تبدیل متقاضی واقعی به متقاضی بالقوه است.
از سوی دیگر رشد هزینه ساخت و افزایش قیمت مصالح، فروشندگان و سازندگان را از عرضه ملک با قیمتهای قبلی دور میکند و در نتیجه، کاهش معاملات الزاماا به معنای کاهش سریع قیمتها نیست.
در بازار اجاره نیز شرایط چندان متفاوت نیست؛ خانواری که توان خرید ندارد، به اجاره پناه میبرد اما افزایش اجارهبها نیز همین خانوار را با فشار مضاعف مواجه میکند.
بنابراین، بازار مسکن بیرجند امروز بیش از هر چیز به ثبات اقتصادی، کنترل تورم، افزایش قدرت خرید خانوارها و ایجاد تناسب میان قیمت مسکن و درآمد مردم نیاز دارد.
تا زمانی که این شکاف ترمیم نشود، ممکن است قیمتها همچنان در سطوح بالا باقی بمانند و بازار خرید و فروش نیز در رکود بماند؛ بازاری که در آن خانه وجود دارد، اما برای بسیاری از مردم، امکان خرید آن وجود ندارد.