صاحبخبر - گروه اقتصادی – شهرام صدوقی: بازار مسکن در شرایطی به نیمه دوم سال نزدیک میشود که افزایش قیمتهای اسمی با رکود معاملات تلفیق شده و کارشناسان معتقدند با ادامه وضعیت کنونی جهش قیمت در شش ماهه دوم سال بعید به نظر میرسد.بازار مسکن در شهریور ۱۴۰۵ در شرایطی قرار دارد که افزایش هزینه ساخت و رشد قیمتها از یک سو و افت قدرت خرید خانوارها از سوی دیگر، فاصله میان قیمت مسکن و توان خرید متقاضیان را بیش از گذشته افزایش داده است؛ وضعیتی که فعالان بازار آن را نمونهای از رکود تورمی میدانند؛ بازاری که در آن قیمتها افزایش مییابد اما معاملات رونق نمیگیرد.تازهترین تحولات بازار مسکن نشان میدهد که برخلاف برخی پیشبینیها درباره بازگشت تقاضا پس از تحولات ماههای اخیر، بازار هنوز با رونق معاملات فاصله دارد. رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در روزهای اخیر با اشاره به تداوم رکود، افزایش قیمت تمامشده ساخت را یکی از عوامل اصلی رشد قیمت مسکن و تشدید فشار بر متقاضیان عنوان کرده است.به گفته کیانوش گودرزی، افزایش هزینه ساخت موجب شده قیمت مسکن افزایش پیدا کند و در نتیجه، توان خرید بخش قابل توجهی از خانوارهای طبقه متوسط و پایین کاهش یابد. این شرایط عملاً باعث شده بخشی از تقاضای مصرفی از بازار خارج شود.در چنین شرایطی، بازار با یک تناقض جدی مواجه است؛ از یک طرف فروشندگان و سازندگان با افزایش هزینههای تولید مواجه هستند و از طرف دیگر، خریداران توان پذیرش قیمتهای جدید را ندارند. نتیجه این وضعیت، افزایش فاصله میان «قیمت مورد انتظار فروشنده» و «قدرت پرداخت خریدار» و در نهایت کاهش تعداد معاملات است.بررسی آمار بانک مرکزی نشان میدهد رشد بخش ساختمان در سال ۱۴۰۴ با سقوط ۱۵.۸ درصدی مواجه شده و این بخش یکی از شدیدترین افتهای خود را تجربه کرده است. به این ترتیب، رشد ساختمان از مثبت ۷.۱ درصد در سال ۱۴۰۲ به منفی ۱۵.۸ درصد در سال ۱۴۰۴ رسیده است.این در حالی است که بخش ساختمان در سال ۱۴۰۳ همچنان رشد ۳.۴ درصدی را ثبت کرده بود. با این حال، روند فعالیت این بخش از ابتدای سال ۱۴۰۴ وارد مسیر نزولی شد و در نهایت به افت قابلتوجه سالانه منجر شد.جزئیات آمار بانک مرکزی نشان میدهد رشد ساختمان در فصل نخست ۱۴۰۴ منفی ۱۴.۳ درصد، فصل دوم منفی ۱۱.۸ درصد، فصل سوم منفی ۲۲ درصد و فصل چهارم منفی ۷.۴ درصد بوده است.این ارقام از تداوم رکود در فعالیتهای ساختمانی و کاهش سرمایهگذاری و فعالیتهای عمرانی حکایت دارد؛ هرچند افت ۱۵.۸ درصدی به معنای کوچکشدن تجمعی ۱۵.۸ درصدی اندازه این بخش نیست، بلکه بیانگر نرخ رشد سالانه آن است.
هزینه ساخت؛ موتور جدید افزایش قیمت
در سمت عرضه نیز شرایط چندان مساعد نیست. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد، زمین، خدمات مهندسی و سایر هزینههای مرتبط با ساخت، هزینه نهایی تولید مسکن را افزایش داده است.رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اخیراً اعلام کرده که هزینه ساخت که در گذشته در برخی پروژهها حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بود، اکنون در بعضی پروژهها به حدود ۴۰ تا ۶۰ میلیون تومان رسیده است.این مسئله از نگاه فعالان ساختمانی اهمیت زیادی دارد؛ زیرا حتی اگر تقاضای مؤثر در بازار کاهش پیدا کند، کاهش هزینه تولید اتفاق نیفتاده است. در نتیجه، سازنده نیز امکان کاهش شدید قیمت فروش را ندارد و همین موضوع مانع شکلگیری کاهش اسمی قابل توجه قیمت مسکن میشود.فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوهسازان، نیز در ماههای اخیر بر افزایش شدید هزینه ساخت تأکید کرده است. به گفته او، با توجه به رشد قیمت مصالح ساختمانی، برای ساخت هر مترمربع مسکن در کشور به حدود ۶۰ میلیون تومان منابع نیاز است. او همچنین از افزایش قابل توجه قیمت برخی اقلام ساختمانی خبر داده است.این اظهارنظر در کنار برآوردهای مطرحشده از سوی اتحادیه مشاوران املاک، نشان میدهد که فشار هزینهای در بخش ساختوساز به یکی از متغیرهای تعیینکننده بازار تبدیل شده است.در واقع، مسئله بازار مسکن فقط کمبود تقاضا نیست؛ بخش عرضه نیز با افزایش هزینه و کاهش انگیزه سرمایهگذاری مواجه است. اگر این روند ادامه پیدا کند، احتمال کاهش ساختوساز و در نتیجه محدود شدن عرضه جدید در سالهای آینده وجود خواهد داشت.
∎