گروه اقتصادی: سیاست‌گذاران و متولیان بازار مسکن سال‌هاست که با اتکا به آمار‌های ویترینی، وعده‌های ساخت میلیون‌ها سرپناه و پیش‌بینی‌های خوش‌بینانه، تلاش می‌کنند تا تصویری آرام و مهارشده از بازار ملک ارائه دهند. اما واقعیت‌های عینی ملموس در کف خیابان‌ها و پشت شیشه‌های غبارگرفته مشاوران املاک، از انسدادی عمیق، ساختاری و بی‌سابقه در یکی از حیاتی‌ترین بخش‌های معیشتی جامعه حکایت دارد.

به گزارش اقتصاد24،بازار مسکن ایران، پس از یک دوره طولانی از جهش‌های سرسام‌آور قیمتی و تازیانه‌های پی‌درپی تورم، اکنون به فاز جدیدی از رکود عمیق و فرساینده سقوط کرده است؛ رکودی که نه برخاسته از تعادل عرضه و تقاضا یا بهبود شاخص‌های کلان اقتصاد، بلکه ناشی از ناتوانی مطلق و تاریخی متقاضیان مصرفی در همراهی با نرخ‌های نجومی است. به کما رفتن معاملات ملکی و قفل شدن کامل چرخه جابه‌جایی شهروندان به خوبی نشان می‌دهد که بازار سرپناه از دسترس اکثریت جامعه خارج شده و به بهشتی اختصاصی برای سفته‌بازی، انباشت پول‌های سرگردان و موج‌سواری واسطه‌گران تبدیل شده است.

قیمت‌های نجومی و جای خالی مشتری
روند تحولات بازار مسکن در ماه‌های اخیر نشان می‌دهد که جو روانی و هیجانات کاذبی که در ابتدای سال جاری به این بازار تزریق شده بود، تا حد زیادی فروکش کرده است. در آن دوره، تحت تأثیر نوسانات بازار‌های موازی و انتظارات تورمی همیشگی، موج جدیدی از قیمت‌های نجومی و پیشنهادی از سوی مالکان و سازندگان روانه بازار شد. با این حال، دیری نپایید که این فرمول قدیمی گران‌سازی، با دیوار ضخیمی از بی‌محلی و ناتوانی مالی خریداران تصادم کرد.

در حال حاضر، قیمت‌های اعلامی از سوی فروشندگان هیچ‌گونه تناسب، همپوشانی یا سازگاری با بنیه مالی و قدرت خرید متقاضیان واقعی ندارد. این شکاف عظیم میان «قیمت پیشنهادی» و «توان پرداخت»، بازار را به تعطیلی کشانده است. عدم استقبال خریداران و قفل شدن معاملات، سرانجام بخشی از فروشندگان واقعی را که به دلیل تعهدات مالی یا پروژه‌های در دست احداث نیاز مبرم به نقدینگی دارند، به عقب‌نشینی وادار کرده است؛ به طوری که در بسیاری از مناطق، مالکان ناچار شده‌اند از نرخ‌های رویایی و حبابی خود کوتاه بیایند تا شاید بتوانند توجه اندک خریداران باقی‌مانده در بازار را جلب کنند. با این وجود، این کاهش‌های پراکنده نیز هنوز نتوانسته یخ سنگین رکود را ذوب کند، چرا که فاصله سقف قدرت خرید مردم با کف قیمت‌ها بسیار فراتر از این تخفیف‌های جزئی است.

خانه‌اولی‌ها؛ بزرگ‌ترین بازندگان بازار مسکن
در این میان، هولناک‌ترین بخش این تحول ساختاری، سرنوشت غم‌انگیز زوج‌های جوان، حقوق‌بگیران و متقاضیان کار اولی است که به عنوان «خانه اولی‌ها» شناخته می‌شوند. برای این قشر وسیع از جامعه، خرید خانه دیگر از قالب یک هدف سخت اقتصادی خارج شده و به یک رویای فانتزی، محال و تمام‌شده بدل گشته است. تحلیل‌گران اقتصادی بر این باورند که بخش بزرگی از طبقه متوسط و ضعیف جامعه عملاً باید ایده مالکیت مسکن را ببوسند و برای همیشه کنار بگذارند.

در شرایطی که دستمزد‌ها با شیب بسیار ملایم و ریالی افزایش می‌یابد، اما قیمت مسکن پله‌های صعود را با جهش‌های دلاری طی می‌کند، پس‌انداز کردن برای خرید خانه به شوخی تلخی شبیه شده است. حتی تسهیلات بانکی مسکن که زمانی به عنوان بازوی کمکی متقاضیان عمل می‌کرد، امروز به دلیل اقساط ماهیانه کمرشکن و سود‌های کلان، عملاً ناکارآمد شده و خود به عاملی برای دفع خریداران تبدیل گشته است. این اخراج دسته‌جمعی متقاضیان مصرفی از بازار مسکن و رانده شدن آنان به سمت بازار اجاره‌نشینی یا مهاجرت به حاشیه‌نشینی در شهر‌های اقماری، زنگ خطری جدی برای انسجام اجتماعی و سلامت روانی جامعه است و مهر تأییدی بر شکست کامل برنامه‌های حمایتی دولت در این حوزه می‌زند.

حبس اجباری در آپارتمان‌های قدیمی
بحران کنونی بازار مسکن تنها به خریداران تازه‌وارد محدود نمی‌شود، بلکه گریبان مالکان فعلی را نیز به سختی فشرده است. در گذشته، چرخه پویای بازار مسکن به این صورت حرکت می‌کرد که خانواده‌ها با افزایش جمعیت یا بهبود نسبی درآمد، آپارتمان کوچک خود را به فروش رسانده و با افزودن مقداری پس‌انداز یا دریافت وام، به واحدی بزرگ‌تر، نوسازتر یا در محله‌ای بهتر جابه‌جا می‌شدند. این فرآیند که موتور محرک معاملات زنجیره‌ای در بازار بود، امروزه به طور کامل متوقف و قفل شده است.

فاصله قیمتی میان آپارتمان‌های کوچک‌متراژ قدیمی با واحد‌های متوسط و نوساز به قدری جهش یافته و نجومی شده که پر کردن این شکاف مالی برای یک خانوار متوسط غیرممکن است. به عنوان مثال، مابه‌التفاوت تعویض یک خانه ۵۰ متری با یک آپارتمان ۷۰ متری در یک منطقه متوسط شهری، گاه برابر با حقوق چندین سال یک کارمند است. در نتیجه، مالکان ترجیح می‌دهند در همان واحد‌های فرسوده، کم‌جا و قدیمی خود بمانند و ریسک بزرگ فروش ملک و ورود به بازار پرتلاطم فعلی را به جان نخرند. این محافظه‌کاری اجباری، گردش طبیعی سرمایه و ملک را در بازار به صفر رسانده و بازار را با انسداد در زنجیره عرضه روبه‌رو کرده است.

سوداگران چگونه قیمت‌ها را بالا نگه می‌دارند؟
در غیاب متقاضیان مصرفی و در روز‌هایی که بنگاه‌های رسمی معاملات ملکی روز‌های خلوت و بی‌رونقی را سپری می‌کنند، جریان مرموز و پرمنفعتی در لایه‌های زیرین بازار در حال حرکت است. بخش عمده‌ای از جریان گرانی و مقاومت بازار مسکن در برابر ریزش قیمت‌ها، از مجرای معاملات وکالتی با هزینه‌های پایین تغذیه می‌شود. این ابزار معاملاتی که عمدتاً توسط سفته‌بازان، واسطه‌گران و دلالان حرفه‌ای مورد استفاده قرار می‌گیرد، بستری امن برای خرید و فروش‌های مکرر بدون ثبت رسمی در سامانه‌های دولتی و فرار از پرداخت مالیات‌های قانونی ایجاد کرده است.

دلالان با تکیه بر این روش، ملک‌ها را در بازه‌های زمانی کوتاه میان خود دست‌به‌دست کرده و با ایجاد تقاضای کاذب و صوری، قیمت‌ها را به صورت تصنعی در سطوح بالا نگه می‌دارند. هزینه‌های ناچیز ثبت این‌گونه معاملات و نبود یک سیستم نظارتی هوشمند و یکپارچه، سبب شده تا سفته‌بازان بدون دغدغه از جریمه‌های مالیاتی، بخش مسکن را به عنوان یک پناهگاه امن برای سوداگری انتخاب کنند. این پدیده مخرب نه تنها مانع از واقعی شدن قیمت‌ها متناسب با توان اقتصادی مردم می‌شود، بلکه به ناامنی حقوقی و پرونده‌های متعدد قضایی برای خریداران ناآگاه نیز دامن می‌زند.

نسخه نجات بازار مسکن از رکود تورمی چیست؟
واقعیت آن است که بیماری بازار مسکن ایران با قرص‌های مسکن موقت، دستورالعمل‌های اداری، سقف‌گذاری‌های کاغذی برای اجاره‌بها یا آمار‌های کاغذی درمان نخواهد شد. بازار مسکن، تافته‌ای جدابافته از اقتصاد کلان کشور نیست؛ این بازار آیینه‌ای تمام‌نما از تورم ساختاری، کاهش شدید ارزش پول ملی، سقوط قدرت خرید طبقه متوسط و بی‌ثباتی در بازار‌های مالی است.

تا زمانی که بستر مناسب برای ثبات اقتصادی فراهم نشود، دست دلالان و واسطه‌ها از معاملات تاریک و فرار‌های مالیاتی کوتاه نگردد و تسهیلات بانکی مسکن به جای ابزار بدهکارسازی مردم، به یک موتور محرک واقعی برای ساخت و خرید تبدیل نشود، این بازار در همین وضعیت رکود تورمی و یخ‌زده باقی خواهد ماند. اصرار بر حفظ قیمت‌های نجومی در بازار بی‌مشتری، تنها به فرسودگی بیشتر بافت‌های شهری، انباشت سرمایه‌های راکد در بخش بتن و آهن، و در نهایت تعمیق بحران سرپناه منجر خواهد شد. هزینه سنگین این ناکارآمدی ساختاری را امروز خانواده‌هایی می‌پردازند که شایسته یک زندگی آبرومند هستند، اما در چرخه معیوب سیاست‌گذاری‌ها، از بدیهی‌ترین حق شهروندی خود، یعنی داشتن یک سرپناه امن، باکیفیت و متناسب با درآمدشان، محروم مانده‌اند.