اميررضا اعطاسي
طرح استفاده از تورم و عوامل كلان اقتصادي، سالهاست كه به عنوان پوششي براي پنهانسازي مشكلات نهادي در صنعت بانكداري توسعهاي ايران به كار ميرود. اين گزارش تحليلي با ابطال فرضيه سنتي انتساب تامِ انحرافات عملكردي به تكانههاي خارجي، تمركز خود را بر فضاي تاريك درون ترازنامه بانك مسكن معطوف ميسازد. از منظر حسابرسي فورنزيك مالي، چالشهاي كلان اقتصادي اعم از نوسانات شديد ارزي، تورم ساختاري نهادههاي ساختمان و انقباض پولي بانك مركزي، متغيرهاي توجيهكننده نيستند؛ بلكه صرفا سنجههاي يك تست استرس (Stress Test) عيني بهشمار ميروند كه صلبيت ساختاري، اينرسي عملياتي و مشكل سيستمهاي مديريت ريسك بانك مسكن را در مواجهه با تكانهها آشكار ميكنند. بررسي عميق ترازنامه و صورتهاي مالي اين بانك نشان ميدهد كه فرسودگي ساختار سرمايه، انجماد شديد داراييها و انفعال تاريخي در ابزارسازي مالي، مجاري اصلي ورود بانك به چرخه فرساينده ناترازي و وابستگي به پايه پولي بوده است. تحليل عميقتر اين فرآيند آشكار ميسازد كه بانكهاي توسعهاي در سطح بينالمللي، ذاتا براي فعاليت در شرايط ناپايدار و مديريت ريسكهاي سيستماتيك طراحي ميشوند؛ بنابراين، تمسك به پديدههاي كلان به عنوان عامل شكست، از نظر اصول حسابرسي فورنزيك مردود است. ترازنامه بانك مسكن به جاي آنكه نقش ضربهگير مالي را در زنجيره ارزش مسكن ايفا كند، به دليل انفعال در مهندسي مالي، خود به يكي از موتورهاي توليد ناترازي و انتقالدهنده شوكهاي تورمي به بدنه اقتصاد تبديل شده است.
تحليل انحراف استراتژيك
قانون برنامه پنجساله هفتم پيشرفت جمهوري اسلامي ايران، سنجههاي عملكردي صريحي را در حوزه مسكن به تصوير كشيده است كه كاهش شاخص دسترسي به مسكن به ۷.۵ سال، نوسازي سالانه ۲۰درصد از بافتهاي فرسوده و ناكارآمد شهري، و سهم ۱۵ درصدي توليد صنعتي ساختمان از آن جملهاند. با اين حال، تحليل انحراف (Variance Analysis) روي دادههاي واقعي نشاندهنده يك واگرايي عميق و عقبماندگي مزمن عملكردي در تحقق اين احكام است. اين واگرايي فاحش تنها يك لغزش آماري نيست، بلكه نشاندهنده گسست كامل ميان فرآيندهاي برنامهريزي استراتژيك بانك و الزامات عملياتي اسناد بالادستي كشور است.
در بخش نوسازي بافتهاي فرسوده، در حالي كه طبق برنامه بايد سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسكوني نوسازي و تسهيلات مربوطه پرداخت شود، مستندات شركت بازآفريني شهري ايران نشان ميدهد كه در سالهاي اخير عملا بخش ناچيزي از پروندههاي ارجاعي به بانك مسكن منتهي به عقد قرارداد و پرداخت تسهيلات شده است. براي نمونه، از مجموع بيش از ۴۹ هزار واحد معرفيشده به بانك از ابتداي يك دوره مالي، صرفا حدود ۱۸ هزار واحد موفق به مبادله قرارداد تسهيلاتي به ارزش تقريبي ۴.۹ همت شدهاند. اين انحراف منفي گسترده در شرايطي رقم ميخورد كه پتانسيل نوسازي درونشهري به دليل آماده بودن زيرساختهاي شهري، كارآمدترين كانال براي نوسازي پايدار مسكن محسوب ميشود. پيامد مستقيم اين انحراف عملكردي، سوق يافتن توسعه شهري به سمت الحاق اراضي پيراموني، تحميل هزينههاي سرسامآور آمادهسازي زيرساختها به بودجه عمومي و تشديد فقر شهري در هستههاي فرسوده است؛ فرآيندي كه مستقيما ناشي از صلبيت بانك در پذيرش وثايق محلي و فرآيندهاي طولاني اعتبارسنجي در اين بافتهاست.
در طرح نهضت ملي مسكن نيز واگرايي شديدي ميان تعهدات ابلاغي و توانايي تأمين مالي واقعي بانك مسكن وجود دارد. عليرغم انعقاد قرارداد براي حدود ۳۸۰ هزار واحد مسكوني به ارزش پرداختشده ۱۲۴ همت تا پايان سال ۱۴۰۳ و افزايش آن به ۱۹۳ همت در انتهاي سال ۱۴۰۴، اين روند به جاي تجهيز منابع غيرتورمي از مسير بازار سرمايه، مستقيما از كانال استقراض و اضافه برداشتهاي كلان از بانك مركزي به ارزش بيش از ۵۴ همت پشتيباني شده است. اين مدل تأمين مالي، نشاندهنده انحراف استراتژيك از اصول بانكداري توسعهاي و سقوط به ورطه تأمين مالي تورمزا است. اتكا به اضافه برداشت به عنوان خط اعتباري پنهان، نشان از شكست كامل بانك در طراحي مدلهاي تأمين مالي ساختاريافته (Structured Finance) دارد كه پيامد مستقيم آن، افزايش نقدينگي كلان و بياثر شدن تسهيلات اعطايي در اثر تورم متعاقب آن است.
نقد انفعال در ابزارسازي مالي
بزرگترين گواه بر بنبست تاكتيكي بانك مسكن، سقوط در تله «انفعال ابزارسازي» (Financial Innovation Failure) است. در حالي كه بندهاي قانوني متعددي از جمله بند (ض) تبصره ۲ قانون بودجه و ماده ۵۴ قانون برنامه هفتم، بسترهاي حقوقي مستحكمي را براي افزايش سرمايه از محل انتشار اوراق بهادار و بهادارسازي داراييها مهيا كردهاند، ساختار مديريتي بانك همچنان به مدل سنتي و تورمزاي خلق پول و استقراض چسبيده است. اين چسبندگي سنتي به ابزارهاي بدهيمحور، ناشي از يك فرسودگي فكري در لايههاي تصميمگيري است كه بازار سرمايه را نه به عنوان بال مكمل تأمين مالي، بلكه به عنوان رقيب بازار پول تلقي ميكند. ابزار اوراق بهادارسازي تسهيلات رهني (MBS) كه يكي از توسعهيافتهترين ابزارهاي خروج داراييهاي ديرنقدشونده از ترازنامه بانكهاي تخصصي است، عملا در بانك مسكن به حاشيه رانده شده است. فرآيند MBS به بانك اجازه ميدهد تا تسهيلات خريد مسكن بلندمدت (۱۲ تا ۲۰ساله) را به عنوان دارايي پايه در قالب عقد خريد دين به يك نهاد واسط (SPV) منتقل كرده و با انتشار اوراق در بازار فرابورس، نقدينگي منجمد خود را در كسري از ثانيه بازيابي كند. اين مكانيزم علاوه بر حذف ريسك نقدينگي، هزينههاي تأمين مالي بانك را بهشدت كاهش ميدهد. با اين حال، حجم كل انتشار اين اوراق در بازار سرمايه ايران توسط بانك مسكن از سطح چند همت ناچيز فراتر نرفته است، كه نشاندهنده شكست در تجاريسازي ابزارهاي نوين است. تحليل فورنزيك نشان ميدهد كه بوروكراسي صلب داخلي بانك و عدم توانايي در استانداردسازي سبدهاي تسهيلاتي براي ارايه به نهادهاي ضامن در بازار سرمايه، عامل اصلي اين بنبست فني بوده است. بانك عملا با حبس اين تسهيلات بلندمدت در ترازنامه خود، پتانسيل بازچرخاني چندده همتي وجوه نقد را مسدود كرده است.
همين انفعال در خصوص صندوقهاي زمين و ساختمان و صندوقهاي سرمايهگذاري املاك و مستغلات (REITs) تكرار شده است. عليرغم اينكه بانك مسكن داراي شركت تأمين سرمايه اختصاصي و هلدينگ مالي فعال در بورس است، اقدام موثري جهت جذب نقدينگي بخش خصوصي از طريق اين صندوقها صورت نگرفته است. پروژههاي معدودي نظير صندوقهاي «نسيم»، «نارون» و ستاره جديد «ستاره نماز توس» كليد خوردهاند، اما سهم آنها در مقياس نياز مالي بخش مسكن كشور عملا اپسيلون است. تكيه بر سود سپردههاي گرانقيمت بازار پول به جاي توسعه صندوقهاي املاك و مستغلات نظير صندوق «مالك آتيه مسكن»، بهاي تمامشده پول را در اين بانك به شكل سرسامآوري افزايش داده و آن را به ناترازي درآمد-هزينه مبتلا ساخته است. اين تكيه مداوم بر سپردههاي كوتاهمدت با بهاي تمامشده بالا (كه گاه با نرخهاي سود ترجيحي و خارج از ضوابط براي حفظ نقدينگي جذب ميشوند)، بانك را در يك مسابقه بيپايان براي تمديد بدهيها قرار داده كه خروجي آن چيزي جز فرسايش حاشيه سود خالص بانك (NIM) نبوده است.
آناليز ناترازي ترازنامه
ريشه ساختاري انسداد مالي بانك مسكن را بايد در ترازنامه معيوب آن و عدم تطابق سررسيد داراييها و بدهيها (Asset-Liability Mismatch) جستوجو كرد. بانك مسكن ماهيتي توسعهاي دارد و تسهيلات اعطايي آن داراي چرخههاي بازپرداخت طولانيمدت (۱۲ تا ۲۰ سال) هستند. در بخش بدهيها، بانك بهشدت به سپردههاي كوتاهمدت ناپايدار و گرانقيمت وابسته است. اين ناهماهنگي زماني در جريان نقدي، ترازنامه بانك را در معرض شديدترين ريسك نقدينگي و نوسان نرخ سود قرار داده و مديريت ناكارآمد نقدينگي را عيان ساخته است. وقتي سررسيد بدهيهاي بانك كمتر از يك سال و سررسيد داراييهاي آن بيش از ۱۵ سال باشد، كوچكترين تلاطم در بازار پول يا خروج سپردهها، بانك را به سمت خطوط اعتباري بانك مركزي گسيل ميدارد؛ پديدهاي كه بهطور مستمر در عملكرد بانك مسكن مشاهده شده است.از سوي ديگر، پديده «انجماد داراييها» (Asset Freeze) توان تسهيلاتدهي بانك را عملا از كار انداخته است. حجم عظيمي از داراييهاي بانك در قالب املاك تمليكي مازاد (ناشي از نكول تسهيلاتگيرندگان)، پروژههاي نيمهتمام رهاشده و تعهدات ناشي از تسويه موسسات مالي منحلشده (مانند انتقال بخشي از املاك فرسوده تعاوني منحله كاسپين به بانك مسكن) منجمد شدهاند. به دليل ركود حاكم بر بازار مستغلات و فرآيندهاي حقوقي و كارشناسي صلب، بانك مسكن نتوانسته است اين داراييها را در بازار نقد كند. انجماد اين منابع مالي نهتنها زيان انباشته پنهاني را به ترازنامه تحميل كرده، بلكه جريان نقد عملياتي بانك را مسدود ساخته است. اين داراييهاي منجمد، سود دفتري شناسايي ميكنند اما هيچگونه جريان نقدي واقعي توليد نميكنند، كه اين امر منجر به پديده «سودهاي موهومي» در صورتهاي مالي بانك شده است.
اين ناترازيهاي انباشته، نسبت كفايت سرمايه (CAR) بانك را بهشدت تخريب كرده است. فرمول استاندارد كميته بال ۳ براي سنجش توانايي بانك در جذب زيانهاي غيرمنتظره است، طبق استانداردهاي بينالمللي بال ۳، حداقل نسبت كفايت سرمايه بايد ۱۰.۵ درصد باشد، در حالي كه بانك مركزي ايران اين حد آستانه را حداقل ۸ درصد تعيين كرده است. اگرچه صورتهاي مالي دفتري بانك مسكن در مقاطعي اين شاخص را ۹.۸۵ درصد گزارش كردهاند، اما كالبدشكافي حسابرسي فورنزيك نشان ميدهد كه با كسر داراييهاي موهومي، حسابهاي ارزي بلاتكليف و داراييهاي منجمد از صورت كسر (سرمايه باكيفيت لايه اول) و تعديل ضرايب ريسك داراييها در مخرج كسر، نسبت واقعي كفايت سرمايه بانك مسكن بسيار فراتر از مرزهاي هشدار سقوط كرده است.
بانك در طول دهه گذشته فاقد هرگونه جراحي ساختار سرمايه (Capital Structure) به شيوه نجات از درون (Bail-in) بوده و كاهش ناترازي ادعا شده از ۱۰۹ همت در سال ۱۴۰۳ به ۷۱.۲ همت در پايان سال ۱۴۰۴ و نهايتاً ۶۲.۶ همت در ابتداي سال ۱۴۰۵، عمدتا ناشي از انتقال حسابداري اراضي دولتي وزارت راه و شهرسازي و تهاترهاي كاغذي با بانك مركزي بوده است، نه بهبود كيفي جريانهاي نقدي پايدار. اين تهاترها صرفا با پاك كردن صورتمساله از طريق دستكاري دفتري ارقام ترازنامه، تصويري كاذب از بهبود سلامت مالي بانك ارايه ميدهند، بدون آنكه ريالي به قدرت نقدشوندگي يا توان واقعي اعطاي تسهيلات جديد بانك افزوده شود.
اين رفتار مالي، نمونه بارز «آرايش ترازنامه» (Window Dressing) به جاي اصلاحات بنيادين ساختار سرمايه است.
واكاوي فرآيندهاي داخلي
مديريت بانك مسكن همواره تلاش ميكند تا انحرافات عملكردي خود را به گردن متغيرهاي بيروني نظير تورم شديد نهادههاي ساختماني پساجنگ، انقباض مقداري ترازنامه توسط بانك مركزي و تحميل تكاليف فراتر از توان در طرح نهضت ملي بيندازد. اما اين استدلال، يك فرضيه گمراهكننده (The Myth of Exogenous Failure) است. يك بانك توسعهاي كارآمد بايد ساختار داخلي خود را بهگونهاي مهندسي كند كه در برابر شوكهاي بيروني تابآور باشد؛ بنابراين، عوامل فوقالذكر صرفا به عنوان پارامترهاي يك آزمون تنش ارزيابي ميشوند. توجيهات بيروني تنها زماني مسموع است كه ساختار فرآيندي داخلي در بهينهترين حالت ممكن قرار داشته باشد، اما واكاوي فرآيندهاي بانك مسكن خلاف اين ادعا را ثابت ميكند.
مهمترين عامل دروني شكست اهداف، طولاني بودن بيسابقه «چرخه تبديل وجه نقد (CCC) در پروژه» در بانك مسكن است. در پروژههاي انبوهسازي، چرخه تبديل وجه نقد نشاندهنده مدتزماني است كه وجوه پرداختي بانك در مراحل مختلف فيزيكي ساختمان قفل مانده و سپس به تسهيلات فروش اقساطي تبديل و شروع به بازگشت ميكند. به دليل بوروكراسي فرساينده، ارزيابيهاي دستي و سنتي فيزيكي و عدم پويايي در آزادسازي سهمالشركهها، اين چرخه در بانك مسكن بهشدت طولاني است. طولاني شدن اين چرخه عملا به تورم اجازه ميدهد تا ارزش واقعي تسهيلات ساخت را ببلعد و سازندگان را در ميانه پروژه با كسري منابع مواجه سازد كه اين خود منجر به توقف پروژهها و افزايش مطالبات غيرجاري (NPL) بانك ميشود. در واقع، خود كارآمدي پايين فرآيندهاي ارزيابي و پرداخت بانك، عامل فعال شدن اثرات تخريبي تورم بر پروژههاست. اگر زمان ارزيابي تا پرداخت از ماهها به چند روز كاهش مييافت، پروژهها پيش از مواجهه با موجهاي جديد تورم ساخت، به پيشرفت فيزيكي مناسب رسيده و وارد مرحله فروش اقساطي ميشدند.
همچنين، بانك مسكن در فرآيند مديريت ريسك خود دچار پديده «ريسك اعتباري متمركز» (Concentrated Credit Risk) شده است. انفعال در توزيع و سنديكايي كردن تسهيلات كلان با ساير بانكها سبب شده تا بانك مسكن به تنهايي بار تأمين مالي بيش از ۹۰ درصد از تسهيلات پرداختي نهضت ملي در كل شبكه بانكي را بر دوش بكشد، در حالي كه حداقل ۱۴ تا ۱۸ بانك ديگر پرداختهاي خود را در اين حوزه عملا به صفر رساندهاند. عدم طراحي مكانيزمهاي پوشش ريسك اعتباري و بيمه تسهيلات و تكيه صرف بر وثايق ملكي منجمد، ساختار داراييهاي بانك را بهشدت آسيبپذير و نقدشوندگي آن را به حداقل رسانده است. اين تمركز شديد ريسك روي يك ترازنامه منفرد، نه تنها بانك مسكن را در معرض خطر فروپاشي ساختاري قرار داده، بلكه يك ريسك سيستماتيك بزرگ را به كل شبكه بانكي و نظام اقتصادي كشور تحميل كرده است.
ترازنامه بانك مسكن
كالبدشكافي فورنزيك فوق ثابت ميكند كه بنبست كنوني بانك مسكن نه يك تقدير اقتصادي، بلكه حاصل انفعال مديريتي و ترازنامهاي است. براي احياي اين نهاد توسعهاي بدون تحميل پايه پولي جديد به اقتصاد پساجنگ، جراحيهاي ساختاري زير بدون فوت وقت الزامي است:
انجمادزدايي از داراييها
بانك مسكن موظف است تمام املاك مازاد و پروژههاي تجاري-اداري منجمد خود را تجميع نموده و از طريق شركت تأمين سرمايه خود، صندوقهاي بزرگ سرمايهگذاري املاك و مستغلات (REITs) نظير صندوق «مالك آتيه مسكن» تاسيس كند. با خرد كردن و فروش يونيتهاي اين صندوقها به عامه مردم، داراييهاي راكد مستقيما به نقدينگي جريانساز تبديل شده و از سمت راست ترازنامه خارج (Write-off) ميشوند. ايـن فرآيند نهتنهاجريان نقدي ورودي جديدي به ميزان دهها همت را بدون اتكا به منابع بانك مركزي ايجاد ميكند، بلكه با حذف داراييهاي غيرمولد و منجمد از صورتهاي مالي، كيفيت داراييهاي بانك را به شكل ريشهاي ارتقا ميدهد.
بهادارسازي كيفي
بايد فرآيند انتشار اوراق به پشتوانه تسهيلات رهني (MBS) از يك اقدام تشريفاتي به يك جريان مستمر عملياتي تبديل شود. بانك بايد با تفكيك و بستهبندي تسهيلات منظم خود و انتقال آنها به نهاد واسط، سالانه حداقل ۵۰ همت اوراق رهني در فرابورس منتشر كند تا جريان وجوه نقد آتي فورا نقد شده و چرخه تسهيلاتدهي مجدد بدون نياز به خطوط اعتباري بانك مركزي فعال بماند. براي جذابيت اين اوراق در بازار فرابورس، بانك مسكن ميتواند از ابزارهاي تقويت اعتبار (Credit Enhancement) نظير ارايه ضمانتهاي شخص ثالث يا ايجاد طبقات اوراق بهادار با درجات مختلف ريسك و بازدهي استفاده كند تا طيفهاي گوناگوني از سرمايهگذاران نهادي و حقيقي جذب اين ابزارها شوند.
فشردهسازي چرخه تبديل وجه نقد
بانك مسكن بايد سيستم سنتي نظارت فيزيكي بر پروژهها را بهطور كامل منحل كرده و با استقرار سامانههاي هوشمند مبتني بر فناوريهاي نوين نظارتي (از قبيل تصويربرداري ماهوارهاي، پهپادها و پلتفرمهاي ابري مديريت پروژه)، زمان تاييد فيزيكي و پرداخت مراحل سهمالشركه را به كمتر از سه روز كاهش دهد. فشردهسازي اين چرخه، سرعت گردش پول در پروژهها را افزايش داده، اثر تورم بر مصالح را خنثي ميسازد و مانع از خواب سرمايه سازندگان در دالانهاي طولاني اداري ارزيابي فني شعب ميشود.
تنوع بخشي به ساختار سرمايه
كميته دارايي-بدهي (ALCO) بانك مسكن بايد از يك نقش فرعي به هسته سخت تصميمگيري بانك تبديل شود. بانك مسكن بايد انتشار اوراق بدهي بلندمدت با نـرخهاي منطبق بر بازار و اوراق سرمايـهاي لايـه دوم (2 Tier) را جايگزين رقابت مخرب در جذب سپردههاي كوتاهمدت كند. اين اقدام، تطابق سررسيد داراييها و بدهيها را تضمين كرده و نسبت كفايت سرمايه واقعي بانك را به سطح استانداردهاي كميته بال ۳ ارتقا ميدهد. ايجاد اين تنوع در ساختار سرمايه، ثبات و پيشبينيپذيري جريانهاي نقدي بانك را در مواجهه با تلاطمهاي اقتصادي آتي بهشدت افزايش خواهد داد.
كارشناس ارشد مديريت ساخت