به گزارش برنا، در این گفتوگو، مهرزاد علیجانی، کارشناس اقتصاد، به کالبدشکافی این بنبست و بررسی احتمال افت قیمتها در صورت گشایشهای سیاسی میپردازد.
در حال حاضر شاهد قیمتهای بسیار بالا در آگهیها هستیم، اما معاملات به شدت کاهش یافته است. این تضاد نشاندهنده چه وضعیتی در بازار است؟
این وضعیت، نشانه کلاسیک گرفتار شدن بازار در شرایط «رکود تورمی» است. در این وضعیت، ما با دو جبهه مواجهیم: از یک سو فروشندگانی که به دلیل انتظارات تورمی یا هزینههای تمامشده، حاضر به کاهش قیمت نیستند و از سوی دیگر خریدارانی که توان مالی لازم برای ورود به بازار ندارند. نتیجه این است که قیمتها در سطح بالایی تثبیت شدهاند، اما هیچ داد و ستدی صورت نمیگیرد و بازار در نوعی سکون و انتظار فرو رفته است.
دلیل این مقاومت قیمتها در برابر رکود چیست؟ آیا سازندگان واقعاً نمیتوانند قیمتها را کاهش دهند؟
بله، واقعیت این است که سازندگان عملاً امکان کاهش قیمت را ندارند. اگر نگاهی به برآوردهای میدانی کنیم، هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی با کیفیت متوسط به بیش از ۳۵ میلیون تومان رسیده و در برخی پروژهها حتی فراتر از این رقم است. رشد قیمت مصالح (فولاد، سیمان و تجهیزات)، افزایش دستمزدها و هزینههای جانبی مانند حملونقل و مالیات، قیمت تمامشده را بالا برده است. در چنین شرایطی، هرگونه کاهش قیمت در سطح هزینه تمامشده، به معنای زیان قطعی برای سازنده است.
بسیاری از مردم امیدوارند با گشایشهای سیاسی یا کاهش تنشهای بینالمللی، شاهد افت محسوس قیمت مسکن باشند. این پیشبینی تا چه حد واقعبینانه است؟
تجربه سالهای گذشته نشان میدهد که پاسخ به این پرسش چندان امیدوارکننده نیست. حتی در صورت بهبود فضای سیاسی و کاهش انتظارات تورمی، اثر آن بیشتر در «کاهش سرعت رشد قیمتها» خواهد بود، نه «کاهش سطح عمومی قیمتها». دلیلش ساده است: قیمت مسکن به متغیرهای سخت مانند قیمت زمین، مصالح ساختمانی، تجهیزات وارداتی و نرخ ارز وابسته است. این هزینهها در یک شب کاهش نمییابند و نگاه سرمایهای به مسکن نیز مانع از تعدیل سریع قیمتها میشود.
این رکود چه تأثیری بر زنجیره عرضه و تقاضا در بلندمدت خواهد داشت؟
وضعیت نگرانکننده است. از سوی عرضه، کاهش سودآوری و دشواری تأمین سرمایه باعث شده انبوهسازان اجرای پروژههای جدید را به تعویق بیندازند. این یعنی در آینده با کمبود عرضه واحدهای نوساز مواجه خواهیم شد. از سوی تقاضا نیز، چون فاصله درآمد و قیمت مسکن زیاد شده و تسهیلات بانکی ناکافی است، متقاضیان از خرید به سمت اجاره سوق داده شدهاند. این امر فشار بر بازار اجاره را تشدید کرده و شکاف عرضه و تقاضا را در هر دو بخش خرید و اجاره عمیقتر میکند.
در نهایت، برای کسی که قصد خرید دارد، توصیه شما در این شرایط چیست؟
در شرایط رکود تورمی، خروج از بنبست نیازمند اصلاحات کلان پولی و مالی است و در کوتاهمدت، انتظار سقوط قیمتها واقعبینانه نیست. توصیه من به خریداران مصرفی این است که تصمیمات خود را بر اساس «نیاز واقعی»، «توان مالی فعلی» و «افق بلندمدت» اتخاذ کنند و به هیچ وجه تحت تأثیر رفتارهای هیجانی یا پیشبینیهای غیرتخصصی وارد معاملات پرریسک نشوند.