به گزارش برنا، در حالی که طی چندین دهه اخیر، تمرکز سیاستهای حمایتی دولت بر طرحهای «مالکیت مسکن» متمرکز بود، اکنون پس از ۲۸ سال مسکوت ماندن، طرح «مسکن استیجاری» بار دیگر در دستور کار قرار گرفته است. کارشناسان معتقدند این تغییر رویکرد، گامی حیاتی است؛ چرا که هدف اصلی باید تأمین «حق سکونت» برای خانوارها باشد، نه الزاماً تبدیل هر فرد به یک مالک.
اگرچه تعیین سقف اجارهبها بهتنهایی نمیتواند کل بازار را مدیریت کند، اما اجرای طرح مسکن استیجاری میتواند بهعنوان یک ضربهگیر مؤثر، التهابات بازار اجاره را کاهش داده و فشار اقتصادی را از روی مستاجران کمدرآمد بردارد.
در همین راستا، روند ثبتنام در شهرهایی از جمله کرج، هشتگرد، محمدشهر و ماهدشت (استان البرز)، رشت (گیلان) و همچنین بیرجند و حاجیآباد (خراسان جنوبی) آغاز شده است. این طرح با معیارهای سختگیرانه برای شناسایی گروههای هدف طراحی شده است؛ بهگونهای که متقاضیان باید زوجهایی باشند که حداکثر ۵ سال از ازدواجشان گذشته، فاقد ملک یا زمین مسکونی باشند و در دهکهای درآمدی ۱ تا ۶ قرار گیرند. همچنین داشتن سابقه ۵ سال سکونت در شهر محل تقاضا و برخورداری از «فرم ج سبز» از الزامات اصلی ثبتنام است.
یکی از نوآوریهای این طرح، تعیین اجارهبهای «پلکانی» است تا عدالت اجتماعی رعایت شود. بر این اساس، دهکهای ۱ و ۲ تنها ۳۵ درصد، دهکهای ۳ و ۴ معادل ۴۵ درصد و دهکهای ۵ و ۶ حدود ۵۵ درصد از اجارهبهای روز بازار را پرداخت خواهند کرد.
بزرگترین اشتباه سیاستگذاری حوزه مسکن
در این راستا فرهاد سفاری، فعال صنعت ساخت وساز، در تحلیل این وضعیت معتقد است: بزرگترین اشتباه سیاستگذاری دهههای گذشته، القای این باور بود که هر شهروندی باید مالک خانه باشد. وی تأکید میکند: در دنیای مدرن، اولویت باید بر تأمین سکونت باشد تا تأمین مالکیت. به باور سفاری، وقتی فردی با بحران مسکن روبروست، نیاز اول وی سقف و دیواری برای زندگی است، نه اینکه لزوماً سرمایهگذار شود. وی میگوید: دولت نباید نقش سرمایهگذار برای افراد را ایفا کند، بلکه باید بستری فراهم آورد تا فرد در دوره استیجار، با حمایتهای دولتی، توان پسانداز کند و در آینده به بازار مالکیت وارد شود.
اقساط سنگین برای مستاجران
اما واقعیتهای میدانی با ایدهآلهای نظری متفاوت است. علی احمدی، مشاور املاک در مرکز تهران، از زاویهای دیگر به این موضوع مینگرد. وی هشدار میدهد که در شرایط فعلی، حتی طرحهای حمایتی پیشین نیز شکست خوردهاند. احمدی میگوید: من هر روز با متقاضیانی مواجه میشوم که حتی توان پرداخت اقساط ارزانقیمت مسکنهای حمایتی را ندارند. وقتی تورم از درآمد پیشی میگیرد، اقساطی که روز اول کم به نظر میرسیدند، اکنون برای بسیاری از خانوادهها تبدیل به کوهی از بدهی شده است.
۶۰ درصد درآمد صرف اجاره در کلانشهرها
در همین راستا، ایمان رفیعی، تحلیل گر آماری مسکن، به اعداد تکاندهندهای اشاره میکند. وی میگوید: در دهکهای اول و دوم جامعه، حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار خانوار مستأجر وجود دارد که در بسیاری از کلانشهرها، بیش از ۵۰ تا ۶۰ درصد درآمدشان صرف اجارهبها میشود. رفیعی معتقد است: هرگاه سهم اجاره از هزینه خانوار از ۳۰ درصد فراتر رود، وضعیت وارد مرحله بحرانی میشود. وی در مورد طرح جدید میافزاید: «دولت با محدودیت شدید منابع، ناچار به غربالگری سختگیرانه است. در حالی که نیازها میلیونی است، ظرفیت دولت شاید تنها پوشش دهها هزار واحد را فراهم کند. بنابراین، این طرح اگرچه التهاب بازار را میگیرد، اما به تنهایی قادر به حل کل معضل مسکن نیست.
ابراز تردید نسبت به تعیین سقف اجارهبها
از سوی دیگر، حسن نوری، مشاور املاک، نسبت به تعیین سقف اجارهبها در این طرح ابراز تردید میکند. وی معتقد است: هرگونه سیاستگذاری در حوزه اجارهبها باید با واقعیتهای بازار همسو باشد، در غیر این صورت منجر به ایجاد بازار سیاه یا کاهش کیفیت واحدهای ارائه شده میشود. وی تأکید میکند: «سقفهای قیمتی اگر متناسب با توان اقتصادی طرفین نباشد، اثرگذاریشان کوتاه مدت خواهد بود.
حمایتهای دولتی در دنیا کاملاً رایگان نیستند
در مقابل، حسن بختیاری، کارشناس اقتصاد کلان مسکن، به تجربه جهانی اشاره میکند و میگوید: حمایتهای دولتی در دنیا کاملاً رایگان نیستند. وی توضیح میدهد: در کشورهای پیشرفته، حمایت از مسکن استیجاری ممکن است به صورت «هزینه غیرنقدی» باشد؛ مثلاً فردی که از مسکن استیجاری حمایتی بهره میبرد، نمیتواند همزمان از حمایتهای دیگر استفاده کند. این روش باعث میشود افراد خارج از گروه هدف (دهکهای بالا) از این طرحها سوءاستفاده نکنند.
دولت باید از رویکرد سنتی خارج شود
در بخش عملیاتی، مهدی راد، مشاور تخصصی املاک، معتقد است کلید موفقیت این طرح در «حرفهای شدن اجارهداری» است. وی میگوید: «دولت باید از رویکرد سنتی خارج شود و با جلب مشارکت بخش خصوصی و سازمانهایی مثل بانک مسکن، مدلهای مدیریتی جدیدی را پیاده کند. اگر اجارهداری به یک صنعت حرفهای تبدیل شود، کیفیت زندگی مستأجران ارتقا مییابد و ریسکهای مالک و مستأجر کاهش مییابد.
طرح مسکنی به تنهایی معجزه نمیکند
با این حال، رضا محبی، کارشناس اقتصاد مسکن، هشدار میدهد: ریشه مشکل در جایی فراتر از بخش مسکن است. وی میگوید: «اینکه چرا مردم فقیرتر شدهاند و توان پرداخت حتی اقساط حمایتی را ندارند، مسئلهای است که باید در حوزه اقتصاد کلان حل شود. وقتی رشد اقتصادی منفی است، هیچ طرح مسکنی به تنهایی معجزه نمیکند.
حرکت هوشمندانه طرح
در نهایت، مهران غلامی، مشاور املاک در حوزه مسکنهای خانه اولیها نگاهی امیدوارانه به شرایط زوجهای جوان دارد. وی میگوید: «تمرکز بر زوجهایی که کمتر از ۵ سال از ازدواجشان گذشته و در دهکهای ۱ تا ۶ هستند، یک حرکت هوشمندانه است. اگر این گروه بتوانند با اجارهبهای پلکانی (۳۵ تا ۵۵ درصد اجاره روز) در خانههایی مستقر شوند، فشار روانی و اقتصادی شدیدی از روی دوش نسل جدید برداشته میشود.
به طور کلی، این گفتوگوها نشان میدهد: بازگشت به مسکن استیجاری، گامی در جهت درست است، اما موفقیت آن در گرو شناسایی دقیق گروههای هدف (از طریق ابزارهایی مثل فرم ج سبز) و تبدیل این طرح از یک اقدام موقتی به یک سیستم «اجارهداری حرفهای» است که با واقعیتهای اقتصادی جامعه همسو باشد.
انتهای پیام/