بازار؛ گروه ایران: با توجه به وسعت داراییهای غیرمنقول دولت ایران که بر اساس آخرین آمار رسمی، بیش از ۴۰ درصد از عرصه و اعیان کشور را شامل میشود، مدیریت هوشمند و بهینه این املاک میتواند سالانه دهها هزار میلیارد تومان از هزینههای جاری را کاهش داده و منبع درآمدی پایدار برای تأمین مالی پروژههای عمرانی و اجتماعی ایجاد کند.
بر اساس اظهارات رئیس سازمان امور اراضی کشور در سال ۱۴۰۲، حدود ۶۰ درصد از اراضی کشور در تملک دستگاههای دولتی و نهادهای عمومی است. ا این حال، هنوز سند جامع و یکپارچهای که مشخص کند هر دستگاه، دقیقاً چه املاکی را در کجا، با چه کاربری و چه ارزشی در اختیار دارد، وجود ندارد.
تدوین سند ملی داراییهای غیرمنقول: نخستین گام برای شفافیت و مدیریت یکپارچه
اولین و بنیادیترین اقدام برای بهینهسازی، داشتن درک دقیق و بهروز از کمّ و کیف داراییهاست. بر اساس اظهارات رئیس سازمان امور اراضی کشور در سال ۱۴۰۲، حدود ۶۰ درصد از اراضی کشور در تملک دستگاههای دولتی و نهادهای عمومی است. با این حال، هنوز سند جامع و یکپارچهای که مشخص کند هر دستگاه، دقیقاً چه املاکی را در کجا، با چه کاربری و چه ارزشی در اختیار دارد، وجود ندارد. بسیاری از این املاک ممکن است بدون استفاده، راکد، یا حتی بهصورت غیرقانونی تصرف شده باشند.
دولت باید با اولویت بالا، «سند ملی داراییهای غیرمنقول دولت» را با همکاری تمام وزارتخانهها، مؤسسات دولتی، شرکتهای دولتی، نهادهای انقلابی و نیروهای مسلح تدوین کند. این سند باید مبتنی بر یک سیستم اطلاعات جغرافیایی (GIS) باشد که بهصورت بلادرنگ بهروزرسانی شود. تجربه موفق کشورهایی مانند انگلیس در ایجاد سندی به نام «سرشماری املاک دولتی» نشان میدهد این کار تا ۲۰ درصد از هزینههای نگهداری را تنها از طریق شناسایی و حذف املاک مازاد و بیاستفاده کاهش میدهد. در ایران، اگر فرض شود تنها ۱۰ درصد از املاک دولتی، مازاد یا بلااستفاده هستند، آزادسازی و بهرهبرداری از آنها میتواند سالانه هزاران میلیارد تومان صرفهجویی به همراه آورد.
بسیاری از املاک و مستغلات دولتی، به ویژه املاک تجاری، مسکونی و کشاورزی، بهصورت اَشکال سنتی و غیررقابتی در اختیار افراد یا نهادهای خاص قرار گرفتهاند که اغلب با قیمتهای بسیار پایینتر از ارزش واقعی بازار اجاره یا فروخته میشوند.
ایجاد بازار متشکل املاک دولتی و واگذاری از طریق مزایدههای الکترونیک
بسیاری از املاک و مستغلات دولتی، به ویژه املاک تجاری، مسکونی و کشاورزی، بهصورت اَشکال سنتی و غیررقابتی در اختیار افراد یا نهادهای خاص قرار گرفتهاند که اغلب با قیمتهای بسیار پایینتر از ارزش واقعی بازار اجاره یا فروخته میشوند. برآوردهای اقتصادی غیررسمی نشان میدهد شکاف بین درآمد حاصل از اجارهبهای فعلی و پتانسیل واقعی بازار برای این املاک، سالانه میتواند به بیش از ۳۰ هزار میلیارد تومان برسد.
راه حل، ایجاد یک «بازار متشکل املاک دولتی» تحت مدیریت یک نهاد تخصصی و مستقل است. تمامی اجارهها، فروشها و مشارکتهای ساخت باید از طریق یک پلتفرم شفاف الکترونیکی و به روش مزایده یا مناقصه انجام شود. این کار چند مزیت دارد: اول، حداکثر کردن درآمد دولت از محل داراییها. دوم، شفافسازی و مبارزه با فساد و رانت. سوم، ایجاد امکان نظارت عمومی بر عملکرد دستگاهها. به عنوان مثال، سازمان خصوصیسازی میتواند با گسترش دامنه فعالیت خود و با استفاده از پلتفرمهای موفق داخلی مانند Iran. ir، این بازار را راهاندازی کند. همچنین، تعیین اجارهبها بر اساس ارزشسنجیهای سالانه توسط کارشناسان رسمی دادگستری، از تخلفات جلوگیری خواهد کرد.
تمامی اجارهها، فروشها و مشارکتهای ساخت باید از طریق یک پلتفرم شفاف الکترونیکی و به روش مزایده یا مناقصه انجام شود. این کار چند مزیت دارد: اول، حداکثر کردن درآمد دولت از محل داراییها. دوم، شفافسازی و مبارزه با فساد و رانت. سوم، ایجاد امکان نظارت عمومی بر عملکرد دستگاهها.
انطباقدهی و تجمیع فضای اداری: کاهش هزینههای سنگین نگهداری و انرژی
بخش عظیمی از داراییهای مستغلات دولت، ساختمانهای اداری پراکنده و غالباً فرسوده است. بسیاری از وزارتخانهها و سازمانها در چندین نقطه پراکنده شهر مستقر هستند که این موضوع، هزینههای سربار مانند حملونقل، ارتباطات، حفاظت و به ویژه انرژی را به شدت افزایش میدهد. بر اساس آمار وزارت نفت، بخش دولتی یکی از پرمصرفترین بخشها در حوزه انرژی است و ساختمانهای اداری سهم قابل توجهی از این مصرف دارند.
سیاست «تجمیع اداری» و استقرار هر دستگاه در یک یا چند مجتمع اداری متمرکز، میتواند معجزه کند. این کار از طریق «مدیریت پروژههای یکپارچه» مانند احداث «مجتمعهای اداری دولتی» در مناطق مناسب شهری یا واگذاری املاک پراکنده فعلی و اجاره یا خرید فضای متمرکز با درآمد حاصل از آن، امکانپذیر است. مزایا عبارتند از: کاهش چشمگیر مصرف انرژی (تا ۴۰ درصد)، کاهش هزینههای نگهداری و نیروی انسانی خدماتی، افزایش بهرهوری کارکنان به دلیل تمرکز خدمات پشتیبانی، و آزادسازی املاک پراکنده با ارزش. کشور امارات با اجرای طرح «تجمیع دولت» در ابوظبی، موفق به کاهش ۳۰ درصدی هزینههای عملیاتی خود شد.
سیاست «تجمیع اداری» و استقرار هر دستگاه در یک یا چند مجتمع اداری متمرکز، میتواند معجزه کند. این کار از طریق «مدیریت پروژههای یکپارچه» مانند احداث «مجتمعهای اداری دولتی» در مناطق مناسب شهری یا واگذاری املاک پراکنده فعلی و اجاره یا خرید فضای متمرکز با درآمد حاصل از آن، امکانپذیر است.
توسعه مدلهای مالی نوین: مشارکت بخش خصوصی بدون واگذاری مالکیت
همیشه لازم نیست دولت ملک خود را بفروشد تا به درآمد برسد. مدلهای نوین مالی-حقوقی میتوانند با جذب سرمایه بخش خصوصی، هم دارایی را بهینه کنند و هم درآمدزایی ایجاد کنند، بدون آنکه مالکیت از دست دولت خارج شود. دو مدل بسیار کاربردی در این زمینه عبارتند از:
۱. مشارکت در ساخت و بهرهبرداری: دولت میتواند املاک مازاد یا بایر خود (مثل زمینهای بزرگ حاشیه شهرها یا ساختمانهای فرسوده اما واقع در مناطق باارزش) را در اختیار بخش خصوصی قرار دهد تا با سرمایه خود، در آنها مجتمعهای مسکونی، تجاری، گردشگری یا فناوری احداث کند و برای مدتی معین (مثلاً ۲۵ سال) به بهرهبرداری و درآمدزایی بپردازد. پس از پایان دوره، مالکیت کل پروژه به دولت بازمیگردد. این مدل هماکنون در برخی پروژههای زیرساختی استفاده میشود و باید به حوزه املاک دولتی تعمیم یابد.
۲. اجاره بلندمدت با حق توسعه: دولت میتواند املاک خود را با قراردادهای اجاره بلندمدت (مثلاً ۵۰ ساله) در اختیار سرمایهگذار قرار دهد و به او حق توسعه و بازآفرینی آن ملک را بدهد. سرمایهگذار موظف است در قالب طرح مصوب، ساختمانهای جدید احداث کند و از درآمد حاصل از اجاره واحدها، سود خود و اجارهبهای دولت را تأمین کند.
این مدلها به ویژه برای احیای بافتهای فرسوده اطراف اماکن تاریخی یا دولتی بسیار مناسب هستند.
همیشه لازم نیست دولت ملک خود را بفروشد تا به درآمد برسد. مدلهای نوین مالی-حقوقی میتوانند با جذب سرمایه بخش خصوصی، هم دارایی را بهینه کنند و هم درآمدزایی ایجاد کنند، بدون آنکه مالکیت از دست دولت خارج شود.
تبدیل املاک مازاد به سرمایه اجتماعی: مسکن اجتماعی، فضاهای فرهنگی و مراکز فناوری
همه راهکارها نباید صرفاً مالی باشد. برخی املاک دولتی را میتوان با هوشمندی به «سرمایه اجتماعی» تبدیل کرد که در بلندمدت، هزینههای دولت را در حوزههای دیگر کاهش میدهد. برای نمونه:
۱. مسکن اجتماعی: دولت میتواند زمینهای مازاد خود در شهرها را به توسعه مسکن مقرونبهصرفه و اجتماعی اختصاص دهد. این کار هم بخشی از بحران مسکن را حل میکند (که خود یک هزینه اجتماعی و امنیتی بزرگ است) و هم با ایجاد شهرکهای جدید، اشتغال و رشد اقتصادی محلی را تحریک میکند.
۲. مراکز رشد و پارکهای فناوری: تبدیل ساختمانهای بزرگ دولتیِ واقع در مراکز شهرها به «مراکز رشد کسبوکار»، «شتابدهندههای استارتآپی» و «پارکهای فناوری» نه تنها درآمد اجارهای دارد، بلکه به توسعه اقتصاد دانشبنیان و ایجاد اشتغال برای فارغالتحصیلان کمک میکند که کاهش هزینههای بیکاری را در پی خواهد داشت.
۳. فروشگاههای محصولات کشاورزی و صنایع دستی: استفاده از برخی مغازهها یا فضاهای دولتی پرتردد برای عرضه مستقیم محصولات کشاورزان و صنعتگران خرد، هم به کاهش هزینه زندگی کمک میکند و هم از سود واسطهها میکاهد.
ایجاد یک «شاخص بهرهوری املاک دولتی» برای هر دستگاه و انتشار عمومی آن، میتواند فضای رقابتی سالمی ایجاد کند و موجب افتخار یا سرافکندگی برای مدیران شود.
تقویت حکمرانی دادهمحور و نظارت مستمر: نقش کلیدی دیوان محاسبات و سازمان برنامهوبودجه
تمامی این راهکارها بدون «حکمرانی خوب» و «نظارت مؤثر» محکوم به شکست هستند. دو نهاد کلیدی در این زمینه میتوانند نقش آفرینی کنند:
- سازمان برنامه و بودجه: این سازمان باید تخصیص بودجه نگهداری و اجاره بهای دستگاهها را منوط به ثبت و بهروزرسانی داراییهای غیرمنقول آنها در «سند ملی» کند. همچنین، باید بخشی از درآمد حاصل از بهینهسازی املاک هر دستگاه، به بودجه خود آن دستگاه بازگردد تا انگیزه لازم برای همکاری ایجاد شود.
- دیوان محاسبات کشور: این نهاد باید با تقویت توان فنی و استخدام کارشناسان املاک، حسابرسی عملکرد داراییهای غیرمنقول دستگاهها را به یک رکن اصلی از حسابرسیهای سالانه تبدیل کند. گزارشهای تفصیلی و عمومی از تخلفات و کمکاریها در این حوزه، میتواند ابزار قدرتمندی برای ایجاد فشار و مسئولیتپذیری باشد.
علاوه بر این، ایجاد یک «شاخص بهرهوری املاک دولتی» برای هر دستگاه و انتشار عمومی آن، میتواند فضای رقابتی سالمی ایجاد کند و موجب افتخار یا سرافکندگی برای مدیران شود.
داراییهای غیرمنقول دولت ایران، اگر بهدرستی مدیریت شود، به جای آنکه به کالایی راکد و هزینهزا تبدیل شود، میتواند به موتور محرکی برای کاهش هزینهها، افزایش درآمدها، شفافیتسازی، توسعه بخش خصوصی و ارتقای رفاه اجتماعی بدل گردد. تحقق این امر بیش از آنکه به بودجه کلان نیاز داشته باشد، نیازمند «عزم سیاسی راسخ»، «مدیریت یکپارچه»، «قانونمندی» و «بهکارگیری فناوری اطلاعات» است. زمان آن فرا رسیده که به جای افزایش فشار مالیاتی بر مردم و بنگاهها، از درون داراییهای خود، منابع جدیدی برای توسعه کشور کشف کنیم.