به گزارش اقتصادنیوز، پس از اعلام افزایش قیمت بنزین و نگرانی‌ها درباره اثرات تورمی آن بر بخش‌های مختلف اقتصادی، توجه‌ها بار دیگر به بازار مسکن معطوف شده است؛ بازاری که همواره به تغییرات قیمتی در نهاده‌های تولید و هزینه‌های جانبی حساس بوده است.

خبر مرتبط

پیش بینی قیمت مسکن در زمستان 1404 | اثرات عمیق «بحران آب» بر بازار مسکن | نوسان ارز و طلا، تلنگر به بازار بود

اقتصادنیوز: کارشناسان می‌گویند فقدان آمارهای رسمی و تأخیر در انتشار داده‌های معاملاتی، ارزیابی دقیق شرایط بازار را دشوار کرده و بر قفل‌شدگی بازار مسکن افزوده است.

در همین زمینه، آلبرت بغزیان، اقتصاددان و استاد دانشگاه تهران، در گفتگو با اقتصادنیوز به بررسی پیامدهای احتمالی این سیاست بر بازار ساخت‌وساز، املاک نوساز، واحدهای آماده فروش و همچنین بازار اجاره پرداخت.

مشروح گفتگوی اقتصادنیوز با آلبرت بغزیان را بخوانید؛

****

*آقای بغزیان! به نظر شما اعلام نرخ سوم برای قیمت بنزین در کوتاه مدت و البته بلندمدت بر قیمت مسکن اثر خواهد داشت یا خیر؟

به هر حال، حمل مصالح ساختمانی یکی از هزینه‌های ساخت مسکن است و افزایش قیمت بنزین می‌تواند بهانه‌ای برای افزایش بیش از حد هزینه‌ها در بخش حمل‌ونقل و انتقال مواد و مصالح ساختمانی باشد. ما گفتیم اشکالی ندارد قیمت بنزین افزایش پیدا کند، اما باید همان سهم واقعی که بنزین در هزینه‌ها دارد، به همان اندازه اضافه شود؛ نه اینکه فعالان بازار برای خود سود مازاد در نظر بگیرند. در این زمینه نظارت دولت در بازارها باید قوی باشد تا افزایش‌های غیرمنطقی و فرصت‌طلبانه کنترل شود.

بنابراین حتماً این موضوع بر بازار مسکن اثر خواهد داشت. علاوه بر این، مصالح ساختمانی نیز از جهات مختلف گران‌تر می‌شوند؛ چون باید مسیرهای مختلفی را طی کنند تا تولید و سپس حمل شوند. مجموع این عوامل یک شوک به بازار مسکن وارد می‌کند؛ بخشی از این شوک منطقی و بخشی فرصت‌طلبانه است. اینکه دقیقاً چند درصد اثر می‌گذارد، اکنون قابل اعلام نیست و صحبت درباره آن حرفه‌ای نیست. سؤال این است که آیا دولت برای این پیامدها نیز فکر کرده یا صرفاً هدفش کاهش رانت، کاهش قاچاق بنزین یا کنترل مصرف بوده است. دولت باید در نظر بگیرد که بخش حمل‌ونقل، جابه‌جایی کالاها و نهاده‌های تولید و همچنین رساندن کالا به مصرف‌کننده نیز دچار تورم می‌شود.

واحدهای ساخته‌شده و آماده فروش، تورم کمتری را تجربه می‌کنند

*آیا این افزایش قیمت فقط بر املاک نوساز و پروژه‌های جدید اثر می‌گذارد یا پروژه‌های قبلی را هم درگیر می‌کند؟

به نظر من همه بخش‌ها تحت تأثیر قرار می‌گیرند، مخصوصاً پروژه‌های جدید که مصالح را تازه خریداری می‌کنند. پروژه‌های قبلی معمولاً نوسازتر هستند و قیمت‌شان به قیمت تمام‌شده نزدیک‌تر است و بر همان اساس محاسبه می‌شود. اما واحدهای ساخته‌شده و آماده فروش، تورم کمتری را تجربه می‌کنند. در مقابل، واحدهای ناتمام، تحویل‌ داده نشده یا پیش‌فروش‌نشده قطعاً با افزایش قیمت بیشتری مواجه خواهند شد تا واحدهای ساخته شده.

اجاره‌بها به‌شدت با اخبار اقتصادی حرکت می‌کند

*در مورد بازار اجاره نیز اثرگذاری وجود دارد ؟

در بازار اجاره نیز اثر وجود دارد. اجاره‌بها به‌شدت با اخبار اقتصادی حرکت می‌کند. موجر تصور می‌کند چون قیمت بنزین بالا رفته، باید اجاره را تغییر دهد. همچنین این موضوع برای او بهانه‌ای می‌شود که افزایش اجاره را توجیه کند، چون فکر می‌کند باید بخشی از افزایش هزینه‌های زندگی خود را از همین مسیر جبران کند؛ مثلاً اگر قیمت لبنیات به‌دلیل افزایش بنزین بالا برود، انتظار دارد این هزینه را از مستأجر بگیرد و به‌این‌ترتیب دو سر سود کند. به نظر من اجاره‌ها بیشتر از قیمت مسکن جهش خواهند داشت، چون قدرت خرید کاهش می‌یابد، تقاضا برای اجاره بالا می‌رود و اکنون هم فصل جابه‌جایی نیست و غالب قراردادها تمدید می‌شود؛ بنابراین افزایش اجاره محتمل‌تر است.

قبلاً سهم بنزین در هزینه تولید بعضی کالاها شاید نیم درصد بود

*در دوره‌های قبلی افزایش قیمت بنزین، آیا بر بازار مسکن اثری شاهد بودیم؟

به یاد دارم که در دوره‌های قبلی، این‌ طور نبود که افزایش قیمت‌ها به‌راحتی و به‌صورت مستقیم منتقل شود؛ یعنی مثلاً اگر قیمت لبنیات ۴۰ درصد بالا می‌رفت، این میزان افزایش منطقی نبود و اتفاق نمی‌افتاد. بنابراین انتقال قیمت‌ها به این شکل یک‌به‌یک انجام نمی‌شد. فقط بخش حمل‌ونقل تحت تأثیر قرار می‌گرفت. اما اکنون کاملاً مشاهده می‌کنید که افزایش قیمت‌ها مستقیم شده است؛ یعنی اگر بنزین ۱۰ درصد گران شود، برخی کالاها هم ۱۰ درصد افزایش پیدا می‌کنند. در حالی‌ که برخی کسب‌وکارها توان چنین افزایشی را ندارند و نمی‌توانند این مقدار را اعمال کنند.

قبلاً سهم بنزین در هزینه تولید بعضی کالاها شاید نیم درصد بود؛ اما اکنون بهانه‌ای به بازارها داده می‌شود تا همان درصد افزایش را از مشتری بگیرند و این روند دومینویی، بسیاری از بخش‌ها را تحت تأثیر قرار می‌دهد. از طرف دیگر، بخشی از سهمیه‌ها حذف شده است؛ بعضی افراد حتی نمی‌توانند سهمیه گران‌شده را هم دریافت کنند و مجبورند بنزین آزاد بخرند، در نتیجه برای کسی که قبلاً بنزین ۱۵۰۰ تومانی مصرف می‌کرد، حالا قیمت مؤثر به ۵ هزار تومان رسیده است. در مناطق آزاد نیز این موضوع بیشتر نمود دارد و باید انتظار افزایش قیمت بیشتری داشت.

این سهمیه‌بندی‌های عجیب هم مشکلاتی ایجاد کرده است؛ به‌طور مثال به پلاک‌های نو سهمیه تعلق نمی‌گیرد. قبلاً پلاک قدیمی را تعیین می‌کردند تا امتیازی بدهند و مالک خودرو را اسقاط کند و خودروی نو بگیرد، چون خودروهای جدید کم‌مصرف‌ترند و کمتر هم تردد می‌کنند. سؤال این است: آیا هم‌زمان ناوگان تاکسی یا اتوبوس افزایش یافته؟ آیا حمل‌ونقل عمومی و مترو روان‌تر شده؟ خیر. بنابراین پکیج سیاستی کاملی وجود ندارد که بتواند تبعات منفی و فرصت‌طلبانه این شرایط را کنترل کند.

هر چه واحدها بزرگ‌تر باشند، امکان رشد قیمت کمتر است

*پیش بینی شما از بازار مسکن تا پایان سال 1404 چیست؟

در مورد پیش‌بینی بازار مسکن باید گفت این بازار نقدینگی بالایی می‌خواهد. اگر بازار مسکن را همراه با بازار اجاره در نظر بگیریم، به نظر من اجاره‌بها تقریباً متناسب با نرخ تورم افزایش خواهد یافت. اما قیمت مسکن به‌اندازه تورم رشد نمی‌کند؛ زیرا باید توان خرید مردم را سنجید. وام‌ها و نرخ‌های بهره‌ای که دریافت می‌شود نیز اجازه انتقال کامل این افزایش‌ها را نمی‌دهد.

از طرفی، سود ساخت‌وساز بالاست؛ گاهی تا ۴۰ درصد می‌رسد. سازنده می‌گوید: «اگر بخواهم ۱۰ درصد دیگر هم اضافه کنم، شاید نتوانم واحد را بفروشم.» بنابراین با وجود تورم بالا، سازنده محتاطانه عمل می‌کند و دست نگه می‌دارد، چون بازار کشش لازم را ندارد. هر چه واحدها بزرگ‌تر باشند، امکان رشد قیمت کمتر است، چون تقاضای کمتری دارند؛ در مجموع، پول کمتری می‌خواهد چه برای خرید و چه برای اجاره.