خبرگزاری مهر - گروه استان‌ها: بازار مسکن به عنوان یکی از مؤلفه‌های مهم اقتصادی کشور، همواره با چالش‌هایی در حوزه تنظیم‌گری، شفافیت معاملات و حقوق مصرف‌کننده مواجه بوده است.
یکی از مهم‌ترین و در عین حال پیچیده‌ترین این چالش‌ها، پیش‌فروش آپارتمان‌هاست؛ فرآیندی که در صورت نبود زیرساخت‌های حقوقی و اجرایی مناسب، می‌تواند به بستر بروز تخلفات گسترده و تضییع حقوق خریداران تبدیل شود.
پیامدهای خلأ قانونی: نمونه‌ای از یک کلاهبرداری ۱۷ میلیاردی
اهمیت ساماندهی پیش‌فروش ساختمان‌ها تنها در حوزه نظری و حقوقی محدود نمی‌شود؛ بلکه در عمل، خلأ قانونی و فقدان ابزارهای نظارتی مانند شناسه فنی یکتا برای هر واحد، زمینه را برای وقوع کلاهبرداری‌های گسترده فراهم کرده است.
به‌عنوان نمونه، در فروردین‌ماه امسال، سردار یحیی الهی فرمانده انتظامی لرستان از دستگیری فردی خبر داد که با سوءاستفاده از نبود شفافیت در فرآیند پیش‌فروش، از چهار شهروند بیش از ۱۷ میلیارد ریال کلاهبرداری کرده بود.
این فرد با جلب اعتماد شهروندان و ارائه وعده‌هایی در خصوص واگذاری واحدهای آپارتمانی، اقدام به دریافت مبالغ هنگفت کرده و سپس متواری شده بود. پلیس با تلاش اطلاعاتی موفق شد وی را در شهرستان الیگودرز شناسایی و دستگیر کند.
این نمونه نه‌تنها گویای آسیب‌های گسترده نبود نظارت دقیق بر فرآیند پیش‌فروش است، بلکه ضرورت اجرای سریع و کامل قانون الزام و ساماندهی پیش‌فروش از طریق دفاتر اسناد رسمی را دوچندان می‌کند.
چالش‌های قانون پیش‌فروش آپارتمان‌ها در لرستان
در سال‌های اخیر، اگرچه قانون پیش‌فروش ساختمان با هدف ایجاد نظم و شفافیت در این حوزه به تصویب رسید، اما به دلیل ضعف زیرساخت‌های اجرایی از جمله فقدان شناسنامه فنی برای هر واحد مسکونی، عملاً به مرحله اجرا نرسید. این ناکارآمدی، موجب شد دفترخانه‌ها – به‌عنوان نقطه اتصال قانونی خریدار و فروشنده – در عمل از ایفای نقش مؤثر خود باز بمانند.
در همین زمینه، «علی نصرت ندری»، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران استان لرستان، در گفت‌وگو با خبرنگار مهر، از چالش‌ها، دلایل ناکامی قانون پیش‌فروش، و راهکارهای قانونی جدید مانند قانون «الزام» سخن گفته است.
وی با نگاهی آسیب‌شناسانه، به توضیح کاستی‌های گذشته پرداخته و از تحولات مثبتی که در حال وقوع است، خبر می‌دهد؛ تحولاتی که می‌توانند سرانجام اجرای مؤثر قانون پیش‌فروش را رقم بزنند و امنیت حقوقی معاملات ملکی را به شکل محسوسی ارتقا دهند.
نبود شناسه فنی، پاشنه آشیل قانون پیش‌فروش
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران استان لرستان با اشاره به چالش‌های موجود در اجرای قانون پیش‌فروش آپارتمان‌ها، نبود زیرساخت‌های لازم در شهرداری‌ها را عامل اصلی ناکارآمدی این قانون در استان‌ها به‌ویژه لرستان عنوان کرد.
در حال حاضر تنها یک پرونده کلی برای کل ساختمان صادر می‌شود و این موضوع باعث شده که روند ثبت پیش‌فروش واحدهای مسکونی در دفترخانه‌ها متوقف بماند
علی نصرت ندری با اشاره به مشکلات اجرایی این قانون گفت: متأسفانه به‌رغم صراحت قانون مبنی بر اینکه باید برای هر واحد مسکونی یک شناسه مستقل و رسمی صادر شود تا از فروش آن به چند نفر جلوگیری شود، هنوز چنین زیرساختی در شهرداری‌ها ایجاد نشده است.
وی افزود: در حال حاضر تنها یک پرونده کلی برای کل ساختمان صادر می‌شود و این موضوع باعث شده که روند ثبت پیش‌فروش واحدهای مسکونی در دفترخانه‌ها متوقف بماند.
قانونی که روی کاغذ ماند
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران لرستان با ابراز تأسف از عدم اجرای مؤثر قانون پیش‌فروش ساختمان‌ها تصریح کرد: «این قانون، در اصل، قانونی خوب و کاربردی بود، اما در عمل به دلیل برخی خلأها و عدم تمکین شهرداری‌ها به مفاد آن، اجرایی نشد.
او ادامه داد: طبق ماده‌ای از این قانون، شهرداری‌ها موظف بودند شناسنامه فنی برای هر واحد صادر کنند. اما با عدم صدور این شناسنامه‌ها، دفترخانه‌ها هم عملاً امکان ثبت پیش‌فروش را از دست دادند.
وقتی نبود شناسنامه فنی، دفترخانه‌ها را ناتوان کرد
ندری با اشاره به تجربه عملی سردفتران گفت: مراجعه‌کنندگان به دفترخانه‌ها برای ثبت پیش‌فروش وقتی مراجعه می‌کردند، فاقد شناسنامه فنی بودند. در این شرایط ما طبق قانون نمی‌توانستیم ورود کنیم و ثبت انجام دهیم. پاسخ ما این بود: شناسنامه فنی دارید؟ وقتی می‌گفتند خیر، ما هم ناچار بودیم اعلام کنیم که طبق قانون، بدون شناسنامه فنی، اجازه ثبت نداریم.
وی خواستار همکاری مؤثرتر میان شهرداری‌ها، دستگاه قضائی و دفترخانه‌ها شد و افزود: برای اجرای درست این قانون، نیازمند عزم جدی و همکاری همه‌جانبه میان نهادهای متولی هستیم. تا زمانی که شهرداری‌ها به وظایف قانونی خود در صدور شناسنامه فنی عمل نکنند، این قانون همچنان ناکارآمد باقی خواهد ماند و متقاضیان نیز دچار سردرگمی خواهند شد.
قانون «الزام» گره از کار پیش‌فروش باز می‌کند
ندری همچنین از تحولات مثبت در حوزه ثبت پیش‌فروش واحدهای ساختمانی خبر داد و گفت: با ابلاغ قانون جدید تحت عنوان «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، موانع پیشین از جمله فقدان شناسنامه فنی برای هر واحد، در حال رفع شدن است.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران لرستان با بیان اینکه قانون جدید مسیر پیش‌فروش را هموار کرده است، گفت: با وجود قانون الزام که حدود یک سال از ابلاغ آن می‌گذرد، این مشکل به شکل قابل توجهی رفع خواهد شد. طبق این قانون، شهرداری‌ها و سازمان ثبت مکلف شده‌اند بر اساس دستور نقشه‌ای که از سوی شهرداری‌ها صادر می‌شود، برای هر واحد مسکونی شناسه فنی یکتا صادر کنند.
وی ادامه داد: این موضوع به زودی با تدوین و ابلاغ آئین‌نامه اجرایی قانون، به صورت کامل عملیاتی می‌شود. در صورت اجرای صحیح این فرآیند، مشکل پیش‌فروش که سال‌ها دامن‌گیر حوزه ثبت رسمی بوده، در قالب قانون الزام حل خواهد شد.
شناسه یکتا؛ مانع فروش تکراری و تضمین شفافیت
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران لرستان تأکید کرد: در صورت صدور شناسه فنی برای هر واحد، تا زمان صدور سند رسمی، آن شناسه معتبر باقی می‌ماند و دفترخانه‌ها می‌توانند با استناد به آن، عملیات پیش‌فروش را بدون مشکل انجام دهند.
او افزود: با اعمال این سیستم، هر واحد دارای شناسه‌ای اختصاصی خواهد بود و به محض فروش و دریافت استعلام، مشخص می‌شود که آن واحد قبلاً معامله شده یا انتقال یافته است. این امر مانع فروش مجدد یک واحد به چند نفر شده و شفافیت معاملات را بالا می‌برد.
کاهش تخلفات و ارتقای اعتماد عمومی
ندری با اشاره به مزایای این قانون گفت: پس از اجرای کامل قانون الزام، به محض اینکه استعلامی در خصوص یک واحد مسکونی گرفته شود، سامانه مشخص می‌کند که آیا قبلاً معامله‌ای روی آن انجام شده یا خیر. این فرآیند موجب جلوگیری از تخلفات احتمالی و سوءاستفاده از خلأهای قانونی گذشته خواهد شد.
وی با ابراز امیدواری نسبت به آینده اجرای قانون پیش‌فروش خاطرنشان کرد: با اجرای کامل قانون الزام و همراهی دستگاه‌هایی نظیر شهرداری‌ها و سازمان ثبت اسناد، می‌توان انتظار داشت که مسیر پیش‌فروش واحدهای ساختمانی با شفافیت، سهولت و امنیت بیشتری ادامه یابد. این تحول می‌تواند اعتماد عمومی را نسبت به معاملات ملکی افزایش داده و نقش مؤثری در ساماندهی بازار مسکن ایفا کند.
تصویب آئین‌نامه‌های اجرایی در مراحل پایانی است
ندری با اشاره به جزئیات زمان‌بندی اجرای قانون الزام، اظهار داشت که این قانون دارای زمان‌بندی مشخص برای اجرای کامل بوده و اکنون در آستانه عملیاتی شدن قرار دارد.
خوشبختانه در قانون الزام، برای اجرای آن زمان تعیین شده و تصریح شده که یک سال پس از راه‌اندازی سامانه‌های مرتبط، سازمان ثبت مکلف است اقدامات لازم را انجام دهد
ندری با بیان اینکه در متن قانون الزام برای آغاز اجرای تکالیف دستگاه‌ها، مهلت قانونی مشخص شده است، گفت: خوشبختانه در قانون الزام، برای اجرای آن زمان تعیین شده و تصریح شده که یک سال پس از راه‌اندازی سامانه‌های مرتبط، سازمان ثبت مکلف است اقدامات لازم را انجام دهد.
وی ادامه داد: مهلت قانونی از سوم تیرماه سال گذشته آغاز شده و اکنون تقریباً این یک سال به پایان رسیده است. خوشبختانه اکثر آئین‌نامه‌های لازم برای اجرای قانون نیز آماده شده‌اند.
تصویب آئین‌نامه‌ها در مراحل پایانی
رئیس کانون سردفتران لرستان از پیشرفت مراحل تصویب آئین‌نامه‌ها خبر داد و افزود: اکنون آئین‌نامه‌های مربوطه در مرحله نهایی تصویب قرار دارند و به زودی ابلاغ خواهند شد. انتظار می‌رود که ظرف یک تا دو ماه آینده این فرآیند تکمیل شود و مشکلات باقی‌مانده نیز برطرف گردد.
ندری با تأکید بر اهمیت آئین‌نامه در اجرای صحیح قانون الزام، خاطرنشان کرد: با ابلاغ این آئین‌نامه‌ها، بستر حقوقی و فنی اجرای قانون الزام به طور کامل فراهم می‌شود و مشکلات پیشین در خصوص ثبت پیش‌فروش و صدور شناسه فنی یکتا برای واحدهای ساختمانی برطرف خواهد شد.
وی با ابراز امیدواری نسبت به آینده اجرای قانون اظهار کرد: با توجه به روند فعلی، اجرای کامل قانون الزام بسیار نزدیک است و به محض ابلاغ آئین‌نامه‌ها، شاهد تحولی جدی در روند ثبت پیش‌فروش و شفاف‌سازی معاملات ملکی خواهیم بود.
اما و اگرها
بنابراین گزارش، اظهارات رئیس کانون سردفتران و دفتریاران لرستان، بازتابی دقیق از مشکلات ساختاری در اجرای قوانین حوزه ساخت‌وساز و معاملات ملکی است.
قانون جدید «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به نظر می‌رسد روزنه‌ای روشن در مسیر اصلاح این رویه‌ها باشد
با این حال، قانون جدید «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به نظر می‌رسد روزنه‌ای روشن در مسیر اصلاح این رویه‌ها باشد؛ قانونی که با تعیین مهلت مشخص برای ایجاد زیرساخت‌های فنی و حقوقی، شهرداری‌ها و سازمان ثبت اسناد را موظف به صدور شناسه فنی یکتا برای هر واحد ساختمانی کرده است. این شناسه می‌تواند نقطه پایان فروش‌های تکراری، معاملات مبهم، و تضییع حقوق خریداران باشد.
اگرچه اجرای کامل این قانون مستلزم تدوین و ابلاغ آئین‌نامه‌های اجرایی است، اما با توجه به پیشرفت‌های اعلام‌شده از سوی مسئولان صنفی، می‌توان امیدوار بود که در آینده‌ای نزدیک، ثبت پیش‌فروش در کشور به‌ویژه در استان‌هایی مانند لرستان، با انسجام، شفافیت و امنیت بیشتری انجام شود.
نکته کلیدی در موفقیت این فرآیند، هم‌افزایی میان نهادهای مرتبط از جمله شهرداری‌ها، سازمان ثبت، دفاتر اسناد رسمی و وزارت راه و شهرسازی است. تنها در سایه این همکاری نهادی است که می‌توان به حل ریشه‌ای معضل پیش‌فروش‌های بی‌ضابطه امیدوار بود و گامی مؤثر در جهت تنظیم بازار پرتنش مسکن برداشت.