به گزارش بولتن نیوز به نقل از دنیای اقتصاد، سرعت نسبی رشد اجاره بها در کشور رکورد 13 ساله را ثبت کرد. بررسی ها از روند افزایش هزینه اجاره نشینی نشان می دهد نسبت تورم اجاره به تورم عمومی در یک سال منتهی به آبان1403، به بیشترین میزان از سال1390 رسیده است. در حال حاضر نرخ رشد اجاره بها 1.26برابر نرخ تورم است؛ درحالی که نیمه اول دهه90 همواره هزینه اجاره به اندازه نصف تورم افزایش پیدا می کرد. آنچه باعث شده است شاخص اجاره مسکن با رشد 42درصدی به عنصر داغ سبد مصرف خانوارها تبدیل شود به هر دو سمت عرضه و تقاضا مربوط است. در سمت عرضه (آپارتمان اجاره ای) امکان جبران کمبود با فرمول مشابه سایر کالاها -که در کوتاه مدت با واردات جبران می شود- وجود ندارد؛ از سال 97 رکود سنگین ساخت باعث افت عرضه شد. در سمت تقاضا نیز «رژیم مصرف» در بازار اجاره، غیرممکن است. بنابراین اگرچه در سال های اخیر تورم مثلا خوراکی ها به کاهش کالری خانوار و در نهایت افت نسبی تورم این کالاها انجامید، اما در بازار اجاره تا زمان احیای «قدرت خرید خانه اول»، کاهش تقاضا صورت نمی گیرد.

راضیه احقاقی: تورم بخش مسکن پیشران تورم عمومی در کشور است؛ در حالی که تورم عمومی سالانه برای آبان ماه در کانال 33 درصدی اعلام شد، مستاجران با تورم 41.7 درصدی برای تامین هزینه سرپناه مواجه هستند. سهم قابل توجه بخش مسکن در سبد هزینه های خانوار، بخش قابل توجهی از مردم را به حذف یا تقلیل سایر هزینه های ضروری زندگی یا مهاجرت اجباری سوق داده است. مسکن کالایی غیرقابل واردات بوده و بنابراین دولت ها این امکان را ندارند تا قیمت آن را با واردات به شکل مقطعی کنترل کنند؛ با وجود این رفع موانع پیش روی ساخت وساز و تشویق دارندگان خانه به اجاره دادن املاک خود می تواند با ایجاد تعادل در بخش عرضه و تقاضا زمینه ساز مهار تورم اجاره بها در کشور باشد.

مرکز آمار ایران تورم عمومی سالانه آبان ماه کشور را برابر 33.1درصد و تورم عمومی نقطه به نقطه را با رشد 32.5درصدی اعلام کرد؛ این در حالی بود که شاخص کل تورم برای آبان ماه نسبت به ماه قبل (مهر) رشدی 2.8درصدی داشت. بررسی زیرشاخه های تورم برای آبان ماه از آن حکایت دارد که بخش مسکن پیشتاز رشد تورم بوده است؛ به نحوی که تورم سالانه مسکن برای آبان ماه با رشدی 41.7 درصدی، تورم نقطه ای مسکن با افزایشی 39.6 درصدی و تورم ماهانه آن با افزایشی 3.1 درصدی اعلام شده است. در واقع به نظر می رسد که جهش مستمر اجاره بها در کشور، یکی از عوامل اصلی صعود تورم عمومی طی ماه های اخیر بوده است. در حالی تورم سالانه اجاره بها در آبان ماه برابر 41.7درصد اعلام شد که طی 3 سال متوالی اخیر تورم اجاره در کشور در کانال 40 درصدی تثبیت شده است؛ استمرار تورم بیش از 40 درصدی در بخش اجاره بها، در شرایطی که شاخص کل تورم نیز در کانال 30 درصدی نوسان دارد؛ به شکل موثری از کیفیت زندگی مستاجران کاسته است.

نسبت تورم سالانه مسکن به تورم عمومی در آبان ماه امسال به 1.26 واحد رسید؛ این در حالی بود که این نسبت در دهه 80 برابر 0.5 واحد بود و در واقع در دهه 80، تورم اجاره نصف تورم عمومی کشور بود. در دهه 90 این نسبت به 0.9 رسید و با توجه به رکوردشکنی های مستمر قیمتی در بازار مسکن و اجاره بها، این نسبت در سال جاری به 1.2درصد رسیده است. طی بیش از یک دهه اخیر و در پی جهش قیمت مسکن در کشور، سهم مسکن در سبد هزینه های خانوار به شکل فزاینده ای افزایش یافته است به نحوی که امروز این هزینه بخش عمده ای از درآمد خانوارها را به خود اختصاص داده و در موارد متعددی باعث شده تا شهروندان برای تامین هزینه سرپناه مجبور به حذف سایر هزینه ها یا کاهش محسوس در آنها شوند. از آنجا که تامین مسکن ضروری و غیرقابل حذف است؛ با افزایش مستمر تورم مسکن در سبد هزینه های خانوار، بخش قابل توجهی از اقشار درآمدی به خصوص در دهک های پایین و متوسط به حذف هزینه هایی نظیر هزینه سفر و تفریح روی آورده و در عین حال سهم هزینه هایی نظیر خوراکی ها، هزینه تحصیل و درمان در سبد هزینه خانوار روز به روز تقلیل داده می شود.

در شرایطی که کاهش سایر هزینه های خانوار نتواند جبران رشد بهای مسکن در سبد هزینه خانوار را بکند، بخشی از شهروندان ناچار به مهاجرت می شوند. بررسی های میدانی از آن حکایت دارد که در شرایط کنونی و در پی ماه های متوالی تورم فزاینده در بازار اجاره بها؛ بخش قابل توجهی از این افراد به ناچار به فکر تغییر محله افتاده اند. درواقع دیگر کاهش سایر هزینه های زندگی کفاف تامین هزینه مسکن را نمی دهد و در این شرایط مهاجرت به محله های ارزان تر و در برخی موارد به حومه شهرها رواج یافته است. این مهاجرت اجباری به محله ای جدید یا حومه شهر نیز بر کیفیت زندگی مردم اثر منفی دیگری برجای گذاشته است.

در حالی که شاخص عمومی تورم برای آبان ماه 2.8درصد افزایش داشت؛ تورم ماهانه بخش مسکن رشدی 3.1 درصدی را به ثبت رساند. علت پیشی گرفتن تورم مسکن از تورم عمومی در طول سال های دهه جاری را باید در بخش عرضه و تقاضای مسکن جست وجو کرد؛ درواقع از میان رفتن تعادل عرضه و تقاضا به این موضوع منجر شده است.

مسکن کالایی غیرقابل واردات بوده و این تفاوت آن با سایر کالاها باعث می شود تا روند نوسان قیمتی آن با سایر کالاهای مصرفی متفاوت باشد. طی سالیان گذشته و در دوره هایی که درآمدهای دولت ها افزایش یافت، سیاست هایی نظیر ارزپاشی و افزایش واردات این امکان را فراهم می کرد تا به شکل مقطعی، قیمت برخی کالاها در کشور کنترل شود. این موضوع در خصوص کالاهای متعددی نظیر خوراکی ها، لوازم خانگی، خودرو و... به کرات تجربه شده است. با وجود این بازار مسکن رویه ای متفاوت با بازار سایر کالاها دارد، غیرقابل واردات بودن باعث شده تا دولت ها نتوانند قیمت مسکن را مانند سایر کالاها به تناوب در دوره های مختلف زمانی کنترل کنند. بنابراین این موضوع یکی از عوامل اصلی پیشی گرفتن تورم اجاره بها نسبت به تورم عمومی در کشور است.

در عین حال طی سال های اخیر بخش عرضه مسکن متاثر از رکود تولید و رکود در بخش بازار با تضعیف تقاضا مواجه شده است. این تضعیف عرضه از عوامل دیگر موثر بر تورم مسکن کشور طی سال های اخیر بوده است. غیرقابل حذف بودن تقاضا برای بخش مسکن و افزایش مستمر تقاضا با ورود خانه اولی ها به بازار به عنوان سومین فاکتور مهم در پیشی گرفتن تورم بخش مسکن نسبت به تورم عمومی اثرگذار شده است. طی سال های اخیر و درپی جهش قیمت مسکن، عمده متقاضیان تهیه مسکن به بازار اجاره وارد می شوند، درواقع عدم امکان خرید خانه در بخش قابل توجهی از جوانان و خانه اولی ها با تقویت بخش تقاضا در این بازار عامل دیگر محرک تورم مسکن در کشور است.

تورم اجاره بها تابعی از تورم عمومی و تورم قیمت مسکن است؛ بنابراین برای کاهش اجاره بها ضروری است تا سیاست های اقتصادی و سیاسی کشور به نحوی پیش برود که در وهله اول تورم عمومی در کشور کنترل شود. در عین حال کاهش قیمت مسکن نیز فاکتور بعدی است که ترمز مهار تورم در بخش اجاره بها را می کشد. کاهش قیمت مسکن علاوه بر اثرپذیری از تورم عمومی و پارامترهای اقتصادی و سیاسی از بخش عرضه نیز سیگنال می گیرد. بنابراین حل ریشه ای چالش اجاره بها در کشور نیاز به تحریک ساخت مسکن در کشور دارد. در چنین شرایطی به جای تضعیف بخش ساخت و اطلاق سوداگر به فعالان بازار مسکن، باید این بخش مورد حمایت قرار گیرد. رفع موانع پیش روی سازندگان، امکان ساخت مسکن با متراژ پایین، تغییر قوانین ساخت وساز شهری نظیر الزام تامین 100درصدی پارکینگ و... می تواند با افزایش عرضه زمینه کاهش قیمت در بازار خرید و فروش و اجاره را مهیا کند. در عین حال رفع قوانین دستوری در بازار اجاره بها نیز با بهبود عرضه می تواند عامل موثر دیگری در کنترل قیمت ها باشد.