شهرداری‌‌‌ها، مانع نوسازی بافت‌‌‌فرسوده؟
علیرضا نثاری عضو کمیسیون عمران مجلس که در این نشست حضور داشت و نظرات مجلس را در خصوص اهمیت حضور بخش خصوصی و بایدها و نبایدهای عملکرد آن در اختیار حضار گذاشت، در پاسخ به اولویت قانون‌گذار در خصوص نوسازی بافت فرسوده در مقابل طرح ۹۹ساله اعطای زمین گفت: در برنامه هفتم هم نوسازی بافت فرسوده و هم طرح ۹۹ ساله اعطای زمین دیده شده است. اما با توجه به اینکه نوسازی بافت فرسوده می‌تواند چهره شهر را بهبود ببخشد و آن را از لحاظ کالبدی عوض کند، می‌تواند به نوسازی و ایمن‌سازی فضای کنونی شهر نیز منجر شود. اما زمین‌‌‌های ۹۹ ساله بیشتر برای مجتمع‌سازی عمدتا در زمین‌‌‌های دولتی انجام میشود و به این دلیل که کمبود منابع برای تامین مالی این طرح وجود دارد نرخ سود بیشتری برای تسهیلات آن نسبت به نوسازی بناهای فرسوده در نظر گرفته شده است.
همچنین به این دلیل که میزان استقبال مردم از این دو شیوه برای ما نامشخص بوده میان هیچ یک اولویتی قائل نشده‌‌‌ایم. من فکر می‌‌‌کنم که اگر آگاهی کافی از سوی مردم برای نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده وجود داشته باشد بدون شک این شیوه با استقبال بسیار زیادی مواجه خواهد شد اما در برخی از شهرستان‌‌‌ها که شاهد ابتر ماندن نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده هستیم می‌توان گفت که بخشی از مشکل به نحوه قانون‌گذاری شهرداری‌‌‌ها برمی‌‌‌گردد. در این زمینه نیاز جدی به ارائه بسته‌‌‌های تشویقی برای سازندگان در بافت‌‌‌های فرسوده وجود دارد. طبیعتا وقتی مردم حرف‌‌‌های گفته‌شده در خصوص حمایت برای نوسازی بافت فرسوده را می‌‌‌شنوند اما در عمل چیزی نمی‌‌‌بینند دلسرد می‌‌‌شوند. یکی از مسائل دیگری که کمیسیون عمران حتما به آن رسیدگی خواهد کرد بررسی طولانی شدن اعطای اعتبار به طرح‌‌‌های در نظر گرفته شده برای نوسازی بافت فرسوده است. در این زمینه حتما نظارت‌‌‌های جدی انجام خواهد شد.
این نماینده مجلس در پاسخ به سوالی مبنی بر نحوه نظارت مجلس بر دولت برای اجرای قانون برنامه هفتم توسعه در بحث مسکن و اینکه آیا تدابیر خاصی اندیشیده یا خیر؟ گفت: طبیعتا در بحث کار نظارت بر عملکرد دولت، مجلس به دنبال همراهی با قوه مجریه و در نظر گرفتن محدودیت‌‌‌ها و چرایی شکل گرفتن آنهاست، بنابراین در مواردی که کاستی‌‌‌هایی مشاهده شود حتما با پرسش و پیگیری‌‌‌های لازم نظیر آنچه هم‌اکنون برای بررسی نحوه اعطای اعتبارات در نظر داریم، وظایف خود را انجام خواهیم داد. اگر توضیحی را قانع‌کننده ندانیم حتما به طور جد مسائل را بر اساس وظیفه‌ای که در قبال مردم داریم انجام می‌دهیم.
علیرضا نثاری نماینده مردم نهاوند و عضو کمیسیون عمران مجلس در این مورد که چگونه ارتباط مستمر میان بخش خصوصی و انجمن صنعت ساختمان با مجلس ادامه خواهد یافت افزود: بدون شک حضور من به عنوان عضو کمیسیون در همایش صنعت ساختمان و شنیدن دغدغه‌‌‌های فعالان این حوزه نشان از عزم مجلس برای تامین منافع مردم و رفع نیازهای آنها در حوزه ساختمان دارد. اعتقاد من این است که بخش خصوصی در این حوزه باید به طور جد تقویت شود و در مقابل تعهدات خود را نیز در مقابل مردم ایفا کند. بنابراین در صورت جلب حمایت مجلس و دولت احتیاج است تا این بازار با همکاری بخش خصوصی به شکلی مناسب به حرکت خود ادامه دهد.
تاوان دور زدن بخش خصوصی چیست؟
فردین یزدانی نیز در پنل تخصصی در همایش چشمانداز صنعت ساختمان در پاسخ به این سوال که آیا می‌توان مطابق با برنامه هفتم توسعه توان خرید مسکن برای مردم را به هفت سال و نیم از زمان شروع پس‌‌‌انداز رساند، این امر را غیر‌ممکن دانست و گفت: بحث دخالت دولت در بازار مسکن در تمامی کشورهای دنیا وجود دارد و غیر‌قابل حذف است، اما نکته حائز اهمیت در بررسی نقش دولت در مساله مسکن این است که این نقش‌آفرینی نباید در مسیر دور زدن بازار محقق شود. دولت نباید سازوکار بازار را نادیده بگیرد. اگر دولت در جایگاهی قرار بگیرد که بازار بدون حضور دولت می‌تواند حداکثر منافع را برای جامعه و سرمایه‌گذاران ایجاد کند بدون شک شکست خواهد خورد. از این رو دخالت دولت در مواردی معقول به نظر میرسد که بدون حضور دولت شاهد شکست بازار باشیم.
او در تشریح منظور خود گفت: برای مثال اقشار کم‌درآمد یا با درآمد متوسط در شرایط فعلی امکان تامین مسکن موردنیاز خود را ندارند. بنابراین دولت در چنین شرایطی باید مداخله کند. دولت در این وضعیت لازم است از موضع حاکمیت وارد بازار شود نه به منظور کسب سود و فعالیت‌‌‌های درآمدزایی. این مساله شامل شهرداری‌‌‌ها و شرکت‌های دولتی و خصولتی نیز میشود. آنچه از دهه ۸۰ به بعد رخ داد این بود که شرکت‌های دولتی با پا گذاشتن به این عرصه در عمل به سبب آنکه حمایت نهادهای حاکمیتی و مجری را داشته باشند به دنبال کسب درآمد رفته‌‌‌اند و همین مساله شرایط بازار مسکن را وخیم‌‌‌تر از گذشته کرد. بنابراین منطق برنامه‌نویسی در این بخش باید به نحوی باشد که جلوی فعالیت‌‌‌های درآمدزایانه شرکت‌های دولتی یا هر سازمانی را که نقش حاکمیتی دارد بگیرد و با در نظر گرفتن تمهیدات مناسب برای فعالیت بخش خصوصی موانع آنها را از پیش رو بردارد.
او با بیان اینکه بررسی برنامه‌‌‌های توسعه ادوار اخیر حکایت از این امر دارد که از برنامه اول تا چهارم رویکرد به مراتب معقول‌‌‌تری را شاهد بوده‌‌‌ایم افزود: از برنامه چهارم به بعد رویکرد حاکمیتی به رویکرد درآمدزایانه و پروژه‌محور بدل شد. از آن زمان تاکنون شاهد ارائه طرح‌هایی نظیر مسکن مهر، طرح مسکن ملی و نهضت ملی مسکن بودیم که تمامی اینها بسته به اینکه دولت در چه حدی منابع مالی داشته توانسته‌‌‌اند پیش بروند. برای مثال مسکن مهر که در دوره وفور منابع ارزی روی داد با تمامی ناکارآمدی‌‌‌ها عملکرد بهتری نسبت به طرح ملی مسکن داشت. در این میان بدترین عملکرد نیز به طرح نهضت ملی مسکن اختصاص دارد.
شکست بازار در حوزه «زمین»
فردین یزدانی با اشاره به این مساله که در بازار زمین سازوکار بازار شکست خورده است، گفت: دولت باید در بحث زمین که با مساله شکست بازار روبه‌رو هستیم، وارد عمل شود. در این زمینه دخالت دولت نباید به کسب درآمد از فروش زمین محدود شود. نکته حائز اهمیت در خصوص دخالت دولت در بازار زمین این است که کمک به بازار نباید به نحوی انجام شود که فروش زمین به محلی برای تامین بودجه یا منافع برای دستگاه‌‌‌های اجرایی بدل شود. در حال حاضر سه بازوی اجرایی سازمان ملی زمین، شرکت شهرهای جدید و بازآفرینی (عمران و بهسازی قدیم) در این حوزه فعال هستند.
در ردیف بودجه دولت این سازمان‌ها هیچ بودجه‌‌‌ای ندارند و تامین هزینه‌‌‌های آنها به درآمدهای احتمالی وابسته شده است. در چنین شرایطی طبیعی است که سازمان ملی زمین برای تامین هزینه‌‌‌های خود همواره به دنبال آن است تا زمین‌‌‌های واگذار‌شده را به بالاترین قیمت بفروشد. چنین مساله‌ای باعث میشود دولت نتواند نقش‌آفرینی مناسبی در این زمینه داشته باشد. از سوی دیگر در بازار زمین عدم‌تقارن اطلاعاتی وجود دارد. بنابراین نبود شفافیت اطلاعاتی زمینه ایجاد رانت برای زمین را فراهم می‌‌‌کند. عواملی نظیر تغییر کاربری بر روی زمین کمیسیون ماده ۵ و سایر مواد قانونی که می‌تواند ارزش افزوده برای زمین ایجاد کند تولید رانت را به دنبال دارد. همین امر می‌تواند محدودیت‌‌‌هایی را بر مساله قانون‌گذاری و همچنین اجرای آن تحمیل کند.
همین امر سبب شده تا نیازمند آن باشیم که داده‌‌‌های اطلاعاتی قوی در این زمینه جمع‌آوری کنیم. بازار زمین به شدت نیازمند افزایش شفافیت است. در این زمینه نیز دولت فعالیت چندانی انجام نداده است، از طرفی در بحث واگذاری ارزان‌قیمت زمین نیز کاری صورت نگرفته و این امر غیر‌ممکن به نظر میرسد. در کل سیاستگذاری‌‌‌هایی که در حوزه زمین از سوی دولت انجام میشود باید دارای بیشترین شفافیت و کمترین انحراف از اهداف مطرح‌شده در برنامه‌‌‌های تدوینی باشد. اما در خصوص برنامه هفتم توسعه وضعیت تا حدودی متفاوت است. این برنامه در شرایطی تهیه و تدوین شده که اقتصاد کشور تقریبا به مرز ورشکستگی رسیده و پس‌‌‌انداز خانوار طی دهه‌‌‌های گذشته در پایین‌‌‌ترین سطح قرار دارد. چنین امری سبب میشود تا نحوه هزینه‌کرد خانوار نسبت به دهه‌‌‌های گذشته متفاوت باشد. برای روشن شدن تاثیر این مساله به نتایج یک مطالعه اشاره می‌‌‌کنم.
اخطار درباره رشد فقر مطلق
این کارشناس اقتصادی حوزه مسکن و شهرسازی افزود: در سال گذشته که رشد درآمد ملی اندکی بهبود داشت و گروه‌های میانی درآمدی شاهد ترمیم بخش اندکی از توان خرید بودند به یکباره هزینه پرداخت‌شده برای خرید گوشت، لبنیات و پوشاک افزایش پیدا کرد. این مساله را باید به عنوان یک اخطار و زنگ خطر در نظر گرفت، زیرا نشان از این امر دارد که خانواده‌‌‌ها در شرایط ورشکستگی قرار گرفته‌اند و با اندک درآمدی سعی می‌‌‌کنند کمبود مصرف خود را که در سال‌‌‌های اخیر رخ داده جبران کنند. در حال حاضر حدود ۴۰درصد مردم ایران در وضعیت فقر مطلق به سر می‌‌‌برند. وجود چنین آمارهایی نشان می‌‌‌دهد که شرایط برای بسیاری از مردم سخت شده است. در این شرایط، برنامه هفتم توسعه هدف رشد اقتصادی ۸درصد را مدنظر قرار داده که دور از واقعیت است.
اما اگر فرض کنیم که همین ۸درصد نیز محقق میشود به واسطه آنکه ممکن است رشد یاد شده به قدرت خرید مردم سرریز نکند و در بخشی از اقتصاد که بیشتر دست شرکت‌های دولتی یا خصولتی قرار دارد خود را نشان دهد طبیعتا نمی‌توان انتظار داشت که شاخص توانگری و خرید مسکن به هفت سال و نیم اشاره شده در این برنامه برسد. طبق محاسبات من حتی اگر مفروضات برنامه هفتم توسعه را درست در نظر بگیریم شاخص توانگری می‌تواند در محدوده بین ۹ تا ۱۰ سال قرار بگیرد، بنابراین عدد ذکرشده در برنامه توسعه هفتم صحیح به نظر نمی‌رسد. با توجه به اینکه این رشد اقتصادی تاکنون محقق نشده نمی‌توان امیدی به بهبود شاخص توانگری به محدوده مذکور داشت، از این رو برنامه یادشده و هدف‌گذاری آن در حوزه توان خرید مسکن یک برنامه رویایی است و حتی از شرایط تحقق نیز برخوردار نیست.
در چنین شرایطی شاهد آن هستیم که بازار مسکن از لحاظ عرضه و تقاضا قفل شده است و سود سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از سال ۹۶ به بعد سال به سال در حال کاهش است. دلیل این امر این است که به واسطه افزایش فقر در خانوارها و ناتوانی آنها برای ورود به بازار مسکن سازندگان نیز نتوانسته‌‌‌اند قیمت فروش را متناسب با افزایش هزینه‌‌‌ها افزایش دهند.
سهم فقرای مسکن از زمین‌‌‌گشایی
اما مطالعه برنامه هفتم در بحث مسکن نشان می‌‌‌دهد که رویکرد مشخصی مطابق با واقعیات اقتصادی در آن وجود ندارد. در این برنامه اشاره شده که ۳۳۰هزار هکتار از اراضی ملی به محدوده شهرها اضافه شود. این اعداد در حالی عنوان شده که چندان اثر مشخصی از تاثیر وارد شدن زمین به محدوده شهرها بر قیمت این زمین‌‌‌ها یافت نشده و برنامه اشاره‌‌‌ای به اینکه زمین‌‌‌های مذکور به دلیل وارد شدن به بافت شهری تا چه حد افزایش قیمت خواهند داشت نکرده است. نکته بدیهی این است که با افزایش افقی اندازه شهر تمامی افرادی که تاکنون در حاشیه شهرها زمین داشته‌‌‌اند ممکن است به دنبال دریافت رانت باشند و بنابراین افزایش محدوده اساسا با احتمال خیلی اندکی به طبقه کم‌برخوردار کمک می‌‌‌کند. تمامی اینها علاوه بر تامین زیرساخت با هزینه حدودا مترمربعی ۱۰۰ دلار برای افزایش افقی بافت شهری است. با توجه به این مسائل اگر بخواهیم برنامه هفتم تاثیر اثربخش داشته باشد باید نگاه منطقی در آن اصلاح شود و به نحوی باشد که نتایجی ملموس و مفید برای طبقه متوسط و کمتر برخوردار حاصل کند.
دو عامل افزایش کیفیت مسکن
مسعود بیاتمنش معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز در این پنل درباره این دغدغه که برای تدوین آیین‌نامه‌‌‌های برنامه هفتم به نحوی که در آن شهرداری‌‌‌ها خود را همراه سازندگان ببینند، نه در نقطه مقابل آنها تا بتوانند مدت زمان صدور مجوزها را کاهش دهند، گفت: در خصوص فرآیند اعطای مجوزها و همچنین پایان کار باید در نظر داشته باشیم که سه فرآیند کلی وجود دارد که باید در مورد آنها اصلاحاتی را اعمال کنیم. نخستین سازوکاری که باید در خصوص آن تدابیر اصلاحی اتخاذ شود بحث نظام مهندسی است. در این بخش مشکلاتی وجود دارد که در نظر گرفتن برنامه‌‌‌های لازم برای مرتفع شدن مشکلات در این حوزه وظیفه معاونت مسکن و ساختمان است. در دومین بخش یعنی نظام تهیه طرح‌‌‌های تفصیلی و جامع شهری باید برخی از مشکلاتی را که میان طرح تفصیلی و خواسته‌‌‌های صاحبان املاک وجود دارد برطرف کنیم. بنابراین در این زمینه نیازمند اصلاح فرآیندها هستیم. در بخش سوم نیز باید طی یک همکاری مشترک با شهرداری‌‌‌ها مسیر گرفتن مجوزها و تاییدیه‌‌‌ها میان بخش‌‌‌های مختلف با نظام مهندسی را تسریع کنیم. مسیر طی‌شده نباید از۶ ماه فراتر رود.
او با اشاره به اهمیت رعایت مفاد مبحث ۱۹ و در نظر گرفتن نیازهای آتی کشور در حوزه مسکن گفت: دو عاملی که می‌تواند بر کیفیت بخش مسکن و تولیدات آن بیفزاید این است که در وهله اول سازندگان به مفاد مبحث ۱۹ توجه ویژه داشته باشند تا از این طریق تمامی طیف بخش مسکن و ساختمان از دستاوردها و فواید آن بهره‌‌‌مند شوند. دومین مساله این است که کاهش جمعیت در سال‌‌‌های آتی می‌تواند از نیاز مردم به مسکن کم کند؛ از این رو شاید در ۱۰ یا ۱۵ سال آینده نیاز به مسکن جدید چندانی نباشد. بنابراین به نظر میرسد که بحث ساخت با کیفیت و همراه کردن خدمات پس از فروش و نگهداری ساختمان می‌تواند کمک ویژه‌‌‌ای به آینده ساختمان‌‌‌ها در ایران و بازار مسکن داشته باشد.
تسهیلگری و اصلاح قوانین تنها نیاز بخش خصوصی
در پایان پنل تخصصی، پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان با اشاره به اینکه در هیچ اقتصادی در دنیا هیچ بخشی به اندازه بخش خصوصی عمل‌گرا و پیگیر توسعه نیست گفت: آنچه بخش خصوصی برای توسعه فعالیت‌‌‌های خود و تحقق رشد اقتصادی در این زمینه به آن نیاز دارد به دو خواسته خلاصه میشود. این دو خواسته چیزی نیست جز تسهیلگری دولت و اصلاح قوانین. بنابراین ما برای نیل به این دو هدف نیازمند آنیم که با سه بخش شامل شهرداری، وزارت راه و شهرسازی و کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی به منظور تسهیل شرایط بهبود راهکارها و پیگیری مستمر کارگروه‌‌‌های مشترکی ایجاد کنیم. فعال بخش خصوصی اگر زمینه مناسبی برای فعالیت داشته باشد هیچ‌گاه عرصه را خالی نمی‌‌‌کند و به فعالیت خود ادامه می‌‌‌دهد. آنچه در شرایط کنونی سبب شده شاهد پاسخگویی مناسب به نیازهای این بخش نباشیم به رسمیت نشناختن توسعه‌‌‌گر در قوانین حوزه مسکن و ساختمان است.
در حال حاضر آنچه شاهد آن هستیم اینکه دولت برای نیل به اهداف خود رابطه‌‌‌ای مستقیم با پیمانکارها دارد و این بدترین الگویی است که برای این بخش از اقتصاد ایران میشود در نظر گرفت. توسعه‌‌‌گر در فعالیت خود خلق ساخت و نگهداری ساختمان را به عهده می‌گیرد. دلیل این امر این است که برای توسعه‌‌‌گرها وضعیت برندی که خلق کرده‌‌‌اند و هویت شرکت از اهمیت ویژه‌‌‌ای برخوردار است. فضای کاری توسعه‌‌‌دهنده‌‌‌ها ایجاب می‌‌‌کند که با چندین و چند پیمانکار در ارتباط باشند، این در حالی است که در حال حاضر دولت خود این نقش را به عهده گرفته و با هزاران پیمانکار به طور مستقیم در ارتباط است. برای همین است که ما به عنوان بخش خصوصی در مسائلی که مطرح می‌‌‌کنیم به دنبال تسهیلگری و اصلاح قانون هستیم.
او در ادامه با اشاره به این امر که توسعه‌‌‌گران برخلاف مسوولان دولتی و ارگانی که هر چهار سال یک‌بار میز خود را ترک می‌‌‌کنند، حداقل به اندازه یک نسل فعالیت خود را ادامه می‌‌‌دهند و همین امر باعث میشود تا نگاه بلندمدت به مسائل داشته باشند، افزود: در حالی که سازمان‌هایی نظیر نظام مهندسی کف استانداردها را در نظر می‌‌‌گیرند ماهیت کار توسعه‌‌‌گران ساختمانی به نحوی است که همواره بهترین استانداردها را برای ماندن در بازار رقابت به کار می‌‌‌گیرند، با این حال رواج نظارت‌‌‌های غلط و رویه‌‌‌های نادرست در سازمان‌هایی نظیر نظام مهندسی باعث شده که حتی برای استخدام نیروی کار نیز با مشکل مواجه باشیم. در تکمیل صحبت‌‌‌های آقای دکتر بیاتمنش باید بگویم که اساسا کار توسعه‌‌‌گر طراحی ساخت و نگهداری مجموعه ساختمانی است. بنابراین با تعریف درست جایگاه توسعه‌‌‌گر در قانون بسیاری از مشکلات کنونی حل میشود و دغدغه ایشان نیز تامین میشود. تمامی اینها در صورتی ممکن است که نگاه پیمانکار‌محور جای خود را به توسعه‌گر‌محور بدهد. تنها چیزی که ما به آن نیاز داریم تسهیلگری و اصلاح قوانین است.