کامیاب ابوالقاسمی: طبق آخرین آمار منتشرشده درباره مسکن شهر تهران در مرداد ۱۴۰۳، رشد بازار مسکن ۱۶.۸ درصد و تورم نقطه به نقطه ۳۱.۶ درصد بوده است. هرگاه رشد تورم کمتر از رشد قیمت مسکن باشد و این فاصله معنادار شود، بازار مسکن دچار حباب می‌شود. به عنوان مثال، در اردیبهشت سال ۱۴۰۲، تورم ۵۴.۶ درصد و تورم مسکن ۱۰۷ درصد بود. از سوی دیگر، هرگاه تورم بالاتر از تورم مسکن باشد، همان‌طورکه در نیمه دوم سال ۱۴۰۰ و نیمه اول ۱۴۰۱ مشاهده شد، بازار مسکن خالی از حباب خواهد بود. در‌حال‌حاضر، از اسفند ۱۴۰۲ تاکنون، تورم عمومی بالاتر از تورم مسکن است که این موضوع نشان‌دهنده نبود حباب در بازار مسکن به شمار می‌رود. با توجه به اینکه در زمان‌هایی که قیمت مسکن دچار حباب می‌شود، تخلیه این حباب به صورت زمانی اتفاق می‌افتد (اصلاح زمانی رخ می‌دهد). در شرایط فعلی قیمت اسمی مسکن در یک سال گذشته رشد داشته است، اما قیمت حقیقی آن (با پایه سال ۱۴۰۰) از اردیبهشت ۱۴۰۲ که اوج تورم مسکن بود، تا مرداد ۱۴۰۳ نزدیک به ۱۷ درصد کاهش یافته است. بنابراین، حباب سال گذشته به صورت حقیقی و زمانی تخلیه شده است.
• شاخص دیگری که در تحلیل حباب بازار مسکن اهمیت دارد، شاخص قیمت به اجاره است. اگر این نسبت به‌طور غیرمعمول بالا باشد، احتمال وجود حباب بالاست. این شاخص نشان می‌دهد که آیا خرید ملک در مقایسه با اجاره‌دادن آن، بیش‌از‌حد گران شده است یا خیر. در‌حال‌حاضر، این نسبت در تهران ۱۸ و میانگین ۱۰ساله آن ۲۳ است. این نسبت در خرداد به پایین‌ترین حد خود، یعنی ۱۶ رسیده بود و اکنون کمی از این مقدار فاصله گرفته است؛ اما همچنان از میانگین ۱۰ساله خود کمتر است. برای اینکه به میانگین خود برسد، لازم است یا قیمت مسکن افزایش یا نرخ اجاره سالانه کاهش یابد که گزینه اول محتمل‌تر به نظر می‌رسد؛ بنابراین با توجه به این نسبت، بازار مسکن در‌حال‌حاضر حباب ندارد. موضوع دیگری که در تحلیل حباب بازار مسکن اهمیت دارد، تعداد معاملات انجام‌شده در شهر تهران است. متوسط تعداد معاملات ماهانه در چند سال گذشته در تهران حدود هفت هزار فقره بوده است؛ اما از ابتدای سال ۱۴۰۳، این عدد به متوسط ماهانه سه هزارو 500 فقره معامله کاهش یافته است. این کاهش تعداد معاملات نشان‌دهنده نبود تقاضا و خریدار در بازار مسکن است؛ بنابراین در‌حال‌حاضر فشار تقاضا در بازار مسکن وجود ندارد. این وضعیت نشان می‌دهد که بازار مسکن با چالش‌های جدی مواجه است و عوامل مختلفی مانند افزایش قیمت‌ها، نبود توانایی خریداران در بازار ملک، انتظارات برای کاهش قیمت و نوسانات اقتصادی بر تقاضا تأثیر گذاشته است. در‌واقع کاهش تعداد معاملات می‌تواند به عنوان نشانه‌ای از رکود و نبود حباب در بازار مسکن تلقی شود. مورد بعد به خرید اوراق تسهیلات مسکن (تسه) اختصاص دارد. این اوراق نه‌تنها به عنوان ابزاری برای تأمین مالی خرید مسکن، بلکه به عنوان معیاری برای شناسایی حباب در بازار مسکن نیز مورد استفاده قرار می‌گیرد. با بررسی روند قیمت این اوراق و مقایسه آن با قیمت مسکن، می‌توان به ارزیابی دقیقی از وضعیت بازار دست یافت. به‌ویژه زمانی که قیمت اوراق تسهیلات نسبت به میانگین تاریخی خود و قیمت مسکن افزایش یا کاهش قابل توجهی را نشان دهد، می‌توان به احتمال وجود حباب پی برد. به عنوان مثال، اگر قیمت اوراق تسه به‌طور غیرمعمولی بالا باشد و در‌عین‌حال رشد قیمت مسکن نیز از نرخ تورم عقب‌نشینی کند، می‌تواند نشان‌دهنده وجود حباب در بازار مسکن باشد. در چنین شرایطی، خریداران ممکن است برای دریافت تسهیلات بیشتر از اوراق تسه استفاده کنند که در‌نهایت می‌تواند به افزایش تقاضا و قیمت‌ها منجر شود. برعکس، در شرایطی که تعداد معاملات اوراق تسه کاهش یابد و قیمت آنها به‌طور معناداری پایین‌تر از میانگین تاریخی خود باشد، می‌توان نتیجه گرفت که بازار مسکن در‌حال‌حاضر خالی از حباب است. در این حالت، انتظار می‌رود خریداران با احتیاط بیشتری عمل کنند و از سرمایه‌گذاری‌های غیرضروری خودداری کنند. در‌حال‌حاضر، تقاضا برای خرید و قیمت اوراق تسه در بازار کاهش یافته است؛ رکود در بازار مسکن و افزایش قیمت‌ها به‌طور مستقیم بر تقاضای اوراق تأثیر گذاشته و احتمالا تا زمانی که بازار مسکن به تعادل نرسد، این روند ادامه خواهد داشت. ورود سازندگان غیرحرفه‌ای و خارج از صنف به بازار مسکن هم می‌تواند نشانه‌ای از حباب قیمتی باشد. در زمان‌هایی که سود ساخت‌وساز بالاست، افراد از صنف‌های دیگر سرمایه خود را به این حوزه وارد می‌کنند. این عامل در وهله اول باعث افزایش تقاضا برای زمین، ملک کلنگی، مصالح و نیروی کار می‌شود که این تقاضا به نوبه خود باعث بالارفتن قیمت‌ها خواهد شد. نبود توجه به تقاضای واقعی، به مرور زمان می‌تواند به حبابی‌شدن قیمت مسکن منجر شود. به عنوان نمونه، در ابتدای دهه ۹۰، کشور با مازاد واحد نوساز مواجه شد که هم‌زمان با سیاست‌های انقباضی دولت بود و این امر باعث کاهش حباب و رکود عمیقی در بازار مسکن شد. در‌حال‌حاضر، به دلیل سود کم ساخت، رکود بازار مسکن و بلاتکلیفی سرمایه در مسکن، افراد خارج از صنف تمایل چندانی به ورود به این حوزه ندارند و این امر نیز عاملی بر کاهش درخواست برای پروانه‌های ساخت می‌شود. رشد سریع قیمت‌ها می‌تواند نشانه‌ای از حباب قیمتی باشد. زمانی که قیمت‌ها به‌طور ناگهانی و سریع افزایش می‌یابند، تقاضای کاذب شکل می‌گیرد و خریداران به مرور به بازار وارد می‌شوند که این امر به شکل‌گیری حباب قیمتی کمک می‌کند. در یک سال گذشته، رشد قیمت اسمی مسکن با شیب ملایمی حرکت کرده و به‌طور سریع و ناگهانی نبوده است. این موضوع نشان‌دهنده نبود حباب قیمتی در بازار است. همچنین باید اشاره کرد که حباب‌های قیمتی غالبا در انتهای دوره‌های رونق شدید شکل می‌گیرند، در حالی‌که در‌حال‌حاضر، بازار مسکن در رکود عمیقی قرار دارد. این نکته نیز حائز اهمیت است که در رشدهای ناگهانی، رسانه‌ها و شبکه‌های اجتماعی توجه بسیاری در‌این‌باره داشته‌اند و درباره آن صحبت می‌کنند. این توجه عمومی خود می‌تواند به تقویت تقاضای کاذب کمک کرده و زمینه‌ساز شکل‌گیری حباب‌های قیمتی باشد. با توجه به بررسی عوامل فوق، می‌توان نتیجه گرفت که بازار مسکن در‌حال‌حاضر فاقد حباب است. اگرچه شاخص‌های مختلف حاکی از نبود حباب قیمتی هستند، تنها نکته‌ای که باید به آن توجه شود، نسبت قیمت به درآمد مصرف‌کننده است. این نسبت در سال‌های اخیر افزایش یافته و این امر منجر به کاهش تقاضا، به‌ویژه برای واحدهای لوکس و بزرگ‌متراژ شده است. افزایش نسبت قیمت به درآمد نشان‌دهنده فشار بر قدرت خرید خانوارها و تمایل کمتر به سرمایه‌گذاری در املاک بزرگ است. به همین دلیل، خریداران به سمت گزینه‌های ارزان‌تر و کوچک‌تر روی آورده‌‌اند که خود عاملی بر کاهش تقاضا در بازار مسکن است.