به گزارش جهان نيوز به نقل از میزان، افرادی که ملکی، خرید و فروش و معامله کرده‌اند، حتما با عبارت «ارزش معاملاتی ملک» روبرو شده و از تفاوت آن با نرخ و قیمت روز ملک متعجب شده‌اند.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مواد ۲، ۳ و ۴ به ارزش معاملاتی املاک اشاره کرده است. پیشتر عبارت «ارزش معاملاتی املاک» در قوانین مختلفی همچون قانون ثبت اسناد و املاک و قانون مالیات‌های مستقیم به کار برده شده است.
ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر داشته است: دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله اسناد مربوط به قرارداد‌های خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط مورد نظر آن‌ها اعم از پیش‌بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن پیش‌بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط در سند درج گردد. مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق‌الثبت، حق‌التحریر و هزینه دادرسی قرارداد‌های مذکور تابع حکم مندرج در تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی (۱۳۹۴/۴/۳۱) ارزش معاملاتی می‌باشد.
اگر در معامله ملک خود متوجه نحوه قیمت‌گذاری نمی‌شوید و احساس سردرگمی می‌کنید با مطالعه ادامه این مطلب با ارزش معاملاتی ملک و نحوه تعیین آن آشنا شوید.
سازمان امور مالیاتی کشور، هر ساله ارزش معاملاتی و اجاری املاک را به تفکیک استان‌ها و مناطق هر استان تدوین و ابلاغ می‌کند.
به موجب ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم: نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد (۵%) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (۲%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات می‌باشد.
طبق تبصره این ماده، چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات خواهد بود.
ارزش معاملاتی املاک، طبق ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، در کمیسیون تقویم املاک مشخص می‌شود.
قیمت‌گذاری منطقه‌ای املاک برای برخی شهر‌ها سالانه و برای برخی دیگر هر دو-سه سال یکبار انجام می‌گیرد.
بر اساس ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم (اصلاحی ۱۳۹۴/۰۴/۳۱) تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک است.
کمیسیون تقویم املاک موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد (۲%) میانگین قیمت‌های روز منطقه با لحاظ ملاک‌های زیر تعیین کند.
این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد (۲۰%) میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.
الف- قیمت ساختمان با توجه به مصالح (اسکلت فلزی یا بتون آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و غیره) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) و نوع مالکیت.
ب- قیمت اراضی با توجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی.
طبق ماده فوق، کمیسیون تقویم املاک، متشکل از پنج عضو است که در تهران از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور، وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شورای اسلامی شهر و در سایر شهر‌ها از مدیران کل یا روسای ادارات امور مالیاتی، راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی و ثبت اسناد و املاک و یا نمایندگان آن‌ها و نماینده شورای اسلامی شهر تشکیل می‌شود. کمیسیون مذکور هر سال یکبار ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می‌کند.
در موارد تقویم املاک واقع در هر بخش و روستا‌های تابعه (براساس تقسیمات کشوری) نماینده بخشدار یا شورای بخش در جلسات کمیسیون شرکت می‌کند. در صورت نبودن شورای اسلامی شهر یا بخش، یک نفر که کارمند دولت نباشد با معرفی فرماندار یا بخشدار مربوط در کمیسیون شرکت می‌کند.
کمیسیون تقویم املاک در تهران به دعوت سازمان امور مالیاتی کشور و در سایر شهر‌ها به دعوت مدیر کل یا رئیس اداره امور مالیاتی در محل سازمان مذکور یا ادارات تابعه تشکیل می‌شود. جلسات کمیسیون با حضور حداقل چهار نفر از اعضاء رسمیت می‌یابد و تصمیمات متخذه با رأی حداقل سه نفر از اعضاء معتبر است. دبیری جلسات کمیسیون حسب مورد بر عهده نماینده سازمان یا اداره کل یا اداره امور مالیاتی است.
به موجب تبصره ۱ ماده مزبور: سازمان امور مالیاتی کشور یا ادارات تابعه سازمان مزبور می‌توانند قبل از اتمام دوره یک ساله در هر شهر یا بخش یا روستا، در موارد زیر کمیسیون تقویم املاک را تشکیل دهند:
۱- برای تعیین ارزش معاملاتی نقاطی که فاقد ارزش معاملاتی است.
۲- برای تعدیل ارزش معاملاتی تعیین‌شده نقاطی که حسب تشخیص سازمان امور مالیاتی کشور در مقایسه با نقاط مشابه هماهنگی لازم را نداشته یا با توجه به معیار‌های ذکرشده در این ماده تغییرات عمده در ارزش املاک به‌وجود آمده باشد.
ارزش معاملاتی تعیین شده حسب این تبصره پس از یک ماه از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک، لازم‌الاجراء و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است.
تبصره ۲- در مواردی که کمیسیون تقویم موضوع این ماده پس از دو بار دعوت تشکیل نشود یا پس از تشکیل دو جلسه تصمیم مقتضی در مورد تعیین ارزش معاملاتی حاصل نشود، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است آخرین ارزش روز املاک تعیین شده توسط کمیسیون تقویم را با شاخص بهای کالا‌ها و خدمات اعلامی توسط مراجع قانونی ذی‌صلاح تعدیل و ارزش معاملاتی را مطابق مقررات این ماده تعیین کند.
تبصره ۳- در مواردی که ارزش معاملاتی موضوع این ماده مطابق دیگر قوانین و مقررات، ماخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه قرار می‌گیرد، ماخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی موضوع این ماده می‌باشد که با پیشنهاد مشترک وزارت امور اقتصادی و دارایی و دستگاه ذیربط به تصویب هیئت وزیران یا مراجع قانونی مرتبط می‌رسد. درصد مذکور باید به نحوی تعیین گردد که ماخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بیش از نرخ تورم رسمی اعلامی از طرف مراجع قانونی ذیربط افزایش نیافته باشد.
همانطور که بیان شد، طبق ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، موارد زیر در تعیین ارزش نهایی املاک تاثیر مستقیم دارد:
-قیمت ساختمان با توجه به مصالح، قدمت، تراکم، کاربری و نوع مالکیت آن
-قیمت اراضی باتوجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی
معمولا برای بدست آوردن ارزش معاملاتی ساختمان، به ارزش معاملاتی عرصه و ارزش معاملاتی اعیان نیاز است: ارزش معاملاتی ساختمان = ارزش معاملاتی اعیان + ارزش
معاملاتی عرصه
منظور از «ارزش معاملاتی عرصه»، قیمت منطقه‌ای زمین است و منظور از «ارزش معاملاتی اعیان» ارزش بنای ساختمان است.
با توجه به این که کمیسیون املاک هر شهری به تفکیک و جداگانه جلسه تشکیل می‌دهد و برابر مقررات اقدام به قیمت‌گذاری املاک آن واقع در آن شهر می‌کند، ارزش معاملاتی املاک در تمام مناطق کشور یکسان نبوده و با هم متفاوت است.
ارزش معاملاتی املاک برای هر استان و شهر به صورت جداگانه و مختص همان منطقه، تهیه می‌شود و در سایت سازمان امور مالیاتی در دسترس عموم قرار می‌گیرد.
ارزش معاملاتی املاک در تعیین موارد زیر استفاده می‌شود:
- هزینه دفاتر اسناد رسمی از قبیل حق‌الثبت و حق‌التحریر
- هزینه عوارض شهرداری ملک
- هزینه‌های مالیات نقل و انتقال ملک در اداره دارایی
- هزینه عوارض صدور پروانه ساختمان
∎
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مواد ۲، ۳ و ۴ به ارزش معاملاتی املاک اشاره کرده است. پیشتر عبارت «ارزش معاملاتی املاک» در قوانین مختلفی همچون قانون ثبت اسناد و املاک و قانون مالیات‌های مستقیم به کار برده شده است.
ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر داشته است: دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله اسناد مربوط به قرارداد‌های خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط مورد نظر آن‌ها اعم از پیش‌بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن پیش‌بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط در سند درج گردد. مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق‌الثبت، حق‌التحریر و هزینه دادرسی قرارداد‌های مذکور تابع حکم مندرج در تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی (۱۳۹۴/۴/۳۱) ارزش معاملاتی می‌باشد.
اگر در معامله ملک خود متوجه نحوه قیمت‌گذاری نمی‌شوید و احساس سردرگمی می‌کنید با مطالعه ادامه این مطلب با ارزش معاملاتی ملک و نحوه تعیین آن آشنا شوید.
ارزش معاملاتی ملک چیست؟
سازمان امور مالیاتی کشور، هر ساله ارزش معاملاتی و اجاری املاک را به تفکیک استان‌ها و مناطق هر استان تدوین و ابلاغ می‌کند.
به موجب ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم: نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد (۵%) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (۲%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات می‌باشد.
طبق تبصره این ماده، چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات خواهد بود.
ارزش معاملاتی املاک، طبق ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، در کمیسیون تقویم املاک مشخص می‌شود.
قیمت‌گذاری منطقه‌ای املاک برای برخی شهر‌ها سالانه و برای برخی دیگر هر دو-سه سال یکبار انجام می‌گیرد.
کمیسیون تقویم املاک چیست؟
بر اساس ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم (اصلاحی ۱۳۹۴/۰۴/۳۱) تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک است.
کمیسیون تقویم املاک موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد (۲%) میانگین قیمت‌های روز منطقه با لحاظ ملاک‌های زیر تعیین کند.
این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد (۲۰%) میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.
الف- قیمت ساختمان با توجه به مصالح (اسکلت فلزی یا بتون آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و غیره) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) و نوع مالکیت.
ب- قیمت اراضی با توجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی.
کمیسیون تقویم املاک از چه افرادی تشکیل می‌شود؟
طبق ماده فوق، کمیسیون تقویم املاک، متشکل از پنج عضو است که در تهران از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور، وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شورای اسلامی شهر و در سایر شهر‌ها از مدیران کل یا روسای ادارات امور مالیاتی، راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی و ثبت اسناد و املاک و یا نمایندگان آن‌ها و نماینده شورای اسلامی شهر تشکیل می‌شود. کمیسیون مذکور هر سال یکبار ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می‌کند.
در موارد تقویم املاک واقع در هر بخش و روستا‌های تابعه (براساس تقسیمات کشوری) نماینده بخشدار یا شورای بخش در جلسات کمیسیون شرکت می‌کند. در صورت نبودن شورای اسلامی شهر یا بخش، یک نفر که کارمند دولت نباشد با معرفی فرماندار یا بخشدار مربوط در کمیسیون شرکت می‌کند.
کمیسیون تقویم املاک در تهران به دعوت سازمان امور مالیاتی کشور و در سایر شهر‌ها به دعوت مدیر کل یا رئیس اداره امور مالیاتی در محل سازمان مذکور یا ادارات تابعه تشکیل می‌شود. جلسات کمیسیون با حضور حداقل چهار نفر از اعضاء رسمیت می‌یابد و تصمیمات متخذه با رأی حداقل سه نفر از اعضاء معتبر است. دبیری جلسات کمیسیون حسب مورد بر عهده نماینده سازمان یا اداره کل یا اداره امور مالیاتی است.
به موجب تبصره ۱ ماده مزبور: سازمان امور مالیاتی کشور یا ادارات تابعه سازمان مزبور می‌توانند قبل از اتمام دوره یک ساله در هر شهر یا بخش یا روستا، در موارد زیر کمیسیون تقویم املاک را تشکیل دهند:
۱- برای تعیین ارزش معاملاتی نقاطی که فاقد ارزش معاملاتی است.
۲- برای تعدیل ارزش معاملاتی تعیین‌شده نقاطی که حسب تشخیص سازمان امور مالیاتی کشور در مقایسه با نقاط مشابه هماهنگی لازم را نداشته یا با توجه به معیار‌های ذکرشده در این ماده تغییرات عمده در ارزش املاک به‌وجود آمده باشد.
ارزش معاملاتی تعیین شده حسب این تبصره پس از یک ماه از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک، لازم‌الاجراء و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است.
تبصره ۲- در مواردی که کمیسیون تقویم موضوع این ماده پس از دو بار دعوت تشکیل نشود یا پس از تشکیل دو جلسه تصمیم مقتضی در مورد تعیین ارزش معاملاتی حاصل نشود، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است آخرین ارزش روز املاک تعیین شده توسط کمیسیون تقویم را با شاخص بهای کالا‌ها و خدمات اعلامی توسط مراجع قانونی ذی‌صلاح تعدیل و ارزش معاملاتی را مطابق مقررات این ماده تعیین کند.
تبصره ۳- در مواردی که ارزش معاملاتی موضوع این ماده مطابق دیگر قوانین و مقررات، ماخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه قرار می‌گیرد، ماخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی موضوع این ماده می‌باشد که با پیشنهاد مشترک وزارت امور اقتصادی و دارایی و دستگاه ذیربط به تصویب هیئت وزیران یا مراجع قانونی مرتبط می‌رسد. درصد مذکور باید به نحوی تعیین گردد که ماخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بیش از نرخ تورم رسمی اعلامی از طرف مراجع قانونی ذیربط افزایش نیافته باشد.
نحوه محاسبه ارزش معاملاتی املاک
همانطور که بیان شد، طبق ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، موارد زیر در تعیین ارزش نهایی املاک تاثیر مستقیم دارد:
-قیمت ساختمان با توجه به مصالح، قدمت، تراکم، کاربری و نوع مالکیت آن
-قیمت اراضی باتوجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی
معمولا برای بدست آوردن ارزش معاملاتی ساختمان، به ارزش معاملاتی عرصه و ارزش معاملاتی اعیان نیاز است: ارزش معاملاتی ساختمان = ارزش معاملاتی اعیان + ارزش
معاملاتی عرصه
منظور از «ارزش معاملاتی عرصه»، قیمت منطقه‌ای زمین است و منظور از «ارزش معاملاتی اعیان» ارزش بنای ساختمان است.
نحوه اطلاع از ارزش معاملاتی املاک
با توجه به این که کمیسیون املاک هر شهری به تفکیک و جداگانه جلسه تشکیل می‌دهد و برابر مقررات اقدام به قیمت‌گذاری املاک آن واقع در آن شهر می‌کند، ارزش معاملاتی املاک در تمام مناطق کشور یکسان نبوده و با هم متفاوت است.
ارزش معاملاتی املاک برای هر استان و شهر به صورت جداگانه و مختص همان منطقه، تهیه می‌شود و در سایت سازمان امور مالیاتی در دسترس عموم قرار می‌گیرد.
کاربرد ارزش معاملاتی
ارزش معاملاتی املاک در تعیین موارد زیر استفاده می‌شود:
- هزینه دفاتر اسناد رسمی از قبیل حق‌الثبت و حق‌التحریر
- هزینه عوارض شهرداری ملک
- هزینه‌های مالیات نقل و انتقال ملک در اداره دارایی
- هزینه عوارض صدور پروانه ساختمان
نظر شما