بازار؛ گروه راه و مسکن: نهایی شدن تصمیم شورای مسکن استان ها به ریاست استانداران این نوید را به بخش اجاره و به خصوص مستاجران داد که حتی اگر دولتمردان این روزها تمرکز خود را بر انتخابات ریاست جمهوری ببینند باز هم برنامه هایی کوتاه مدت ولو کم اثر را برای این قشر فراموش نخواهد کرد.

ماحصل جلسه شورای مسکن استان تهران که با حضور جنتی مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران و فخاری استاندار تهران برگزار شد مقرر شد تا سقف رشد اجاره بها برای شهر تهران ۲۶ درصد و برای استان تهران و شهرهای استان ۲۴ درصد تعیین شود.

اگر چه گفته شده بود شهرها و استان هایی که تورم آنها بیش از ۳۰ درصد باشد تعیین سقف می تواند اجرایی شود اما عدد تعیین شده حداقل برای شهر تهران تا حدودی پایین تر از میزان پیش بینی شده بود. هر چند نسبت به سال گذشته که سقف اجاره بها برای تهران ۲۵ درصد و برای سایر شهرها ۲۰ درصد بود تا حدودی می توانست نظر برخی مالکان و موجران را به خود جلب کند.

داوود بیگی نژاد نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری «بازار» در پاخ به این پرسش که این روزها سقف اجاره بها برای شهر تهران از سوی شورای مسکن تهران تعیین شده است آیا این برنامه می تواند برای بازار اجاره مفید باشد؟ گفت: ابتدا باید عرض کنم که تعیین سقف اجاره بها و در کل بازار دستوری شاید بتواند منجر به کاهش التهاب در بازار مسکن شود و نرخ را کنترل کند اما باید بدانیم که این مساله نیازمند یک برنامه بلند مدت است.

سقف اجاره بها برای تهران ۲۶ درصد و برای سایر شهرهای استان تهران ۲۴ درصد تعیین شده است اما نکته ای که وجود دارد این است که تورم نقطه به نقطه مسکن ۴۵ درصد است

او با اشاره به اینکه بازار مسکن در کشور پیچدگی های خاص خود را دارد و با بقیه بازارها متفاوت است تاکید کرد: سقف اجاره بها برای تهران ۲۶ درصد و برای سایر شهرهای استان تهران ۲۴ درصد تعیین شده است اما نکته ای که وجود دارد این است که تورم نقطه به نقطه مسکن ۴۵ درصد است.

بیگی نژاد با اشاره به اینکه با مصوبه شورای عالی مسکن این تعیین سقف باید توسط املاکی ها رعایت شود چرا که به هر حال قانون است ادامه داد: نکته ای که هست این است که این روزها فایل اجاره بسیار کم شده است و این موضوع هم مستاجران و هم همکاران املاکی را به شدت آزرده خاطر کرده است.

بازار مسکن همواره دو بار مسکن سرمایه ای و مسکن مصرفی را به دوش می کشد و موجران برای رفع احتیاجات خود بر مستاجران سخت گیری می کنند

او در پاسخ به این پرسش که به هر حال بازار مسکن از سایر بازارها به لحاظ قیمتی پیشی گرفته است و با حقوق کارمندها این قیمت ها همخوانی ندارد؟ افزود: بازار مسکن همواره دو بار مسکن سرمایه ای و مسکن مصرفی را به دوش می کشد. البته نباید از این موضوع غافل شد که برخی از موجران بنا به دلایل و شرایط اقتصادی این روزها برای رفع احتیاجات خود بر مستاجران سخت گیری می کنند و ملک خود را به نوعی منبع درآمد خود می دانند.

نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که گفته می شود در برخی کشورها دولت ها در بازار مسکن واجاره بها دخالت کرده و سقف مشخصی برای رشد قیمت تعیین می کنند؟ تاکید کرد: نکته ای که هست این است کهخ بازار مسکن در ایران، پیچیدگی های خاص خود را دارد. نکته ای که در بازارهای آزاد رعایت می شود این است که آنها نیز ۳ درصد رشد در سال را اعمال می کنند اما نکته این است که در این کشورها نیز ساخت مسکن اجتماعی و برای اقشاری که خانه ندارند انجام می شود و این واحدهای مسکونی نیز در اختیار اقشار واجد شرایط قرار می گیرد.

اما «فردین یزدانی» کارشناس اقتصاد مسکن نیز معتقد است که تعیین سقف اجاره بها را قبلا هم تجربه کردیم اما نکته ای که وجود دارد این است که قبل از این قانون هم همواره افزایش نرخ اجاره بها براساس نرخ تورم بود و اجاره مسکن بیشتر از نرخ تورم بالا نمی رفت و در واقع این قانون موضوع جدیدی نیست.

او در پاسخ به این پرسش که قانون تعیین سقف اجاره بها می تواند برای بازار مسکن مفید باشد؟ گفت: قبل از این که مجلس و شورای مسکن بخواهند قانون جدیدی تصویب کنند، همواره افزایش نرخ اجاره بها براساس نرخ تورم بود و اجاره مسکن بیشتر از نرخ تورم افزایش نمی یافت پس در واقع نتیجه می گیریم که این قانون موضوع جدیدی نیست.

در تجربه قبلی یک نرخ کلی برای اجاره بها در سراسر کشور اعلام می شد اما در قانون جدید، تورم سالانه هر منطقه پایه محاسبات است

یزدانی با تاکید بر اینکه پیش از این قانون هم ما در کشور در پاره ای از مواقع تعیین سقف اجاره بها را تجربه کردیم یادآوری کرد: در تجربه قبلی یک نرخ کلی برای اجاره بها در سراسر کشور اعلام می شد اما در قانون جدید، تورم سالانه هر منطقه پایه محاسبات است. یعنی مثلا در تهران این عدد ۲۶ درصد و در شهرای استان تهران نیز این عدد ۲۴ درصد تعیین شده است.

وی تاکید کرد: نکته مثبت این قانون می تواند این باشد که برای سراسر کشور یک عدد مشخص تعیین نشده است و این با سال گذشته در تعیین سقف اجاره بها متفاوت است اما اگر دولت و مجلس هم نسبت به این اقدام دستوری نمی دادند همواره در بازار مسکن اجاره بها براساس نرخ تورم محاسبه می شد و اجاره بها متفاوت از تورم حرکت نکرده‌ است.

کمترین تورم استانی و بالاترین تورم حدود ٢٠ درصد از هم فاصله دارند. آخرین میانگین نرخ تورمی اعلام شده ٣٧ درصد در کل کشور بوده که کمترین نرخ تورم استانی حدود ٢٨ درصد و بالاترین نرخ تورم هم حدود ۴٢ درصد بوده است

کارشناس اقتصاد مسکن ادامه ‌داد: باید به این موضوع توجه کنیم که کمترین تورم استانی و بالاترین تورم حدود ٢٠ درصد از هم فاصله دارند. آخرین میانگین نرخ تورمی اعلام شده ٣٧ درصد در کل کشور بوده که کمترین نرخ تورم استانی حدود ٢٨ درصد و بالاترین نرخ تورم هم حدود ۴٢ درصد بوده است.

وی افزود: استان های مرتبط با تهران اینگونه واکنش نشان می دهند که وقتی قیمت اجاره بها در تهران افزایش می یابد بخشی از مستأجران که توانایی پرداخت اجاره ندارند به شهرهای اطراف تهران به خصوص شهرهای جدید پرند و پردیس کوچ می کنند و همین موضوع موجب افزایش تقاضا می شود.

مسکن کالایی مقید به مکان است و کالایی ناهمگن محسوب می شود که قیمت هر واحد در یک آپارتمان نسبت به قیمت به واحدی دیگر در همان آپارتمان متفاوت است

او تاکید کرد: در هر صورت مسکن کالایی مقید به مکان است و کالایی ناهمگن محسوب می شود که قیمت هر واحد در یک آپارتمان نسبت به قیمت به واحدی دیگر در همان آپارتمان متفاوت است. اینکه دولت بخواهد در بازار خرید و فروش مسکن هم قیمت گذاری کند مالکیت خصوصی را از بیخ و بن زیر سوال می برد.

هفته جاری و در جلسۀ شورای مسکن استان، میزان افزایش اجاره‌بهای مسکن در سال ۱۴۰۳ برای شهر تهران ۲۶ و برای شهرهای استان ۲۴ درصد نسبت به سال گذشته تعیین شد. حال باید دید طبق تاکیدات مقامات ارشد وزارت راه و شهرسازی چه میزان از این قانون قابلیت اجرایی داشته و می تواند مسیر کاهش التهاب بازار مسکن و اجاره بها را هموارتر کند.