به گزارش اقتصاد بیست و چهار، ۱۴۰۲ سالی عجیب برای بازار مسکن بود. این بازار در ابتدای سال با افزایش سرسام‎آور قیمت‎ها روبه‎رو بود و پس از آن با شروع فصل تابستان رکودی سنگین بر سر بازار سایه انداخت و عملا معاملات در این بخش خوابید. بسیاری از فعالان بازار بر این باور بودند که توافقات سیاسی میان ایران و عربستان باعث شد که امید برای رونق اقتصادی افزایش یابد و همین مسئله ارزش ارز و طلا را ریزشی کرد و به دنبال آن بازار مسکن نیز دچار سکته قیمتی شد؛ اتفاقی کمیاب که دلالان ملکی را دچار زیان کرد چراکه سوداگران در سال ۱۴۰۱ به امید گرانی مسکن، خانه خریده بودند و پس از رکود، از فروش املاک خود عاجز ماندند.

در این میان برخی آگهی‎ها با تعدیل قیمت همراه بود به همین دلیل تصور می‎شد که قیمت‎ها در این بخش کاهش پیدا کرده است. این در حالی بود که کاهش قیمتی وجود نداشت بلکه سرعت افزایش قیمت‎ها کمتر شده بود. البته کاهش سرعت افزایش قیمت‎ها پس از رکود به معنای اعمال سیاست‎های مناسب از سوی مسئولان در این بخش و یا ایجاد یک فضای ایده‎آل نبود. درواقع بازار در ابتدای سال آنقدر افزایشی بود که خریداران توانایی خرید نداشتند و این بخش در رکود سنگینی فرو رفت و پس از رکود، سرعت رشد قیمت‎‎ها کاهش یافت و بازار به یک ثبات قیمتی رسید. ماجرای آن تعدیل قیمت‎ها هم به فروشندگان پول لازمی می‎رسید که برای فروش ملک خود تخفیفاتی را در نظر می‎گرفتند، وگرنه نه خبری از سیاست‎های کنترل‎کننده بود و نه کاهش التهاب در بازار!

مشکل بازار مسکن چیست؟

وقتی می‎پرسیم که مشکل بازار مسکن چیست بسیاری از کارشناسان یکی از مشکلات اصلی در این حوزه را نوع عملکرد مسئولان می‎دانند. به عنوان نمونه مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن معتقد است عملکرد قانون‎گذاران و عدم قانون‎گذاری صحیح باعث ایجاد هرج و مرج در این بازار شده است.

گودرزی در این راستا با مروری بر عملکرد دولت در بازار مسکن به اقتصاد۲۴ گفت: دولت فعلی بازار مسکن را با انباشتگی تقاضای شدید تحویل گرفت. دولت در سال ۱۴۰۲ سعی کرد طرح نهضت ملی مسکن را پیش ببرد و از سوی دیگر واگذاری زمین‎های رایگان و ساخت شهر‎های جدید را در دستور کار قرار داد، اما برخلاف تلاش‎ها ما شاهد بودیم که نتوانست برنامه‎ای که در نظر داشت را به بهره‎برداری برساند. حال این سوال مطرح می‎شود که چرا بازار مسکن به اهداف خود نمی‎رسد؟ در پاسخ به این پرسش باید بگویم که مشکل اصلی بازار مسکن در راس قوه مقننه است چراکه ما در بخش قانون‎گذاری چالش‎های زیادی داریم. متاسفانه مهم‎ترین چالشی که گریبان مردم را گرفته ترک فعل‎ نمایندگان در بخش قانون‎گذاری برای بازار مسکن و اجاره است.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: اکنون که نزدیک به فصل جابه‎جایی هستیم اگر صاحب‎خانه‎ای حتی هزار درصد بر مبلغ اجاره خود اضافه کند هیچ قانونی برای مقابله با آن وجود ندارد و می‎توان گفت که قانون‎گذاران جرأت و جسارت قانون‎گذاری در بخش اجاره و مسکن را ندارند، ما هنوز یک بند قانونی نداریم که مختص به بازار مسکن باشد.

بازار مسکن در خوابی عمیق

گودرزی تصریح کرد: در سال‎های اخیر به خصوص همین سال ۱۴۰۲ قیمت‎گذاری‎های نجومی و غیر منطقی باعث قفل شدن بازار مسکن شده است، اما اگر مجلس آینده جسارت پیدا کند و بحث مسکن و قیمت‎گذاری‎های را ساماندهی کند در آن صورت بخش عمده‎ای از مشکلات این حوزه و مصرف‎کنندگانش حل خواهد شد.

وی افزود: ما اکنون کمبودی در بازار نداریم و من معتقدم که کمبود‌های فعلی عمدی است که ناشی از بی‎قانونی در ساماندهی بازار مسکن و صنعت ساختمان است.

بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ به چه سمت و سویی حرکت خواهد کرد؟

گودرزی در ادامه چگونگی روند حرکت بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ را بستگی به تلاش‎های مسئولان عنوان کرد و گفت: اکنون این بازار تورم ۸۲ درصدی خود را به تورم عمومی تحمیل می‎کند و این مسئله هم هیچ مبنای منطقی ندارد و فقط به دلیل رهاشدگی قیمت‎گذاری اتفاق می‎افتد. اکنون تاثیر تورم ۸۲ درصدی بازار مسکن بر تورم ۳۹ درصدی عمومی خیلی بیشتر است پس اگر دولت موفق نشود که بازار مسکن را طبق قانونی مشخص اداره کند اثرات ویرانگر آن بر اقتصاد همچنان ادامه خواهد داشت.

وی ساماندهی بازار مسکن را یک چالش بزرگ برای دولت عنوان کرد و افزود: ساماندهی و قانونمند کردن بازار مسکن با مقاومت‎هایی حتی در خود دولت روبه‎رو شده و خیلی‎ها خواستار ادامه‎دار بودن شرایط هرج و مرج‎های فعلی در بحث قرارداد‌های غیررسمی بوده‎اند. اکنون به دلیل هرج و مرج ایجاد شده در بازار می‎بینیم که حتی بخش صنعت ساختمان نیز با رکود شدید و مشکلات اساسی مواجه شده است.

این کارشناس مسکن اظهار کرد: اگر دولت و مجلس برنامه مشخصی برای این بازار نداشته باشند احتمال اینکه سال ۱۴۰۳ هم بازار در رکود ادامه دهد بسیار زیاد خواهد بود. اکنون تقاضای مصرفی در این بازار به صفر رسیده چراکه در حال حاضر حتی کارمندان و بازنشستگان قادر به خرید مسکن نیستند. البته شاید موقع خرید مسکن بگویند وام‎های مسکن می‎تواند کمکی به مصرف‎کننده باشد، اما واقعیت این است که در هیچ جای دنیا چنین وام‎هایی را برای مردم در نظر نمی‎گیرند. اکنون ۴۸۰ میلیون تومان برای خرید مسکن وام می‎دهند که یک چهارم آن مبلغ به وام گیرنده پرداخت نمی‎شود، اما بانک‎ها سود ۲۳ درصدی را از کل ۴۸۰ میلیون تومان می‎گیرند، این روند حتی در بدترین نظام‎های اقتصادی هم وجود ندارد و هیچ کشوری اجازه پرداخت چنین وام‎هایی را نمی‎دهند.

گودرزی در پایان گفت: اکنون تقاضای مصرف در بازار مسکن به صفر رسیده است و از سوی دیگر به دلیل اینکه بازار دچار رکود شدید تورمی است تقاضای سرمایه‎ای هم در این بخش وجود ندارد چراکه سرمایه‎گذاری در این بخش به دلیل نقدشوندگی بسیار کمی که دارد به صرفه نخواهد بود، در چنین شرایطی طبیعی است که بازار قفل شود. در مجموع می‎توان گفت که متاسفانه چشم‎انداز خوبی برای این بازار متصور نیستم.