صاحب‌خبر - حقگو-فراخوان اظهارنامه مالیات املاک اجاری توسط سازمان مالیاتی، از آن جایی که طبق قانون فعلی، بخش زیادی از این املاک را معاف از مالیات کرده در چرخه مالیاتی در نظر نمی گیرد و انتظارات برای کنترل بازار اجاره بها را محقق نمی کند. با این حال، بررسی همزمان طرح های مجلس و دولت و نیز قانون مالیات های مستقیم نشان می دهد که می توان بسته پیشنهادی مناسبی را با توجه به دو ماده قانونی فعلی و نیز طرح مجلس برای سامان دهی بازار اجاره بها و استفاده از ابزارهای مالیاتی در آن در نظر گرفت. به گزارش خراسان، وضعیت بغرنج بازار اجاره بها این روزها بر کسی پوشیده نیست. طبق آمارهایی که خبرگزاری فارس ارائه کرده، در سه ماه ابتدایی امسال، میزان افزایش اجاره بها به 50 درصد رسیده است. این در حالی است که دولت و مجلس دست به کار شده اند تا با اجرای طرح هایی نظیر سقف اجاره بها یا سامان دهی اجاره بهای املاک مسکونی، مهار این بازار را به دست بگیرند. در این خصوص دولت مصوبه سران قوا برای سقف اجاره بها را اخذ کرده و از این رو، ضمن تمدید خودکار قراردادهای قبلی، سقف تمدید اجاره بها با شروطی در تهران 25 و در دیگر نقاط 20 درصد تعیین شده است. مهم ترین چالش پیش روی این طرح، ضمانت اجرای آن است که آن نیز مستلزم اقداماتی نظیر اطلاع رسانی، آماده سازی فرایندهای اجرایی و قانونی برای تغییر رویه صدور احکام تخلیه مطابق مصوبه جدید است. با این حال، یک راه اساسی برای کنترل و سیاست گذاری جهت هدایت بازار اجاره بها، استفاده از ابزارهای مالیاتی است. به گونه ای که به عنوان مثال صاحبخانه هایی که محدوده اعلامی برای رشد اجاره بها را رعایت می کنند، مشمول تخفیف های مالیاتی و دیگر صاحبخانه ها مشمول تنبیه های مالیاتی شوند. تنبیه هایی که البته تا حد امکان باید غیر قابل انتقال به مستاجران در قالب رشد اجاره بها باشد. طرحی که مجلس در دست تصویب دارد، حول چنین موضوعی می چرخد. کلیات این طرح نشان می دهد که در صورت تصویب، موجران مکلف می شوند قراردادهای اجاره را در دفاتر اسناد رسمی یا سامانه الکترونیک ثبت معاملات املاک و مستغلات ثبت کنند. با این حال، چنان چه در قرارداد اجاره املاک، اجاره بهای تعیین شده در مقایسه با اجاره بهای سال قبل آن ملک، بیش از میزان تغییر شاخص سالانه قیمت ها افزایش یابد، علاوه بر لغو معافیت های مالیاتی موضوع تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم (که در ادامه به آن اشاره خواهد شد)، درخصوص مبلغ مازاد، مشمول افزایش 50 درصدی مالیات بر درآمد اجاره املاک خواهد بود. موجرانی هم که میزان افزایش اجاره بهای آن ها بیش از میزان مذکور نباشد، از محل منابع حاصل از اجرای این قانون و به تناسب، از تخفیف تا سقف 50 درصدی عوارض نوسازی و نیز کاهش سود و افزایش مدت بازپرداخت تسهیلات خرید و بازسازی املاک برخوردار می شوند. سازمان مالیاتی و فراخوان اظهارنامه مالیات اجاره با این اوصاف، سه روز قبل، سازمان مالیاتی از راه اندازی سامانه دریافت الکترونیکی اظهارنامه مالیات بر درآمد املاک اجاری خبر داد و در اطلاعیه ای اعلام کرد: صاحبان املاک اجاری مکلف اند با مراجعه به سامانه دریافت اظهارنامه به نشانی my.tax.gov.ir اظهارنامه درآمد املاک اجاری، مربوط به عملکرد سال 1400 را تکمیل کنند. این موضوع، در نگاه اول امیدها برای گام های بعدی کنترل بازار اجاره بها با استفاده از مالیات را بیشتر می کند. با این حال، بررسی ها نشان می دهد که این فراخوان به تنهایی جواب گوی هدف یادشده نیست و موضوع به همان تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم که در بالا به آن اشاره شد بر می گردد. چالش تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم ماجرا این گونه است که طبق ماده 53 قانون مالیات های مستقیم در سال 1401 ، درآمد حاصل از املاک اجاری مشمول مالیات است و این مالیات عبارت است از: کل مال الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر 25 درصد بابت هزینه ها و استهلاک و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. همچنین طبق ماده 131 قانون مالیات های مستقیم، نرخ مالیات برای درآمد سالانه تا 50 میلیون تومان (ماهانه حدود 4 میلیون و 100 هزار تومان) 15 درصد، درآمد بین 50 تا 100 میلیون تومان (ماهانه بین 4.1 تا 8.3 میلیون تومان) 20 درصد و برای درآمد بالاتر از 100 میلیون تومان (ماهانه بیش از 8.3 میلیون تومان) 25 درصد است. با این حال، در تبصره 11 ذیل ماده 53، موضوع مهمی ذکر شده و آمده است: «... درآمد هر شخص‌ ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع 150 مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع 200 مترمربع زیربنای‌ مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف است. به این ترتیب به نظر می رسد اگرچه طبق ماده 54 قانون مالیات های مستقیم، حتی جریمه تا 18 برابری برای موجرانی که ملک خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت نکنند، در نظر گرفته شده، اما اساساً بیشتر املاک اجاری معمول در بازار اجاره بهای مسکن را از شمول مالیات خارج می کند و در نتیجه به قانون کنونی مالیات های مستقیم برای کنترل اجاره بها، به تنهایی نمی توان امید داشت. تلاقی قانون مالیات های مستقیم با طرح مجلس و دولت اما طبق همه آن چه گفته شد، می توان یک مسیر تازه ای را که کمابیش در حال تبدیل به قانون شدن است برای کنترل بازار اجاره بها تشخیص داد و پیشنهاد کرد: طبق ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم یا همان قانون مالیات بر خانه های خالی، مالکان واحدهای مسکونی تمام مناطق کشور موظف اند اطلاعات تحت تملک خود را در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند و تخطی از آن، مشمول احتساب واحد مسکونی به عنوان خانه خالی و مالیات خانه خالی می شود. با ایجاد الزام قانونی برای ثبت همه املاک اجاری در سامانه املاک،می توان املاک ثبت نشده اجاره داده شده را شناسایی و مشمول مالیات کرد. در مجموع و در راستای اثربخشی ابزارهای مالیاتی اجاره بها به نظر می رسد راستی آزمایی قراردادها توسط سازمان مالیاتی ضروری است. در این خصوص چنان چه اطلاعات سامانه املاک و اسکان، کافی به نظر نرسد، به نظر باید معافیت های مالیاتی مندرج در ماده 53 قانون مالیات های مستقیم را از نظر قانونی به مالیات با نرخ صفر این واحدها اصلاح کرد. به این ترتیب همه موجران موظف به ارائه اظهارنامه مالیاتی خواهند شد و جریان پول در این بازار شفاف تر خواهد شد. اصلاح معافیت های یاد شده از جهتی دیگر نیز حائز اهمیت است و آن این که هم اینک بیشتر واحدهای اجاری معمول، حتی در شهرهای غیر از تهران نیز متراژهایی کمتر از 200 متر و حتی 150 متر دارند و بنابراین حدود معافیت های یاد شده، اثربخشی این قانون برای کنترل اجاره بها را تا حد زیادی کاهش خواهد داد.∎​