به گزارش همشهری آنلاین، آمارهای رسمی وخامت اوضاع بازار اجاره را تأیید می‌کند و از رسیدن میانگین سهم اجارهبها در سبد هزینه خانوارهای مستأجر تهران به حوالی ۷۰ درصد در اردیبهشت ۱۴۰۱ حکایت دارد.
تحولات اقتصاد کلان، تغییرات قیمتی بازار مسکن و تغییر سهم کالاهای اساسی در سبد مصرفی خانوارها شرایطی فراهم آورده که دیگر جایی برای اضافه شدن سهم اجاره از هزینه‌های خانوار وجود ندارد. به همین دلیل است که سیاستگذاری برای کنترل بازار اجاره قوت گرفته و بعد از مصوبه سران قوا مبنی‌بر تمدید خودکار قراردادهای اجاره با نرخ مصوب ۲۵ درصد در تهران و کلانشهرها و نرخ ۲۰درصد در سایر نقاط شهری، کلیات طرح دوفوریتی مجلس برای کنترل بازار اجاره نیز به تصویب رسیده است که انتظار می‌رود تا زمستان امسال به‌صورت قانون ابلاغ شود.
در بازار اجاره چه خبر است؟
فشارهای تورمی و متناسب نبودن افزایش قیمت‌ها با رشد درآمدهای خانوار به‌خصوص در بازار اجاره، سبد مصرفی خانوارهای مستأجر را به‌شدت متأثر کرده و سهم قابل‌توجهی از درآمدهای سالانه آنها را به مصارف خاص، نظیر هزینه اجاره اختصاص داده است.
بررسی آمار و ارقامی که مراجع رسمی از میانگین درآمد خانوارهای شهری به تفکیک استان و همچنین میانگین اجاره مسکن در مناطق مختلف کشور منتشر کرده‌اند، نشان می‌دهد: در سال ۱۳۸۸ چنانچه یک خانوار از طبقه متوسط تهران می‌خواست یک آپارتمان متناسب با الگوی مصرف در مناطق متوسط پایتخت اجاره کند، باید ۶۱درصد کل درآمد سالانه خود را صرف تسویه اجارهبهای مسکن خود می‌کرد.
در ادامه، سهم ۶۱ درصدی هزینه اجاره از سبد مصرفی این خانوار در سال ۱۳۸۸ به‌واسطه تبعات تحریم، جهش قیمت مسکن و رشد تورم تا سال۱۳۹۰ به ۷۰درصد رسیده؛ اما در ادامه با راکد شدن بازار مسکن، آغاز روند ترمیم درآمدهای خانوار و روشن شدن چشم‌انداز رفع تحریم‌ها که به تک‌رقمی شدن نرخ تورم در اقتصاد ایران انجامید، سهم هزینه اجاره از سبد مصرفی این خانوار به ۵۱ درصد در سال۱۳۹۰ کاهش یافت.
بعد از این اتفاق، افزایش شیب تورم و در ادامه بازگشت تحریم‌های ظالمانه با خروج آمریکا از برجام که به جهش ۸ برابر نرخ ارز و افزایش ۷ برابری قیمت مسکن منجر شد، سهم هزینه اجاره از سبد مصرفی این خانوار نیز در روند افزایش قرار گرفت و در اردیبهشت ۱۴۰۰ دوباره به ۷۰ درصد رسید. با این حساب، سهم درآمد اجاره از سبد مصرفی مستأجران تهرانی در اردیبهشت امسال مانند سال۱۳۹۰ است؛ با این تفاوت که در شرایط فعلی، تورم نقطه‌به‌نقطه خوراکی‌ها در خردادماه امسال به رقم بی‌سابقه ۸۱.۶درصد رسیده و همین مسئله تنگنای معیشتی مستأجران را تشدید کرده است؛ به‌گونه‌ای که فشار هزینه اجاره را بسیار بیشتر از همه سال‌های قبل احساس می‌کنند.
روند انحطاط مالی مستأجران
بررسی‌های همشهری بر مبنای آمارهای رسمی حاکی از این است که در سال‌های پایانی دهه ۸۰، به‌واسطه فشار هزینه‌ای از محل تحریم، شوک ارزی، جهش تورم و رشد قیمت مسکن، سهم هزینه اجاره در سبد مصرفی خانوارهای مستأجر تهران به رقم بی‌سابقه ۷۰ درصد در سال۱۳۹۰ رسید؛ یعنی در این سال، مستأجران تهرانی به صورت میانگین باید بیش از دوسوم درآمد سالانه خود را صرف تأمین هزینه تأمین مسکن استیجاری می‌کردند.
تفاوت آن دوره با شرایط فعلی این بود که خانوارها به‌خصوص در طبقه متوسط دارای سرمایه‌گذاری و ذخیره مالی بودند و می‌توانستند به‌صورت مقطعی ناترازی درآمد و هزینه را جبران کنند؛ اما در سال‌های پایانی دهه ۹۰، عملا طبقه متوسط به‌شدت با فشارهای اقتصادی مواجه شد و بخش قابل‌توجهی از خانوارهای این دهک‌ها به دهک‌های ضعیف‌تر سقوط کردند. در این وضعیت، خانوارهای مستأجر حتی قادر به تحمیل شرایط سال۱۳۹۰ نیز نخواهند بود؛ چراکه اولا ذخیره مالی و سرمایه کافی در اختیار ندارند و ثانیا سهم سایر اقلام مصرفی به‌خصوص خوراکی‌ها در سبد مصرفی آنها افزایش پیدا کرده است.
این در حالی است که برآوردها نشان می‌دهد با شرایط اردیبهشت امسال، بار دیگر سهم اجاره از هزینه خانوارهای متوسط تهران به مرز ۷۰درصد رسیده است. بررسی‌های آماری مبتنی بر اطلاعات رسمی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، در دوره ۵ ساله ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵، میانگین رشد درآمد خانوارها بیش از تورم، قیمت مسکن و هزینه اجاره بوده و شرایط برای خوش‌نشینی مستأجران فراهم شده است؛ در نتیجه سهم هزینه اجاره از درآمد خانوارهای مستأجر از ۷۰ درصد در سال ۱۳۹۰ به ۵۱ درصد در سال ۱۳۹۵ کاهش یافت؛ اما از سال ۱۳۹۵ به بعد، عملا کمترین میزان رشد مربوط به درآمد خانوارها بوده درحالی‌که نرخ تورم، قیمت مسکن و هزینه اجاره رشد شتابانی داشته‌اند.
در نتیجه این وضعیت، خانوارها مجبور بوده‌اند بیش از آنچه به درآمد آن اضافه شده، بابت هزینه تأمین مسکن استیجاری صرف کنند. در پایان این روند، در اردیبهشت۱۴۰۱، خانوارهای مستأجر تهرانی در شرایطی قرار گرفته‌اند که درآمد آنها به‌شدت کمتر از تورم دهه۹۰ رشد کرده و عملا در برابر افزایش هزینه اجاره خلع سلاح شدهاند.
بخش ملتهب‌‌‌تر در بازار اجاره
بازار اجاره مسکن شهر تهران، در حالی در تمام مناطق و محلات مورد جست‌‌‌و جوی مستاجرها در شرایط التهاب به لحاظ نرخ‌های پیشنهادی موجران قرار گرفته است که این موضوع در بازار واحدهای ریزمتراژ بیش از سایر واحدها محسوس است.
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون فشار اجاره‌‌‌نشینی و رشد شدید اجارهبهای پیشنهادی مسکن منجر به افزایش تقاضا برای اجاره واحدهای مسکونی با مساحت کمتر شده است. این واحدها که همواره جزو پرمتقاضی‌‌‌ترین آپارتمان‌‌‌ها برای خرید یا اجاره از سوی متقاضیان و افراد فاقد مسکن و حتی سرمایه‌گذاران بوده است هم‌‌‌اکنون با افزایش فشار اجاره‌‌‌نشینی و رشد شدید اجارهبهای مسکن، با تقاضای مضاعف همراه شده است. از این رو التهاب اجارهبها در این بخش از بازار بیش از سایر بخش‌‌‌ها خود را نشان می‌دهد.
این در حالی است که همواره بخش اندکی از واحدهای موجود در بازار فروش و اجاره مسکن مختص آپارتمان‌‌‌‌های ریزمتراژ با مساحت کمتر از ۶۰ مترمربع بوده است. چرا که در طول همه سال‌های گذشته تاکنون بیشترین حجم از ساخت‌وسازهای کشور در بازار واحدهای مسکونی با مساحت بیش از ۸۰ مترمربع احداث شده است در صورتی که بیش از نیمی از معاملات مسکن مربوط به بازار واحدهای کوچک‌‌‌متراژ بوده است.
همزمان با رشد شدید اجارهبهای مسکن در سال‌جاری و در حالی که بازار به تازگی وارد فصل اوج نقل وانتقالات مستاجران شده است، رشد اجارهبهای ریزمتراژ‌‌‌ها محسوس است. این واحدها بیشتر در مناطق مصرفی شرق، غرب، جنوب شرق و جنوب غرب تهران متمرکز شدهاند و اجارهبهای واحدهای واقع در نیمه شرقی تهران نیز حدود ۱۰ تا ۱۵درصد کمتر از اجارهبهای واحدهای مشابه در نیمه غربی پایتخت است. در جدول زیر اجارهبهای پیشنهادی تازه‌‌‌ترین فایل‌‌‌های مسکن ریزمتراژ عرضه شده به بازار املاک پایتخت درج شده است. این واحدها دیروز از سوی مالکان فایل شدهاند و همان‌‌‌گونه که مشخص است در میان آنها واحدهای مسکونی با شرایط رهن کامل نیز به چشم می‌‌‌خورد. تغییرات اجارهبها در این فایل‌‌‌ها در مقایسه با شرایط واحدهای مشابه در بازار اجاره سال گذشته محسوس است.
