گروه اقتصاد: سرانجام پس از کشوقوسهای فراوان افزایش وام مسکن در جلسه اخیر شورای پول و اعتبار به تصویب رسید و به این ترتیب، از این پس وام مسکن برای خانهاولیهای تهرانی ۸۰ میلیون تومان، شهرهای بزرگ (بالای ۲۰۰ هزار نفر) ۶۰میلیون تومان و شهرهای کوچک ۴۰میلیون تومان خواهد بود.
همچنین طبق این مصوبه مقرر شد که حساب صندوق پسانداز مسکن یکم (خانهاولیها) از محل سپردهگذاری واجدان شرایط با حداقل دوره انتظار یکسال برای اعطای تسهیلات خرید مسکن از محل این حساب تشکیل شود، ضمن اینکه نرخ سود تسهیلات اعطایی از محل این حساب ۱۴ درصد تعیین شده و دوره بازپرداخت تسهیلات حساب صندوق پسانداز مسکن یکم حداکثر ۱۲ سال است. در عین حال در مصوبه جدید آمده است که علاوه بر بانک مسکن، سایر بانکها هم میتوانند این وام را به متقاضیان بپردازند و درواقع با این مصوبه پرداخت وامهای فروش اقساطی از انحصار بانک مسکن خارج شد.
این مصوبه بانک مرکزی هرچند در جهت کمک به رونق تولید در بخش مسکن و ارتقای قدرت خرید خانوارها و تشویق پسانداز متقاضیان مسکن و به منظور تحقق سیاستهای تنظیمی دولت برای خروج غیرتورمی اقتصاد از رکود بوده است اما در نخستین ساعات انتشار این خبر به دلیل برخی از ابهاماتی که در بندهای این مصوبه وجود داشت این امر موجب شد بسیاری از متقاضیان دریافت وام مسکن دچار سردرگمی شوند و سوالات زیادی در ذهنشان نقش ببندد.
ابهامات موجود یک مصوبه
نخستین نکته میزان سود و اقساطی است که متقاضیان خرید خانه باید در قبال دریافت این وام پرداخت کنند و اینکه آیا قدرت مالی آنان کفاف خرید مسکن را میدهد؟ به هر حال هنوز سازوکار پرداخت وام ۸۰ میلیون تومانی مسکن و نحوه بازپرداخت آن به طور دقیق مشخص نشده است. در صورتی که وام ۸۰ میلیون تومانی به مشتری اعطا شود با توجه به اعلام اخیر سیف - رییس کل بانک مرکزی – مبنیبر اینکه آخرین پیشنهاد ارائهشده برای سود ۱۴ درصد بوده است محاسبات نشان میدهد که مشتری برای بازگرداندن مجموع اصل و سود این وام در ۱۲ سال باید رقمی افزون بر یک میلیون و ۱۵۰ هزار تومان قسط ماهانه پرداخت کند که کل سود پرداختی توسط خریداران، ۸۵ میلیون تومان خواهد بود، یعنی خریداران در مجموع باید ۱۶۵ میلیون تومان به بانک پرداخت کنند که این میزان بازپرداخت با توجه به قدرت خرید افراد ممکن است چندان تناسب نداشته باشد. موضوع دیگری که در این بین وجود دارد این است که آیا با توجه به محدودبودن منابع بانکی و بالابودن میزان مطالبات معوق در بانکها که بارها از سوی مسئولان اقتصادی اعلام شده است، بانکها توان پرداخت این میزان وام را به متقاضیان دارند؟ یا اینکه با توجه به سوابق بانکها در سختگیریهایی که در پرداخت وام داشتهاند، چه تضمینی وجود دارد که به ارائه این نوع وام به متقاضیان اقدام کنند؟ بحث دیگری که در این مصوبه وجود دارد، میزان سپرده اولیه وام است که گفته میشود باید با حداقل دوره انتظار یکسال برای اعطای تسهیلات خرید مسکن از محل این حساب تشکیل شود که بنابر آخرین اطلاعات ارائهشده از سوی مسئولان راه و شهرسازی میزان سپرده ۴۰ میلیون اعلام شده است. البته این در شرایطی است که کارشناسان این حوزه معتقدند، این میزان پول در یک بازه زمانی یکساله که باید در اختیار بانک قرار بگیرد، میتواند عاملی برای بیتمایلی متقاضیان خرید خانه باشد چراکه میتواند این شائبه را ایجاد کند که از ارزش پولشان در این مدت کاسته شود. به هرحال درپی اعلام این مصوبه که ابهامات و سوالات بسیاری را باخود برای متقاضیان این وام همراه داشته، مشاور وزیر راه و شهرسازی در تشریح جزییات این مصوبه، به برخی از این ابهامات پاسخ داد.
سپرده اولیه، ۴۰ میلیون تومان
غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور حسابداری، حسابرسی و اصول حاکمیت شرکتی در این باره با بیان اینکه سپرده اولیه متقاضیان برای وام ۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن در شهرهای بزرگ باید ۴۰ میلیون تومان باشد، گفت: سقف وام متناسب با سپرده اولیه برای متقاضیان در نظر گرفته میشود.
وی در گفتوگو با ایلنا اظهار کرد: هیچ بانکی بهجز بانک مسکن ملزم به پرداخت این تسهیلات نیست و تنها بانک مسکن با نرخ ۱۴ درصد این تسهیلات را ارائه میکند. به گفته او منابع ارائه تسهیلات وام خرید مسکن از بانک مسکن مشخص شده و منابع آن از محل بازپرداخت اقساط مسکن مهر تامین شده است و بانک مسکن ملزم به ارائه این وام با نرخ ۱۴ درصد است. سلامی با بیان اینکه برای بانکهای دیگر الزامی در تعیین نرخ سود نیست، گفت: سایر بانکها در صورت تمایل این وام را با نرخهای متعارف و مصوب شورای پول و اعتبار ارائه میدهند.
وام مسکن شامل مجردها هم میشود
مشاور وزیر راه و شهرسازی با اشاره به متقاضیان واجد شرایط گفت: تنها شرط برای اخذ این وام این است که متقاضی خانهاولی باشد و وامهای ۸۰ میلیونی، ۶۰ میلیونی و ۴۰ میلیون تومانی شامل مجردها هم میشود. به این ترتیب کسانی که سابقه دریافت وام خرید مسکن از بانک مسکن را داشته باشند از فهرست اولویتها خط میخورند. وی در پاسخ به این سوال که احتمال افزایش قیمت مسکن با افزایش وام خرید وجود دارد، گفت: ممکن است در طول یک سال سپردهگذاری متقاضیان قیمت مسکن افزایش یابد بنابراین به متقاضیان توصیه میکنیم همزمان با افتتاح حساب و سپردهگذاری برای دریافت وام نسبت به پیشخرید مسکن اقدام کنند که خوشبختانه قانون پیشخرید مسکن هم چندی پیش به تصویب رسید.
پیشخرید را شروع کنید
سلامی در پاسخ به این سوال که سقف ۸۰ میلیون تومان تا چه میزان میتواند در خرید مسکن اثربخشی داشته باشد، گفت: چندین سال بود که سقف وام خرید مسکن ثابت مانده بود و وزارت راه و شهرسازی برای افزایش همین مقدار وام خرید مسکن هم دو سال به طور مداوم در تلاش بود و این وامها میتواند در بخش پیشخرید موثر باشد. سلامی در ادامه با تاکید بر اینکه افزایش وام خرید نمیتواند به تنهایی عامل افزایش قیمت مسکن شود افزود: این وامهای ۸۰ میلیون تومانی و ۶۰ میلیون تومانی به تنهایی به افزایش قیمت دامن نمیزند اما در زمان رونق مسکن افزایش قیمت سرعت بالایی دارد و در این صورت وام ۸۰ میلیون تومانی اثربخشی خود را از دست میدهد. مشاور وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: کافی است در طول مدت یکسال سپردهگذاری متقاضیان قیمت مسکن ۲۰ درصد افزایش یابد در این صورت اثر این وام خنثی میشود بنابراین بهترین راهکار این است که متقاضیان همزمان با سپردهگذاری برای دریافت وام قرارداد پیشخرید منعقد کنند که در این صورت میتوانند مسکن مورد نظر را با قیمت روز خریداری کنند و به صورت اقساطی و به کمک وام مسکن هزینه آن را بپردازند. وی در پاسخ به این سوال که وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی برای کنترل این موضوع که عدهای برای دریافت وام ۸۰ میلیون تومانی مالکیت خانه خود را به غیر منتقل میکنند چه راهکاری اندیشیده است، گفت: یکی از دلایل انتشار اوراق سپرده مسکن برای جلوگیری از این منظور بوده و به جای اینکه مالک، خانه خود را به فرد دیگری منتقل کند میتوانست امتیاز وام خرید مسکن را بخرد و در سیستم قبلی براساس مقررات بانک مسکن لزومی نداشت که وام به اسم متقاضی باشد. اما در سیستم جدید برای جلوگیری از این دست سوءاستفادهها تدابیری انجام شده است و ازسوی دیگر متقاضیان میتوانند امتیاز وام خود را در بورس بفروشند. مشاور وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: فروش حق امتیاز وام مسکن منوط به افزایش نیافتن قیمت امتیاز این وام است.
افزایش وام مسکن بر قیمت اوراق بیتاثیر است
اما اینکه افزایش وام مسکن تاثیری بر قیمت اوراق مسکن خواهد داشت یا خیر و یا اینکه افراد میتوانند همچون گذشته اقدام به خرید این اوراق کنند پرسشی است که علیرضا توکلی رییس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس در گفتوگو با تسنیم به آن پاسخ میدهد. وی درباره تاثیر مصوبه جدید شورای پول و اعتبار بر قیمت اوراق تسهیلات مسکن گفت: مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار بر اوراق تسهیلات مسکن تاثیری ندارد، زیرا تسهیلاتی که به تصویب رسید مشمول دارندگان اوراق تسهیلات مسکن که در فرابورس مورد معامله قرار میگیرد، نمیشود. بنابراین نباید بهطور منطقی تاثیری در قیمت آن داشته باشد.
وی افزود: موضوع افزایش سقف تسهیلات یا تغییر نرخ برای اوراق تسهیلات مسکن در قالب برنامه جداگانهای که بانک مسکن مسئول پیگیری آن است، در حال برنامهریزی است که بعد از نهاییشدن اعلام میشود.
خرید اوراق تسهیلات مسکن با شرایط قبل
وی خاطرنشان کرد: مردم میتوانند با شرایط گذشته یعنی ۳۵ میلیون تومان وام مسکن با نرخ ۱۶ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله و ۱۰ میلیون تومان وام جعاله با نرخ ۱۶ درصد و بازپرداخت ۵ ساله، اوراق تسهیلات مسکن خریداری کرده و با استفاده از آن وام بگیرند. به گفته توکلی، مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار که سقف وام را در تهران به ۸۰ میلیون تومان افزایش داده است با استفاده از اوراق تسهیلات مسکن اجرایی نمیشود، زیرا مردم باید در صندوق سپرده و پسانداز اندوخته یکم بانک مسکن سپردهگذاری کنند تا براساس فرمول و ضوابطی که بانک مسکن مشخص میکند، از وام ۸۰ میلیونی بهرهمند شوند. رییس اداره ابزارهای نوین مالی تصریح کرد: اوراق تسهیلات مسکن (تسه) مشخصاتی دارد که اگر این مشخصات تغییر کرده و یا بانک مسکن وامهایی که میشود با این اوراق دریافت کرد را تغییر دهد و به سمت افزایش حجم تسهیلات مسکن یا تغییر در نرخ سود تسهیلات برود، قیمت تسهها را دستخوش تغییر میکند، اما در شرایط فعلی این اتفاق رخ نخواهد داد. وی در مورد افزایش قیمت تسهها در روزهای اخیر گفت: قیمت اوراق نزدیک ۴ ماه است که بین قیمتهای ۷۰ تا ۸۰ هزار تومان در حال نوسان بوده و تقریبا قیمت تعادلی دارد، یعنی عرضه و تقاضای بازار هم نشان میدهد که بازار در طولانیمدت همین قیمت را به عنوان قیمت میانگین قبول دارد.