گروه تجارت: پس از کشوقوسهای فراوان بالاخره وام ۸۰ میلیونی مسکن تصویب شد تا شاید از این رهگذر بازار مسکن تکانی خورده و از حالت رکود خارج شود.
شورای پول و اعتبار روز گذشته مبالغ جدید وام مسکن را اعلام کرد. براساس مصوبه شورای پول و اعتبار، سقف وام جدید خرید مسکن برای خانه اولیها در شهر تهران ۸۰میلیون تومان، در شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر ۶۰میلیون تومان و در سایر مناطق شهری ۴۰میلیون تومان تعیین شد، همچنین در مصوبه جدید آمده است که علاوه بر بانک مسکن، سایر بانکها هم میتوانند این وام را به متقاضیان بپردازند و درواقع با این مصوبه پرداخت وامهای فروش اقساطی از انحصار بانک مسکن خارج شد. با تصویب این وام، کارشناسان فعال در حوزه مسکن دیدگاههای متفاوتی در باره تاثیر این مصوبه بر وضعیت بازار مسکن دارند. عدهای معتقدند وام ۸۰میلیون تومانی فقط بر وضعیت واحدهای کوچک تاثیرگذار است و نمیتواند تغییری را در وضعیت کنونی بازار مسکن به وجود بیاورد.
مسکن موتور محرک بازار
از آنجایی که صنعت ساختمان با صدها شغل ارتباط مستقیم دارد پس از آغاز دوران رکود از سال ۹۱ با افت زیادی مواجه شد و تمامی صنایع وابسته به آن هم در این رکود فرو رفتند، بهطوریکه بیشتر تولیدکنندگان مصالح ساختمانی و حتی معادن با تعدیل نیرو مواجه شدند. همچنین در طول این مدت، خرید و فروش مسکن به شدت کاهش یافت و تعداد زیادی از سازندگان خرد مسکن از بازار کنار رفتند و آپارتمانهای نوساز روی دست سازندگان ماند. از سوی دیگر، کارشناسان خروج از رکود اقتصاد کشور را وابسته به بخش مسکن میدانند و معتقدند مسکن موتور محرک اقتصاد کشور است و دولت برای خروج از رکود باید این بخش را دچار تحرک کند. اما از آنجایی که همیشه رونق بازار مسکن در کشور مساوی با افزایش قیمتها بوده، رونق غیرتورمی از موضوعات مورد تاکید کارشناسان بازار مسکن بود تا توان اقتصادی خانوارها بیش از این کاهش پیدا نکند. عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی از ابتدای کار در دولت یازدهم بر افزایش سقف وام مسکن تاکید کرده بود و حتی افزایش وام از ۲۰ به ۳۵میلیون تومان را هم در همین دولت به تصویب رساند اما همیشه بر افزایش بیشتر این وام و شکستن انحصار بانک مسکن تاکید داشت. نکته قابل توجه این است که این وام چقدر میتواند بازار مسکن را از حالت رکود خارج کرده و رونق غیرتورمی در بازار مسکن ایجاد کند.
ضرورت برنامهریزی فعالان ساختوساز
حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی در این زمینه میگوید: مهمترین موضوع این مصوبه توجهی است که به خروج از رکود بازار مسکن داشته است. تصویب افزایش وام خرید مسکن به سازندگان این پیام را میدهد که با افزایش قدرت خرید مردم در سال آینده بازار مسکن از رکود خارج خواهد شد، بنابراین فعالان ساختوساز باید برنامهریزیهای لازم را در این زمینه انجام دهند. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در گفتوگو با ایسنا با بیان اینکه با افزایش مبلغ وام تا سقف ۸۰میلیون تومان قدرت خرید خریداران افزایش مییابد، تصریح کرد: جذب سرمایه به همراه اعتبارات بانکی به علاوه اندوخته مردم میتواند به صنعت ساختمان در کشور کمک کند. بدینترتیب خریداران با دریافت ۵۰درصد از ارزش یک واحد مسکونی میتوانند وارد بازار خرید شوند. اما واکنش بازار مسکن به مصوبه شورای پول و اعتبار این تصور را ایجاد کرد که «رونق خرید و فروش در انتظار بازار است». در این بین برخی از مشاوران املاک عنوان میکنند زمان پرداخت تسهیلات یک ماه دیگر آغاز میشود، پس به این سرعت قیمتها دستخوش تغییر نخواهد شد. برخی از کارشناسان و مشاوران املاک نیز این مصوبه را به فال نیک گرفته و عنوان میکنند این مصوبه میتواند بازار مسکن را از رکود خرید و فروش و ساختوساز خارج کند.
رونق خرید و فروش
اکثر مشاوران املاک روز گذشته متفقالقول بر این موضوع تاکید کردند که قیمت مسکن در چند سال گذشته به حدی بالا رفته است که متقاضیان نمیتوانند به راحتی اقدام به خرید مسکن کنند بنابراین این مصوبه به هیچوجه قیمت مسکن را بالا نخواهد برد اما باید در انتظار رونق خرید و فروش مسکن بود. سبکبار یکی از مشاوران املاک در خیابان فرشته میگوید: تاثیر مصوبه وام ۸۰میلیون تومانی بر منطقهای که یک واحد مسکونی آن ۳میلیارد تومان ارزش دارد نمیتواند در حدی باشد که بگوییم میتواند قدرت خرید را بالا ببرد اما به هر حال این مصوبه میتواند در مناطق متوسط شهر و پایین شهر تا حدود ۳۰ تا ۴۰درصد قیمت یک واحد مسکونی را پوشش دهد.
به گفته وی این مصوبه نمیتواند قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار دهد چراکه قیمتها به اندازه کافی بالا رفته و قدرت خرید هم پایین است و متقاضیان نقدینگی بالایی برای خرید ندارند، پس این مصوبه تنها میتواند موجب رونق ساختوساز و خرید و فروش شود. این در حالی است که یکی از مشاوران املاک در مناطق میانی شهر تهران نیز این مطالب را تایید میکند و در باره تاثیر مصوبه شورای پول و اعتبار بر بازار مسکن میگوید: این مصوبه بیشک رونق را به بازار مسکن باز میگرداند و خرید و فروش را رونق میدهد. بنابراین وقتی خرید و فروش رونق بگیرد، به طور قطع ساختوساز نیز که خود به طور مستقیم ۱۲۰ شغل ایجاد میکند هم رونق میگیرد.
خانهاولیها؛ذینفعانوام ۸۰میلیونی
این مصوبه موجب خوشحالی برای خانهاولیها نیز شده است به طوری که برخی از این متقاضیان معتقدند ماههاست قصد خرید مسکن را دارند اما به دلیل اینکه قدرت خرید آنها پایین است و میزان تسهیلات اعطایی تنها ۱۲ تا ۱۵ درصد یک واحد مسکونی را پوشش میداد، نمیتوانند وارد عرصه خرید مسکن شوند. بیشتر متقاضیان خرید مسکن میگویند با این وام ۸۰میلیونی اگر قیمتها افزایش نیابد میتوانیم ۴۰درصداز پول مورد نیاز برای خرید یک واحد مسکونی را از طریق وام مسکن تامین کنیم. از سوی دیگر این مصوبه موجب خوشحالی نیز شده است چراکه آنها معتقدند وقتی تقاضا تقویت شود و خرید و فروش رونق بگیرد ما نیز میتوانیم با فراغ بال بیشتری وارد عرصه ساختوساز شویم.
درباره تاثیر افزایش وام مسکن، فرشید پورحاجت، کارشناس مسکن معتقد است این وام به اقشار میانی جامعه کمک میکند که قصد خرید آپارتمانهای کمتر از ۱۰۰ متر را دارند و در مناطق برخوردار، استفاده از این تسهیلات کارآیی چندانی ندارد. وی با اشاره به اینکه بهطور حتم این وام در کلانشهرها تاثیر بیشتری بر خروج مسکن از رکود میگذارد، اظهار کرد: نقطه عطف این مصوبه این بود که انحصار بانک مسکن شکسته شد، زیرا در چند سال گذشته فقط بانک مسکن اجازه فروش اقساطی تسهیلات را داشت. این کارشناس با بیان اینکه درحالحاضر بانک مسکن، وام ساخت با نرخ سود ۲۴درصد پرداخت میکند، در گفتوگو بامهرافزود: در گذشته هم بانکهای خصوصی به حوزه پرداخت وام مسکن وارد شده بودند. پورحاجت با تاکید بر اینکه گذشت زمان تاثیر این وام را نشان خواهد داد، بیان کرد: تسهیلات حوزه مسکن نسبت به سایر تسهیلات، ریسک کمتری دارد و اغلب این وامها به بانک، بازپرداخت شده است. وی بر این باور است که بخش مسکن باید از رکود خارج شود ضمن آنکه در ماههای اخیر هم نشانههای خروج از رکود دیده شده بود و تصور ما این است که این وام میتواند تاثیر خوبی بر بازار مسکن داشته باشد. این کارشناس تصریح کرد: البته باید دید که تقاضا برای خرید آپارتمانهای نوساز افزایش مییابد یا واحدهای چندسال ساخت، زیرا اگر وام به سمت واحدهای نوساز برود تاثیر بیشتری بر خروج از رکود بخش مسکن دارد. پورحاجت به رونق ساختوساز در صورت افزایش خرید آپارتمان اشاره کرد و گفت: با رونق بخش ساختمان، دیگر بخشهای اقتصادی هم رونق میگیرد.
بیمیلی بانکهای خصوصی به پرداخت وام
اما محمدمهدی مافی، بازرس انجمن انبوهسازان تهران نیز در گفتوگو با مهر، در این باره با بیان اینکه بعید به نظر میرسد بانکهای خصوصی تمایلی به پرداخت وام با نرخ سود ۱۲درصد داشته باشند، میگوید: وام ۸۰میلیون تومانی به نرخ تورم نزدیک شده است و میتوان گفت ارزش ریالی این وام معادل تسهیلات ۲۰میلیون تومانی سالهای قبل است. این سازنده مسکن با اشاره به اینکه این تسهیلات فقط در بخش مسکن ارزانقیمت، تحرک ایجاد میکند، معتقد است که بازپرداخت وام ۸۰میلیون تومانی هم موضوع مهمی است زیرا بیشتر وامگیرندگان توانایی مالی بالایی ندارند و نمیتوانند اقساط این وام را بپردازند.
به گفته وی این وام روی مسکن ارزانقیمت ممکن است تاثیراتی داشته باشد اما در دیگر بخشهای مسکن، تاثیری نخواهد داشت. وی با تاکید بر اینکه بعید به نظر میرسد تغییر محسوسی در بازار مسکن ایجاد شود، اظهار میکند: این وامها یک مشکل بزرگ برای کلانشهرها محسوب میشوند به این دلیل که منجر به افزایش جمعیت در شهرهای بزرگ شده و مهاجرت از روستاها و شهرهای کوچک را به شهرهای بزرگ افزایش میدهد. این کارشناس بخش مسکن با اشاره به این موضوع که افزایش وام مسکن، حاشیهنشینی را در مناطق شهری گسترش میدهد، میگوید: از آنجایی که بیشتر متقاضیان توان مالی خرید مسکن در مناطق شهری را ندارند با استفاده از این وام به حاشیه شهرها روی میآورند، علاوه بر این موضوع بازپرداخت این وام هم از دیگر مشکلات این وام بهشمار میرود، زیرا بنگاههای اقتصادی رونق ندارند و نرخ گردش مالی در کشور پایین است بنابراین تعداد کمی میتوانند از این وام استفاده کنند. اما به هر حال این وام در خروج از رکود بخش مسکن، بیتاثیر نیست؛ بهویژه از جنبه روانی ممکن است صاحبان آپارتمانها امیدوار به بازار بهتری شوند اما در بلندمدت کمکی به رونق بازار مسکن نمیکند.
بازار داغ مسکن در شمال شهرتهران
محلههای نیاوران، جمشیدیه، دزاشیب، ولنجک، درکه، دارآباد، دربند و باغ فردوس پررونقترین بازار معاملات ملک در تهران را دارند. به گزارش ایسنا، براساس پژوهشی که در بازار معاملات مسکن تهران انجام شده بیشترین املاک قابلمعامله متعلق به مناطق ۱، ۲، ۳ و ۵ بوده و در این میان بیشترین املاک در منطقه ۱ و منطقه ۳ یعنی منطقه شمالی تهران معامله میشوند. این پژوهش که براساس میزان تبلیغات برای خرید و فروش ملک در شهر انجام شده است، ارتباط معناداری با رونق صنعت ساختوساز در تهران دارد. بر اساس آمار منتشرشده از سوی سازمان آمار، در سال ۱۳۹۳ حدود ۵۸۲۶ تقاضای پروانه ساخت و ۳۵ تقاضای افزایش بنا به شهرداری تهران ارجاع شده است. از کل پروانههای صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداریهای شهر تهران ۴۹۸۳ پروانه برای احداث ساختمانهای مسکونی، ۶۰۳ مورد برای احداث ساختمانهای مسکونی و کارگاه توام، ۱۲۴تقاضای واحدهای بازرگانی، ۱۰مورد واحد صنعتی، ۴مورد آموزشی و دو مورد بهداشتی - درمانی بوده است. براساس این گزارش بیشترین پروانه صادرشده متعلق به منطقه ۵ و کمترین میزان پروانه ساختوساز مربوط به منطقه ۲۱ تهران است. بهنظر میرسد یکی دیگر از دلایل رونق معاملات در شمال تهران قیمت بالای ملک و نرخ کمیسیون آژانسهای معاملات املاک باشد. طبق بررسیهای انجامشده کمترین میزان تبلیغات خرید و فروش ملک در تهران مربوط به منطقه ۱۹ یعنی محلههایی همچون خانیآباد، شریعتی، اسفندیاری، منطقه ۹ شامل محلههایی همچون مهرآباد جنوبی، میدان شمشیری و میدان طوس و البته منطقه ۱۶ با محلههایی نظیر نازیآباد، خزانه و میدان تیر است که جزو ارزانترین مناطق تهران محسوب میشوند.