به گزارش روزنامه همشهری، مدیریت شهری تهران از یک‌سو به‌دنبال جان‌دادن دوباره به حوزه ساخت‌وساز است و از سوی دیگر هدایت طرح «جهش تولید مسکن» مختص پایتخت را به سمت بافت فرسوده پیگیری می‌کند. به‌عبارتی، تلاش می‌شود تا هم گره‌ها و قفل‌هایی را که بر ساخت‌وساز زده شده با ارائه راهکارهایی باز کند و هم فرصت طرح دولت را که «نهضت ملی مسکن» نیز نام دارد برای نوسازی خانه‌های فرسوده و ناپایدار شهر غنیمت بشمارد.
طی سال‌های اخیر به واسطه رکود و سختگیری‌هایی که شهرداری برای متقاضیان نوسازی بنا و صدور پروانه ساخت ایجاد کرده بود، شهرسازی از تب و تاب افتاد. همین مسئله موتور اصلی اقتصاد شهری را تا حدی زیادی تنها با توجیه شهرفروشی از کار انداخت؛ درصورتی که تراکم‌فروشی بر پایه اصول، محیط‌زیست و طرح‌های بالادستی به‌ویژه طرح تفصیلی و نه شهرفروشی باشد می‌تواند توسعه شهر را در پی داشته باشد.
در این بین، مهدی عباسی، رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران، یکی از عوامل تأثیرگذاری را که باعث کاهش انگیزه ساخت‌وساز شده افزایش رقم عوارض ساختمانی و دشواری‌های روند صدور پروانه می‌داند. او می‌گوید: «این افزایش، بسیاری از متقاضیان را دچار مشکل جدی کرده است. بنابراین به دنبال تعدیل بخشنامه‌های شهرداری در این ارتباط هستیم.» عباسی با بیان این که باید با اتخاذ تدابیری، راه را برای سرمایه‌گذاری در محدوده‌های فرسوده شهر هموار کنیم، می‌افزاید: «پیش‌بینی بسته‌های تشویقی یکی از تدابیر جدی است که مدیریت شهری جدید روی آن تمرکز دارد.»
تخفیف و تشویق در راه است
آمار سازمان نوسازی شهر تهران نشان می‌دهد که در پایتخت ۴۵۰۰ هکتار بافت فرسوده وجود دارد که مناطق ۱۲،۱۰، ۱۴،۱۵، ۱۶و ۱۷ از این نظر در صدر هستند. کاوه حاجی‌علی‌اکبری، مدیرعامل سازمان نوسازی در این خصوص می‌گوید: «۵۰درصد بافت فرسوده با مشکل کم‌دوامی روبه‌روست؛ یعنی در برابر زلزله به‌شدت آسیب‌پذیر هستند. حال برای این که نوسازی در آنها صورت بگیرد، توجه به ۲ موضوع اهمیت دارد؛ نخست آنکه مشوق‌های لازم به مردم ارائه شود و دوم اینکه فرایندهای اداری مربوط به ساخت‌وساز آسان و کوتاه شود. البته افزایش نوسازی مجموعه‌ای از سیاست‌ها را می‌طلبد؛ از حل مشکل مالکیت زمین‌ها تا اعطای تسهیلات و... درصورتی که بتوانیم مشوق‌های لازم را ایجاد کنیم، قطعا مردم هم به سمت نوسازی ترغیب بیشتری می‌شوند.»
یکی از مشوق‌هایی که علی‌اکبری از آن صحبت می‌کند در دوره مدیریت شهری جدید، فراهم شده؛ به‌گونه‌ای که شورای شهر لایحه اخیر شهرداری مبنی بر تخفیف ۲۵درصدی عوارض صدور پروانه را یک ماه دیگر تمدید کرده است.
نقش هدایتگری شهرداری
مدتی پیش شهردار تهران در کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفت که تهران باتوجه به ۱۲ هزار هکتار بافت ناپایدار و حدود ۴هزارو ۵۶۵ هکتار بافت فرسوده و به همین میزان بافت فریزشده شهری، می‌تواند سهم و ظرفیت خوبی برای قانون جهش تولید مسکن داشته باشد. اظهارات علیرضا زاکانی پس از ابلاغ قانون جهش تولید مسکن بیان شد و نشان می‌دهد که در میان دیگر ارگان‌های سیاستگذار، مدیریت شهری می‌تواند زمینه هدایت رویکردهای خانه‌سازی به سمت بافت‌فرسوده را فراهم کند.
در این قانون تمرکز اصلی بر ساخت مجتمع‌های بزرگ در کنار شهرهاست؛ درحالی‌که نمونه‌های قبلی این اقدام، مشکلات بیشتری بر مشکلات شهرها افزوده است. در مقابل بافت‌های فرسوده با مساحت زیاد و جمعیت فراوانی که در خود جای داده‌اند، یکی از معضل‌های اصلی زندگی شهری در ایران به شمار می‌آیند. مدیریت شهری تهران در رأس شهرداری‌های کشور بیش از دیگر نهادها با مشکل اداره بافت‌های فرسوده در تماس است. تأکید بر ضرورت رسیدگی به بافت‌های فرسوده در چارچوب قوانین و سیاست‌های کنونی خواهد توانست بخشی از این مشکل را حل کند.
در این میان، حمیدرضا صارمی، سرپرست معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران یکی از مشکلات مهم موجود را طولانی‌بودن زمان صدور پروانه می‌داند. او می‌گوید: «میانگین زمان صدور پروانه در شهر تهران ۸۰روز است، این در حالی است که براساس قانون، شهرداری‌ها مکلف هستند، طی مدت یک هفته پس از دریافت مدارک لازم و اخذ عوارض، نسبت به صدور پروانه ساخت اقدام کنند. البته این مشکل صرفا مختص شهر تهران نیست و میانگین زمان صدور پروانه در سایر شهرهای کشور نیز طولانی است. فرایند طولانی صدور پروانه یکی از مصادیق موانع تولید به‌حساب می‌آید.»
صارمی با بیان این که زمان صدور پروانه ساختمانی تنها به مدیریت شهری مربوط نیست، می‌افزاید: «بخشی از طولانی‌شدن این مسیر مربوط به دریافت استعلامات از سازمان‌های دیگر است. یکی از این سازمان‌ها، نظام‌مهندسی است که اغلب، دریافت استعلامات ارجاعی به این سازمان چندماه طول می‌کشد، همچنین انجام استعلام باغ‌بودن یا باغ‌نبودن ملک که توسط کمیسیون ماده ۷ انجام می‌شود نیز ماه‌ها طول می‌کشد. اما باید توجه داشت که طولانی‌شدن این استعلامات علاوه بر کندشدن فرایند صدور پروانه، منجر به ایجاد فساد هم می‌شود. برخط‌نبودن ارتباطات بین سازمان‌ها و نهادهای ذیربط ازجمله وزارت مسکن و شهرسازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، وزارت امور اقتصادی و دارایی، شرکت گاز، برق و آب و ... از دیگر مسائلی است که باعث طولانی‌شدن فرایندهای شهرسازی می‌شود.»
بازار رهن کامل مسکن در وضعیت معلق
با وجود اینکه در فصل پاییز تعداد فایل‌های رهن کامل در بازار اجاره به نسبت کل آپارتمان‌های اجاری موجود در بازار پرتعداد است، اما عدم استطاعت موجران در پرداخت ودیعه کامل سبب شده این فایل‌ها در وضعیت «معلق» قرار بگیرند و موجران ناگزیر به پذیرش پیشنهادهای پرداخت ترکیبی از رهن و اجاره ماهانه شوند.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، اگرچه بازار اجاره پاییزی در مجموع کم رمق است اما حتی در سردترین فصل بازار نیز همواره گروه‌هایی از موجران با توجه به زمان سررسید قرارداد مستاجر قبلی، ناگزیر به عرضه در این فصل از سال هستند. در میان فایل‌های موجود در بازار اجاره مسکن پایتخت، تعداد آپارتمان‌هایی که موجران آنها تمایل به دریافت ودیعه کامل دارند، کم نیست اما برخلاف روال سنتی بازار، در ماه‌های اخیر این مستاجران هستند که تمایل کمتری نسبت به رهن کامل آپارتمان نشان می‌دهند.
از آنجا که در اغلب مناطق متوسط تهران میانگین ارزش رهن کامل املاک مترمربعی چهار تا شش میلیون تومان است و بعضا قیمت‌های بیش از این مقدار نیز در مناطق مذکور پیشنهاد می‌شود، برای اجاره یک واحد ۸۰ مترمربعی در بسیاری از محله‌های پرمتقاضی باید به طور متوسط ۴۰۰ میلیون تومان بابت رهن کامل پرداخت شود، ضمن اینکه ارقام پیشنهادی بالاتر از این مقدار توسط موجر در پیشنهادهای رهن کامل به ویژه در دو منطقه ۴ و ۵ کم نیستند.
بسیاری از مستاجران که طی سه سال پیاپی جهش اجاره‌بها نتوانسته‌اند ودیعه خود را همپای تورم ملکی افزایش دهند، اکنون با مشکل روبه رو هستند و حتی اگر به رهن کامل تمایل داشته باشند، امکان پرداخت ودیعه‌های سنگین حول و حوش نیم میلیارد تومان و بیشتر را ندارند. این گروه در صورتی که مایل به اجاره آپارتمان‌های میان متراژ ۷۰ تا ۸۰ مترمربعی باشند و تمایلی به اجاره واحدهای کوچک‌تر نیز نداشته باشند، پیشنهاد تبدیل بخشی از ودیعه به اجاره ماهانه از طریق فرمول «هر یک میلیون تومان ودیعه معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه» را به موجر می‌دهند. به این ترتیب اغلب فایل‌های رهن کامل موجود در مناطق مصرفی بازار مسکن در حال حاضر در وضعیت تعلیق به سر می‌برند و موجران ناگزیر هستند متناسب با استطاعت پرداخت مستاجران در حال جست‌وجو فایل‌ها را به شکل «قابل تبدیل» به بازار عرضه کنند.
نظر شما