بازار؛ گروه راه و مسکن: سیاست‌های مسکن در کشورهای توسعه‌یافته و در حال ‌توسعه بر این مدار می‌چرخند که گروه‌های هدف خود را شناسایی کنند تا سیاستگذار از این رهگذر بتواند به اهداف مورد نظر در راستای حداکثرسازی منافع عموم گام بردارد. اما برای این منظور سیاستگذار بخش مسکن با طراحی مکانیسم‌هایی در پی این است که به گونه ای اقدام کند که خانوارها و افراد بتوانند به بازار مسکن ورود پیدا کنند. حال سوال این است که چرا دولت ها هیچ گاه نتوانسته اند به اهداف مورد نظر و آسان کردن خانه دار شدن شدن متقاضیان مسکن گام بردارند.

کارشناسان اقتصادی و اقتصاد مسکن معتقد هستند برای ساماندهی و تنظیم جریان عرضه و تقاضا در بازار مسکن باید در ابتدا ریشه شکل گیری نوسانات سال های اخیر را شناسایی کرد. بررسی ها مشخص می کند نوسانات قیمتی رخ داده در بازار مسکن طی سال های گذشته ناشی از نوسانات اقتصاد کلان و تبدیل شدن مسکن به یک دارایی است. بنابراین برای ساماندهی بازار مسکن پیش از هر اقدام و سیاستگذاری درون بخشی باید به این موضوع توجه کرد.

برای خرید یک واحد ۵۰ متری که به طور میانگین یک و نیم میلیارد تومان قیمت دارد، اگر یک خانوار تهرانی با احتساب ثبات قیمت مسکن، کل درآمد سالانه خود را جمع کند، ۱۵ ساله و اگر ۳۰ درصد (یک سوم) آن را برای مسکن پس‌انداز کند، ۴۷ ساله می‌تواند خانه دار شود

بانک مرکزی در سلسله گزارش‌های ماهانه از وضعیت بازار مسکن در ۴ ماهه نخست امسال، دامنه قیمتی ۲۸ تا ۳۰ میلیون تومان را به عنوان متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت اعلام کرده است.

از سوی دیگر مرکز آمار ایران نیز اخیراً متوسط درآمد سال ۱۳۹۹ خانوارهای استان تهران را ۹۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان (ماهانه حدوداً ۸ میلیون تومان) عنوان کرده است؛ این در حالی است که تورم مسکن خانوارهای شهری سراسر کشور در ۱۲ ماهه منتهی به تیرماه امسال ۲۴ درصد و تهران بالای ۳۰ درصد بوده است.

بنابراین برای خرید یک واحد ۵۰ متری که به طور میانگین یک و نیم میلیارد تومان قیمت دارد، اگر یک خانوار تهرانی با احتساب ثبات قیمت مسکن، کل درآمد سالانه خود را جمع کند، ۱۵ ساله و اگر ۳۰ درصد (یک سوم) آن را برای مسکن پس‌انداز کند، ۴۷ ساله می‌تواند خانه دار شود.

اما برخی کارشناسان و فعالان بازار معتقد هستند که اگر شرایط اقتصاد کلان در یک وضعیت با ثبات قرار داشته باشد، مطابق با برنامه ریزی جدید انجام شده از سوی دولت سیزدهم، عرضه بیشتر و مناسب مسکن می تواند مشکلات نوسان قیمت در این بازار را رفع کند.

بنابراین از نگاه کارشناسان اقتصادی، در مرحله نخست نیاز است دولت دست کم به صورت همزمان به رفع نوسانات موجود در شرایط اقتصاد کلان و همچنین تولید بیشتر مسکن در استطاعت یعنی ساخت و عرضه خانه های متناسب با قدرت خرید سمت تقاضا اقدام کند. به گفته کارشناسان اقتصادی این نکته از آن جهت اهمیت دارد که طی سال های اخیر تحت تاثیر تغییر در شرایط اقتصاد کلان، سطح دسترسی خانوارها به مسکن در استطاعت کاهش پیدا کرده است.

اما فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان معتقد است که در سه سال اخیر، خیلی تلاش کردیم شرایط را به نحوی فراهم کنیم تا بخش خصوصی در کنار دولت به دنبال حل مشکلات مسکن و ساختمان باشد گفت: برای خانه دار شدن و کاهش فاصله خانه دار شدن باید در مسیر تولید قرار بگیریم و این تنها با حمایت دولت از بخش خصوصی میسر خواهد شد. اما با وجود تلاش‌های فراوان، شوربختانه موفق نبودیم. شاید یکی از دلایل این عدم موفقیت به نگاه وزارت راه و شهرسازی و عدم تمایل و رغبت وزارت راه و شهرسازی در جذب سرمایه‌های بخش خصوصی بود.

شاخص دسترسی به حدود ۶۹ تا ۷۰ سال رسیده است و در واقع افراد با متوسط درآمدی ایران، ۶۹ سال طول می‌کشد تا خانه‌دار شوند

از سوی دیگر محمود اولاد در کلاب‌هاوس معتقد است که شاخص دسترسی به حدود ۶۹ تا ۷۰ سال رسیده است و در واقع افراد با متوسط درآمدی ایران، ۶۹ سال طول می‌کشد تا خانه‌دار شوند.

او می گوید: شاخص دسترسی از طرق مختلفی محاسبه می‌شود و عده‌ای پس‌انداز را در محاسبه آن در نظر می‌گیرند و عده‌ای نیز کل درآمد را در نظر می‌گیرند و قیمت یک واحد مسکونی معمولی را تقسیم بر درآمد سالانه فرد می‌کنند و کل درآمد را در نظر می‌گیرند اما من شاخص دسترسی را بدون پس‌انداز در نظر می‌گیرم.

وی خاطرنشان کرد: اگر قیمت یک واحد مسکونی معمولی ۷۰ تا ۸۰ متری را در نظر بگیریم و بر درآمد سالانه افراد تقسیم کنیم، به رقم‌های عجیبی می‌رسیم، اما اگر فرد ۵۰ درصد درآمدش را پس‌انداز کند و بعد وام بگیرد، باز هم ۴۰ سال با خرید خانه فاصله دارد؛ این در حالی است که عمده کار افراد بیش از ۳۰ سال نیست و در نتیجه عمر انتظار برای خرید خانه از دوره کاری یک شاغل فراتر رفته است.

در نیمه دهه ۸۰، دو دهک اول درآمدی و حدود نیمی از دهک سه و در ابتدای دهه‌۹۰، ۳‌دهک اول و بخشی از دهک درآمدی چهار در زیر خط فقر مسکن قرار گرفتند. به این ترتیب، طی یک و نیم دهه گذشته جمعیت زیر خط فقر مسکن تقریبا دو برابر شده است

جدیدترین مطالعات انجام شده در مورد خط فقر مسکن نشان از افزایش جمعیت زیر این خط دارد. نتایج این مطالعات در سال ۸۴ نشان داد ۲۴ درصد یا یک‌چهارم خانوارهای ایرانی زیر خط فقر مسکن هستند.

محاسبات انجام‌شده برای این شاخص بار دیگر در سال ۹۲ با استناد به داده‌های مربوط به ماه‌های پایانی سال ۹۱ نشان داد خط‌ فقر مسکن جمعیت بیشتری از خانوارهای ایرانی را در برگرفته است به‌طوری‌که ۳۳ درصد از خانوارها زیر خط فقر مسکن قرار داشتند. به تعبیر دیگر، در نیمه دهه ۸۰، دو دهک اول درآمدی و حدود نیمی از دهک سه و در ابتدای دهه‌۹۰، ۳‌دهک اول و بخشی از دهک درآمدی چهار در زیر خط فقر مسکن قرار گرفتند. به این ترتیب، طی یک و نیم دهه گذشته جمعیت زیر خط فقر مسکن تقریبا دو برابر شده است.

جمعیت خانوارهای ایرانی که زیر خط فقر مسکن قرار گرفته‌اند در سال ۹۹ نیز افزایش پیدا کرده است. شرایط اقتصاد خانوارها، نرخ تورم عمومی کشور و نوسانات بازار اجاره‌ سه عامل مهمی هستند که در دورشدن خانوارها از دسترسی به یک خانه حداقلی سهم مهمی داشته‌اند.

افزایش تعداد خانوارهای ایرانی که زیر خط فقر مسکن قرار گرفته‌اند یک معنا و مفهوم مشخص نیز دارد و آن اینکه، توجه صرف به سیاست ساخت و عرضه مسکن بدون ایجاد تغییر در شرایط اقتصادی دشوار است.

کارشناسان اقتصادی تاکید دارند در صورتی شرایط ثبات در متغیرهای کلان اقتصادی ایجاد شود بازار مسکن می تواند به موتور محرک اقتصادی تبدیل شود. در این صورت برنامه ریزی برای تولید و عرضه مسکن جهت پاسخگویی به تقاضا انباشته می تواند موثر واقع شود و به این ترتیب بخش زیادی از نوسانات در بازار مسکن کنترل شود. این در حالی است که طی سال های گذشته بخش زیادی از تقاضای مصرفی بازار مسکن تحت تاثیر نوسانات قیمتی، از دروازه ورود به بازار دور شدند.