اعتمادآنلاین| فرهاد بیضایی کارشناس مسکن، دیشب در برنامه «پایش» که با موضوع «سوداگری در بازار مسکن» پخش شد، با اشاره به اینکه سیاستگذاری مسکن از دهه 70 از ریل خود خارج شد، گفت: مسکن تبدیل به یک کالای سرمایه ای شده است، در ابتدای دهه هشتاد، بر اساس مطالعات وزارت مسکن سابق، اولین هشدار به سیاست گذاران داده شد.

 

وی ادامه داد: بر اساس مطالعات مذکور، بیش از 50 درصد تقاضاهای بازار مسکن سرمایه ای است، این کار موازنه تقاضاهای مصرفی و سرمایه ای را بهم زد، از سال 85 تا 95 نیز تقاضاهای سرمایه ای به 70 درصد رسیده است.

 

بیضایی افزود: از ابتدای دهه هشتاد با ورود بانک های خصوصی به حوزه زمین و مسکن، این بازار رشد فزاینده ای را تجربه کرد و به سرمایه ای تر شدن این بازار کمک نمودند.

 

این کارشناس مسکن گفت: موفق ترین دوره در بازار مسکن بازه زمانی سال های 85 تا 90 است که تقریبا بیش از 5 میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن کشور افزوده شد که البته در این آمار مسکن مهر لحاظ نشده است. با این حال تعداد خانوارهایی که در این مدت صاحب خانه شده اند حدود 7/1 میلیون است که نمایانگر وجود 70 درصد تقاضای سرمایه ای و سوداگرانه در این بازار می باشد، در حال حاضر نیز فرآیند سابق ادامه پیدا کرده و بر طبق سرشماری درصد سکونت ملکی در خانوارهای شهری به زیر 60 درصد رسیده است.

 

وی با بیان اینکه اجاره نشینی در کشور ما بیش از آمارهای های جهانی است، گفت: اجاره نشینی در این سال ها افزایش یافته است، در کشورهای حوزه اسکاندیناوی استجیار یک انتخاب می باشد اما در ایران شرایط مردم را به سمت اجاره نشینی سوق می دهد.

 

بیضایی بیان کرد: بررسی های آماری در سال 97 نشان می دهد یک جوان ایرانی در این سال 500 دلار حقوق می گرفته در حالی که متوسط قیمت اجاره در تهران 700 دلار بوده است، در شهری مثل آنکارا قیمت اجاره رقمی تقریبا 500 تا 600 دلار است و متوسط درآمد عددی بین 1000 تا 1100 دلار است، یعنی در آنکارا جوانی که شاغل شود می تواند بلافاصله تشکیل خانواده دهد. حال در کشور ما یک جوان باید در یک دوره پس انداز کند تا بتواند مبلغ رهن یک خانه که فقط در ایران وجود دارد را بپردازد.

 

مالیات بر عایدی سرمایه حلقه مفقوده بازار مسکن کشور

 

این کارشناس مسکن ادامه داد: مالیات بر عایدی سرمایه حلقه مفقوده بازار مسکن کشور است، در کشور ما بازارهای غیر تولیدی جذاب وجود دارد که سرمایه گذاران بدون هیچ منعی در آن سرمایه گذاری می کنند و این آسیب اقتصاد کشور است. بتولید در کشور ما با توجه به وضع مالیات و بیمه تامین اجتماعی مشکل است، با وجود این سختگیری ها برای تولید در کشور و درآمد راحت دلالی و سوداگری در کشور، مشخص است که کسی به سمت تولید نرود و همه در کشور دلالی کنند.

 

مسکن بهشت سوداگران و پولشویان است

 

بیضایی با تاکید بر اینکه در رکود اقتصاد جهانی نیز معاملات ملک تهران رونق داشت، گفت: در رکود دبی، معاملات ملکی در برج های تهران انجام می شد که پول آن در خارج از کشور جا به جا می شد، هیچکس نیز از جا به جایی این پول خبردار نمی شد و بنابراین مسکن بهشت سوداگران و پولشویان است.

 

این کارشناس مسکن ادامه داد: بزرگترین سوداگران در بازار مسکن کشورمان بانک ها هستند، در دنیا از ما به التفاوت خرید و فروش مسکن مالیات گرفته می شود و همین امر باعث عدم سوداگری در این بازارها می گردد. در مقاطعی که دولت ها احساس می کنند باید کنترل شدیدی بر بازار مسکن داشته باشند نرخ مالیات مذکور را تا 80 درصد نیز بالا می برند.

 

بیضایی در پایان افزود: در خیلی از کشورهایی که به دنبال کاهش فاصله طبقاتی هستند نرخ مالیات فوق به 40 درصد می رسد، این مکانیزم باعث می شود بخش عمده ای از عایدی سوداگری را مالیات بگیریم و انگیزه سوداگر را سلب نماییم، اگر این مکانیزم در بازارهای مسکن، طلا و ارز رخ دهد، سرمایه دار از انجام رفتارهای سوداگرانه منصرف می شود و سرمایه خود را در حوزه تولید به کار می گیرد.

 

روند صعودی بازار بورس در بلند مدت

 

رضا نازی تحلیلگر بازار سرمایه، در خصوص روند بازار سرمایه بیان کرد: تفکر سرمایه گذاری در روند بازار سرمایه موثر است و اگر این تفکر بلند مدت باشد، هیچ مشکلی متوجه بازار نیست و اگر این نگاه کوتاه مدتی باشد، مشکلات بسیاری را برای فعالان بازار سرمایه ایجاد می کند. اصلاح های رخ داده در بازار سرمایه، طبیعی و جز ذات بازار است، به عبارت دیگر رشد شاخص کل با دلار همپوشانی دارد و همراه با رشد دلار، شاخص کل نیز روند صعودی خود را داشته است، جریان ورود نقدینگی یکی از عوامل موئر بر بازار سرمایه است.

 

تحلیلگر بازار سرمایه افزود: روند نزولی دلار، الزاما روی بازار سرمایه تاثیر ندارد، چراکه بین دلار بازار آزاد و دلار سامانه نیما تفاوت قیمتی است و نرخ نیما هم روند صعودی دارد، در دوماه اخیر روند ورود پول به بازار صعودی بوده است و همین عامل پویایی  بازار سهام است.

 

نازی گفت: ضریب نفوذ بورس در جامعه رشد داشته و حجم معاملات در چند ماه اخیر خیره کننده بوده است، ارزش معاملات بورس در حال حاضر 15 هزار میلیارد تومان می باشد و همین رقم نشان دهنده توجه مردم به این بازار است.

وی در زمینه سهام عدالت و تاثیر آن بر بازار بیان کرد: پیشنهاد من به مردم نگهداری سهام عدالت است و این سهام دارایی ارزنده ای می باشد.

 

تحلیلگر بازار سرمایه افزود: اصلاحات هفته اخیر شاخص کل، طبیعی و قابل پیش بینی بود و خطری سهامداران را تهدید نمی کند، فعالین بازار که از سال 96 وارد بازار سرمایه شده اند بازدهی خیره کننده ای را نسبت به بازارهای موازی کسب کرده اند.

 

نازی در پایان گفت: در خصوص تشبیه نوسانات این بازار به ریزش سال 92 نیز باید گفت ما در شرایطی هستیم که تجربه های خاصی را پشت سر گذاشته ایم و بازار به یک بلوغ رسیده است، در بلند مدت بازار سهام ارزنده است و روند رو به رشدی دارد.

 

ایجاد شفافیت در معاملات، وظیفه اصلی بورس کالا

 

رضا محتشمی پور معاون عملیات و نظارت بر بورس کالا در زمینه وظایف بورس کالا و اتفاقات رخ داده در این بازار با بیان اینکه بورس کالا بستری برای معاملات حجیم و بزرگ است، گفت: بعضی از کالاها نظیر مواد اولیه و خام، در حجم بالا تولید و تجارت می شود، بورس های کالایی شناخته ترین بازار برای انجام اینگونه معاملات در سطح ملی و فراملی است.

 

وی افزود: این بورس ها شاخص های قیمتی را برای بازار تعیین می کنند، به عبارتی دیگر در بورس کالا کشف قیمت کالاها معیار و استاندارد است، بورس کالا می تواند نقش تامین مالی کننده برای صنایع و تولید کشور را نیز ایفا کند.

 

معاون عملیات و نظارت بر بورس کالا گفت: ایجاد اطمینان به بازار و جلوگیری از نوسانات بی قاعده و هیجانی نیز وظیفه دیگر بورس کالا است، در بازار ایران بورس های کالایی نقش ایجاد شفافیت در معاملات را دارد، این شفافیت به تنظیم گری بازار کمک می کند و از نوسانات نیز جلوگیری می نماید.

 

محتشمی پور در خصوص نوسانات موجود در کالاهای عرضه شده در بورس کالا، بیان کرد: بورس های کالایی شاخص وضعیت اقتصادی کشور هستند، بعضی از شرکت های عرضه کننده به استناد تغییر در قیمت های مواد اولیه، قیمت پایه خود را افزایش دادند که نشان دهنده افزایش قیمت ها در بازار است.

 

وی ادامه داد: بورس های کالایی نشان دهنده نقص در بازار کشور است و از طریق می توان بازار را اصلاح نمود، البته در تابلوی بورس کالا نیز نقص وجود دارد که مهمترین آن عرضه ناقص است که به سیاست ها و مقررات بر می گردد.

 

منبع: فارس