صاحب‌خبر - بیراه نیست اگر عباس آخوندی، اولین وزیر راه‌وشهرسازی دولت یازدهم و اقدامات وی در دوره وزارتش را از مهم‌ترین دلایل بحران کنونی بازار مسکن در کشور بدانیم. کاهش آمار تولید مسکن در کشور، عدم تصویب قانون مالیات بر خانه‌‌های خالی، عدم راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان، بی‌نتیجه ماندن مسکن اجتماعی و تکمیل‌نشدن مسکن مهر تنها بخشی از کارنامه عباس آخوندی در دوره تصدی او بر وزارت راه‌‌وشهرسازی است که نتیجه‌ای جز شرایط کنونی بازار مسکن به‌همراه نداشته است. افزایش بیش از 120 درصدی قیمت مسکن و به تبع آن افزایش نرخ اجاره‌بها در سال 97 که به‌دلیل کاهش عرضه و تولید مسکن در سال‌های گذشته اتفاق افتاد، ماحصلی جز کاهش قدرت خرید خانوارها و سرگردانی مستاجران به‌همراه نداشته است. با رفتن عباس آخوندی از وزارت مسکن‌وشهرسازی و روی کار آمدن محمد اسلامی، وی اگرچه بر تولید مسکن و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در بازار مسکن تاکید دارد، اما سیاستگذاری‌های وی همچنان تاثیر مثبتی بر این بازار نگذاشته است. با آغاز فصل تابستان که معمولا فصل جابه‌جایی و نقل مکان است، مستاجران ناگهان با نرخ‌های عجیب و غریبی از اجاره‌بها مواجه شدند. افزایش خودسرانه و غیرکارشناسی‌شده اجاره‌بها از سوی موجران به‌حدی بود که علاوه‌بر راه‌اندازی کمپین‌‌های متعدد برای حمایت از مستاجران در رسانه‌ها و فضاهای مجازی، رسانه ملی نیز با ورود به این حوزه و حمایت از کمپین «صاحبخانه خوب»، تلاش می‌کند صاحبخانه‌ها را از افزایش بی‌حساب و کتاب نرخ اجاره‌بها منصرف کند. اما با وجود این، بازار اجاره مسکن همچنان با انبوهی از مستاجرانی مواجه است که به‌دلیل ناتوانی در پرداخت اجاره‌بهای سال جدید، سرگردان و مستأصل، در انتظار اقدامی از سوی دولت و دستگاه‌های نظارتی بر بازار اجاره مسکن هستند. مستاجران، سرگردان میان تصمیمات وزارتخانه‌ها چندی‌پیش، وزارت راه‌وشهرسازی اعلام کرد پیشنهادهایی را در قالب چهار محور برای ساماندهی بازار اجاره در دست طراحی دارد که هنوز به مرحله اجرا نرسیده است. معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی از طرحی صحبت کرده که براساس آن قرار است در قالب چند طرح به مستاجران کمک شود؛ مشوق مالیاتی برای موجران، تولید مسکن استیجاری، صندوق‌های استیجاری، تشکیل کمیته ملی تعیین نرخ افزایش اجاره‌بها و استفاده از ظرفیت استارتاپ‌ها برای ایجاد شفافیت، مهم‌ترین محورهایی است که از سوی وزارت راه‌وشهرسازی مطرح شده است. طرح‌های مذکور در حالی از سوی وزارت راه‌وشهرسازی ارائه شده که معاون وزیر اقتصاد نیز پیشنهادی مبنی‌بر راه‌اندازی صندوق رهن و اجاره ارائه کرده و گفته است هدف از راه‌اندازی این صندوق این است کسانی که توانمندی لازم برای پرداخت اجاره را ندارند وام دریافت و از آن به‌عنوان ودیعه مسکن استفاده کنند. البته به این وام سود تعلق می‌گیرد و به این افراد یک هزینه سود تحمیل می‌شود، ولی محاسبات نشان می‌دهد این هزینه سود کمتر از هزینه اجاره‌ای است که افراد پرداخت می‌کنند؛ چراکه افراد به‌جای اینکه برای مثال 1.5میلیون تومان اجاره دهند، یک‌میلیون تومان سود می‌دهند و می‌توانند تا حدودی در هزینه‌هایشان صرفه‌جویی کنند. بانک مسکن نیز طی چند روز گذشته از ارزیابی دو طرح برای کمک به مستاجران خبر داد. این دو طرح شامل راه‌اندازی صندوق حمایت از مستاجران و افتتاح حساب برای متقاضیان به‌منظور استفاده از امکاناتی همچون دریافت سود سپرده‌گذاری با هدف توانمندسازی مالی و افزایش توان پرداخت اجاره مسکن است. البته این طرح هنوز از سوی این بانک و دولت به نتیجه نهایی نرسیده است. مسئولان وزارت راه‌وشهرسازی بر این باورند که هدف از طرح ایجاد کمیته ملی تعیین نرخ افزایش اجاره‌بها، تعیین سقف افزایش اجاره‌بها نیست؛ چراکه این شیوه عملا قابلیت اجرایی ندارد بلکه قرار است این کمیته با حضور تمام ذی‌نفعان ازجمله بانک مرکزی، وزارت راه، مجلس و... تشکیل شود تا در این کمیته سقف رشد اجاره‌بها در هر سال اعلام شود. به‌عبارت دیگر، قرار است در این کمیته با توجه به تمام موارد دخیل در نرخ اجاره‌بها، نرخ رشد به هر میزان که هست، اعلام شود در نتیجه یک شاخص قیمت در اختیار مردم قرار می‌گیرد که براساس آن انتظارات مردم درمورد میزان افزایش نرخ اجاره‌بها تعیین می‌شود. ۳۶درصد جمعیت شهری مستاجرند در شرایط حاضر که کشور درگیر جنگ اقتصادی است، معضل مسکن به‌ویژه در بخش اجاره، فشار مضاعفی را بر خانوارها و اقشار کم‌درآمد جامعه وارد کرده است. در این میان تصمیم‌گیری‌های آنی و ارائه پیشنهادهای کارشناسی‌نشده، عدم هماهنگی میان ارگان‌های سیاستگذار، رها شدن بازار مسکن و ورود دلال‌ها و واسطه‌گران به این بازار، روزبه‌روز بر وخامت اوضاع می‌افزاید. براساس آمار به دست آمده از تعداد مستاجران شهری (غیر از مستاجران روستایی)، طی دو دهه اخیر تعداد جمعیت مستاجر کشور بیش از 36 درصد افزایش یافته است. به‌عبارت دیگر، در سال 85 تعداد مستاجران کشور حدود 14 میلیون نفر در قالب سه‌میلیون و 597 خانوار بوده در حالی که این رقم پس از 10 و در سال 95 با رشد بیش از 55 درصد به 21 میلیون و 706 هزار نفر در قالب 6 میلیون و 652 هزار نفر مستاجر افزایش یافته است. افزایش بیش از یک‌میلیونی تعداد مستاجران در بازه زمانی سال‌های 95 تا 97 نیز گویای بی‌اثر بودن سیاست‌های دولت در حوزه مسکن است؛ چراکه براساس آمار موجود، تعداد مستاجران در سال 97 به 22 میلیون و 505 هزار نفر در قالب 6 میلیون و 819 خانوار رسیده است. نگاهی به آمار ارائه‌شده در این گزارش چند سوال را در ذهن ایجاد می‌کند؛ نخست اینکه طرح‌های جدید دولت در بازار اجاره مسکن تا چه اندازه کارشناسی‌شده و متناسب با نیاز بازار است؟ درواقع طرح‌های پیشنهادی وزارت امور اقتصادی و دارایی، وزارت مسکن، راه‌وشهرسازی و بانک مسکن تا چه اندازه قدرت اجرایی داشته و می‌تواند مشکل مستاجران را در بازار مسکن حل کند؟ فعالان بازار مسکن، اقتصاددانان و صاحب‌نظران این حوزه در گفت‌وگو با «فرهیختگان» نقطه‌نظرات خود را درمورد طرح‌های پیشنهادی دولت در حوزه مسکن عنوان کرده‌اند. طرح وام ودیعه، یک طرح از پیش شکست‌خورده است میثم موسایی، اقتصاددان و عضو هیات‌علمی دانشگاه تهران: حل مشکل بازار اجاره مسکن، به حل مشکلات متعددی پیش از آن بستگی دارد. در وهله نخست تعیین نرخ اجاره‌بها در ایران تابعی از قیمت مسکن است. در این شرایط وقتی قیمت مسکن در طول یک‌سال، 120 درصد افزایش می‌یابد طبیعی است که اجاره‌بها نیز خود را با قیمت مسکن همسو می‌کند. برای حل مشکل قیمت مسکن، باید معضل عرضه و توزیع مسکن برطرف شود. به‌عبارت دیگر، در کشوری که میزان عرضه مسکن از تقاضای آن کمتر است، قیمت مسکن افزایش می‌یابد و با افزایش قیمت مسکن، نرخ اجاره‌بها نیز رشد می‌کند. بنابراین تا زمانی که برای حل مشکل قیمت مسکن در کشور راهکار درست و برنامه‌ریزی دقیقی ارائه نشود، کنترل قیمت اجاره‌بها و حمایت از مستاجران با ابزارهای مختلف، عملا اقدام بیهوده‌ای است. آمار خانه‌های خالی در کشور نشان می‌‌دهد به‌طور تقریبی برای بیش از 90 درصد خانوارها مسکن وجود دارد، اما توزیع نامناسب آن موجب شده تقاضای موجود با کمبود مسکن مواجه شود. حال دولت می‌تواند با استفاده از ابزاری به‌نام مالیت در تعادل‌بخشی به این بازار حرکت کند؛ روشی که دولت‌های یازدهم و دوازدهم و البته بسیاری از دولت‌های پیشین نیز از کنار این ابزار مهم بی‌تفاوت گذشته‌اند. معیشت مردم بازیچه دست وزارتخانه‌‌ها فرهاد بیضایی، مدیر گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم‌وصنعت در شرایط کنونی کشور، نقد یا بررسی طرح‌های که از سوی دولتمردان ارائه می‌شود هیچ جایگاه منطقی ندارد و جامعه با انبوهی از سوالات بدون پاسخ مواجه است. اینکه در میان انواع و اقسام طرح‌هایی که از سوی وزارتخانه‌ها ارائه می‌شود، نقش رئیس‌جمهور چیست؟ چه کسی نقش هماهنگ‌کننده تصمیمات و طرح‌های پیشنهادی وزارتخانه‌ها را دارد؟ چرا هر وزارتخانه‌ هر از چندگاهی طرحی را ارائه می‌دهد که وزارتخانه دیگر، بدون هیچ جایگزینی، با طرح ارائه‌شده مخالفت می‌کند؟ آیا به‌واقع موضوع بحران کنونی مسکن در جلسات هیات دولت مطرح و بررسی می‌شود؟ اگر مسکن به‌عنوان مهم‌ترین مشکل این روزهای جامعه در هیات دولت مطرح می‌شود، عملکرد رئیس‌جمهور در قبال طرح این مسائل چیست؟ خروجی جلسات هیات دولت درباره وضعیت بازار مسکن و راهکارهای عملیاتی حل این معضل چیست؟ معتقدم مساله اصلی کشور در حوزه مسکن، اقتصادی نیست بلکه ضعف مدیریتی و ناتوانی مدیران در مواجهه با مشکلات بخش مسکن است. به‌نظر می‌رسد دغدغه مسکن در جامعه برای مسئولان و مدیران دولتی بیشتر شبیه یک شوخی است که هر از گاهی با ارائه طرحی، نور امیدی را در دل مستاجران ایجاد می‌کنند اما پس از مدتی و پس از آنکه به این نتیجه رسیدند که طرح پیشنهادی قابل اجرا نیست، طرح دیگری را جایگزین می‌کنند. اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، شرط موفقیت طرح‌های دولت جمشید برزگر، رئیس کانون انبوه‌سازان ایران متاسفانه در طول 40 سال گذشته دولت‌‌ها نتوانسته‌اند مشکل مسکن را از ریشه و بنیاد حل کنند و اکنون نیز با ارائه چنین طرح‌هایی امکان حل یک‌شبه مشکل مسکن وجود ندارد. سال‌هاست که بسیاری از کارشناسان پیشنهاد ایجاد بنگاه‌‌ اجاره‌داری را مطرح کرده‌اند، البته مشروط بر اینکه قوانین مالیاتی به‌ویژه در حوزه مسکن به‌درستی اجرا شود. درواقع اگر دولت قانون مالیات بر خانه‌‌‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه مسکن را به‌درستی اجرا کند، می‌تواند از مالیات‌های دریافتی، منابعی را برای کمک به اقشار کم‌درآمد به‌منظور اجاره مسکن اختصاص دهد. چنین طرح‌هایی در بسیاری از کشورها اجرا می‌شود و دولت‌ها و شهرداری‌ها با دریافت مالیات از خانه‌‌های خالی یا مالیات بر عایدی سرمایه، خانه‌‌های استیجاری تولید و با نرخ اجاره کم در اختیار اقشار کم‌درآمد قرار می‌دهند. مضاف بر این دولت می‌تواند با ارائه مشوق‌هایی، سرمایه‌گذاران را به ساخت و تولید مسکن استیجاری تشویق کند. اما اینکه دولت بدون اجرای قوانین مالیاتی تصمیم به کمک به مستاجران و حل مشکلات بازار اجاره مسکن را دارد، عملا اقدامی بی‌نتیجه است. وام ودیعه مسکن، تورم‌زاست افشین پروین‌پور، کارشناس مسکن ارائه طرح‌های مختلف از سوی وزارتخانه‌های دولت که هرکدام با شکل و شمایل مختلفی مطرح ‌می‌شود، بیش از آنکه نشان‌دهنده توجه دولت به بخش مسکن باشد، گویای ناهماهنگی بین وزارتخانه‌های دولت است که هرکدام با اتکا به برداشت‌های خود و مستقل از دیگری برنامه‌های خود را ارائه می‌دهند و همین امر از مهم‌ترین دلایل ناکارآمدی دولت در سیاستگذاری در بخش مسکن است. آنچه وزارت راه‌وشهرسازی و وزارت اقتصاد به‌عنوان برنامه‌‌های حمایتی خود از مستاجران مطرح کرده‌اند، از اساس و بنیاد اشتباه است و هرگز موجب بهبود بازار اجاره مسکن در کشور نخواهد شد. مدل مفهومی طرح‌های پیشنهادی اساسا اشتباه است؛ چراکه نخستین پیامد آن تحریک تقاضا و در نتیجه تورم در بخش اجاره‌بهاست. به‌عبارت دیگر، ارائه وام ودیعه به مستاجران در وهله نخست این سوال را ایجاد می‌کند که وام مذکور با چه شرایط و ضوابطی ارائه می‌شود؟ این وام به چه کسانی تعلق می‌گیرد؟ سود وام چقدر خواهد بود؟ چه کسی بر این بخش نظارت خواهد کرد؟ منابع آن چگونه تامین می‌شود؟ مستاجران واجد شرایط دریافت وام چگونه شناسایی می‌شوند؟ اینها همه سوالاتی است که درصورت نداشتن یک پاسخ منطقی و درست باعث ایجاد جو روانی در جامعه و در نتیجه ایجاد تورم در اجاره‌بها می‌شود. اگر دولت احساس می‌کند باید با ورود به حوزه مسکن، وضعیت بازار اجاره‌بها را سروسامان ببخشد، ابتدا باید از روند کنونی رشد سوداگردی در بازار مسکن بکاهد. در حال حاضر 70 درصد از تقاضای مسکن در بازار سرمایه‌ای و تنها 30 درصد از تقاضا مصرفی است. بدیهی است تقاضای مصرفی مسکن باید مستاجر تقاضای سرمایه‌ای شود در این صورت اجاره‌بها به دست اکثریت تقاضا، یعنی تقاضای سرمایه‌ای تعیین می‌شود. شواهد نشان می‌دهد دولت نتوانسته است با ابزارهایی مانند مالیات، تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه را از بازار مسکن حذف کند و تا زمانی که این تقاضا همچنان در بازار مسکن وجود داشته باشد، هیچ برنامه، طرح و سیاستی کارایی لازم برای کنترل بازار اجاره مسکن را ندارد.∎​