کارشناسان می‌گویند که مسئولین و سیاستگذاران اگر به دنبال رونق بازار مسکن و افزایش توان خرید مردم هستند، باید به جای افزایش وام خرید مسکن که نتایج اجرای این سیاست در کشور قابل مشاهده است، به دنبال کاهش هزینه نهایی مسکن باشند. در این راستا، حمایت صحیح از تولید و عرضه مسکن، مقابله جدی با سوداگران بازار مسکن می‌تواند راه گشا باشد.
مطابق با آخرین گزارش وزارت راه و شهرسازی از معاملات مسکن در شهر تهران، میانگین قیمت مسکن در آبان ماه امسال با رشد بیش از ۹۰ درصدی نسبت به زمان مشابه سال قبل به ۹.۲ میلیون تومان برای یک مترمربع واحد مسکونی رسیده است. همچنین تعداد معاملات نیز به ۷ هزار معامله در ماه رسیده است که کمترین میزان معامله در سه سال اخیر است. در این شرایط که بازار مسکن هم با تورم و هم رکود مواجه است، اولین راه حلی که به ذهن مسئولین و سیاست‌گذاران می‌رسد افزایش سقف وام خرید مسکن است.
در همین راستا، ۲۵ آبان محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با بیان اینکه رشد قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم به گونه‌ای شده است که تسهیلات مسکن هم جوابگو نیست، گفت: باید سقف تسهیلات افزایش یابد و این برنامه متناسب با رشد قیمت باشد. ۲۹ آبان محمود شکری، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس هم با بیان اینکه منابع در نظر گرفته شده برای ارایه تسهیلات مسکن کفایت افزایش نرخ‌ها را نکرده، از شروع بازنگری در سقف و مدت بازپرداخت وام خرید مسکن خبر داد. ۱ آذرماه نیز عبدالناصر همتی، رئیس کل بانک مرکزی در گفت‌وگوی ویژه خبری در مورد این بررسی‌ها گفت: در این باره مطالعه اولیه داشتیم اما هنوز به جمع‌بندی نرسیدیم.
افزایش میزان وام خرید مسکن در حالی مطرح می‌شود که به نظر می‌رسد بررسی‌های کارشناسی لازم درباره آن انجام نشده است. مهدی غلامی، کارشناس مسکن در این زمینه گفت: اجرای این پیشنهاد هر چند در بازه کوتاهی می‌تواند سبب رونق اندک معاملات مسکن شود ولی با توجه به شرایط تولید و بازار مسکن، بعد از مدت کوتاهی نتایج مخرب بیشتری خواهد داشت.
مطابق با سرشماری سال ۹۵ در حالی که تعداد خانوارهای کشور به ۲۴.۱ میلیون نفر رسیده، کل موجودی مسکن کشور ۲۲.۸ میلیون واحد بوده است. علاوه بر این با توجه به جمعیت جوان کشور بازار مسکن در این سال‌ها همواره با حجم عظیمی از تقاضاهای جدید ناشی از ازدواج رو به رو بوده است. همچنین حدود ۳۰ درصد از جمعیت شهری کشور و ۶۰ درصد از جمعیت روستایی کشور در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند که واحدهای مسکونی آن‌ها نیاز به بهسازی و بازسازی دارند.
با این وجود، در دولت یازدهم و دوازدهم تولید مسکن با رکود سنگینی رو به رو شد به شکلی که براساس داده‌های مرکز آمار تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در دولت یازدهم در مقایسه با دولت دهم، حدود ۵۰ درصد کاهش داشت.
غلامی گفت: مسکن مانند هر کالای دیگر در صورتی که میزان عرضه آن کمتر از تقاضای واقعی موجود در بازار باشد، با افزایش قیمت روبه رو خواهد شد. در این شرایط تحریک تقاضا بدون افزایش تولید و عرضه، تورم بیش از پیش آن را به دنبال خواهد داشت. در این صورت اتخاذ سیاست‌های کاهش هزینه‌های تولید مسکن و تشویق به ساخت و عرضه مسکن، این مشکل را مرتفع می‌کند.

تحریک تقاضا حتما منجر به افزایش تولید نمی‌شود
این کارشناس مسکن ادامه داد: عده‌ای معتقدند افزایش وام خرید مسکن موجب تحریک تقاضا در بازار مسکن و در نتیجه رونق تولید و عرضه مسکن خواهد شد. در صورتی که مسکن، کالایی است که فرایند تولید آن به نسبت سایر کالاها زمانبر است. لذا درصورت افزایش تقاضا، عرضه آن نمی‌تواند به سرعت افزایش یابد. بنابراین تا زمانی که تولید مسکن به میزان کافی نرسیده است، افزایش تقاضا بیش از آنکه افزایش تولید را در پی داشته باشد، افزایش قیمت‌ها را به دنبال خواهد داشت و تاثیری بر خروج تولید مسکن از رکود نخواهد داشت. به گفته وی، شاهد این ماجرا تداوم رکود تولید مسکن در سال‌های اخیر با وجود ۸ برابر شدن مقدار وام خرید مسکن است.

کنترل سوداگری در بازار مسکن مقدم بر افزایش وام خرید
بررسی سال‌های اخیر بازار مسکن نشان می‌دهد، افزایش وام خرید که به امید خانه دار شدن خانواده‌ها انجام می‌شود، بیشتر باعث افزایش منفعت سوداگران بازار مسکن شده است.غلامی معتقد است: ویژگی‌های خاص مسکن مانند غیر قابل انتقال بودن، دوام بالا و ناهمگن بودن سبب شده است تا سرمایه گذاری در این بخش ریسک پایین و حاشیه سود مطمئنی را در برداشته باشد. احتکار مسکن از طریق خالی نگه داشتن خانه‌ها و فروش آن‌ها در زمان مناسب، یکی از مسیرهایی است که سود تضمین شده‌ای دارد و سوداگران را تشویق می‌کند بجای تولید مسکن که هزینه‌ها و دردسرهای خود را دارد، این مسیر غیر مولد را انتخاب کنند.
در حالی که دولت‌ها با اخذ مالیات سنگین بر خانه‌های خالی، جذابیت احتکار و خالی نگه داشتن مسکن را کاهش می‌دهند، عدم اجرای این سیاست در کشور سبب شده است تعداد واحدهای مسکونی خالی به ۲.۶ میلیون واحد برسد. هرچند طرح مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان بخشی از لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۱۳۹۴، به تصویب مجلس رسیده است. متاسفانه تاکنون عزم خاصی هم در مسئولین برای اجرای این مالیات دیده نمی‌شود.
یکی دیگر از ابزارهای مهم دولت‌ها برای مقابله با سوداگری در بخش مسکن، استفاده از پایه مالیاتی با عنوان مالیات بر عائدی سرمایه (CGT) است که این مالیات نیز در کشور ما اجرا نمی‌شود. در این مالیات، دولت‌ها درصدی از ما به التفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده مسکن اخذ می‌کنند تا حاشیه سود در معاملات مسکن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه کاهش پیدا کند. شایان ذکر است خانه اول هر فرد که تقاضای مصرفی است و تولیدکنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند. بنابراین تا زمانی که این دو مالیات در کشور اجرا نشود، افزایش وام خرید مسکن فرصت را به سوداگران می‌دهد تا با احتکار یا افزایش بی علت قیمت مسکن، سود بیشتری را نصیب خود کنند.
اگرچه با ورود بهنگام مجلس شورای اسلامی، طرح مالیات بر عایدی مسکن تهیه و کلیات آن در کمیسیون اقتصادی مجلس به تصویب رسید اما خبرهای واصله حاکی از آن است که علیرغم گذشت یک ماه و نیم از تصویب کلیات طرح در کمیسیون، هنوز کارگروه بررسی آن در کمیته مالیاتی کمیسیون تشکیل نشده است.

خانواده‌ها هم توان استفاده از وام‌های خرید مسکن را ندارند
بررسی میزان درآمد و هزینه‌های خانوارهای ایرانی نشان می‌دهد که خانوارهای دهک‌های پایین و متوسط جامعه امکان بازپرداخت اقساط وام خرید مسکن در شرایط فعلی را ندارند و اگر سقف وام و به تبع آن، میزان اقساط بازپرداخت آن افزایش یابد ، تعداد بسیار اندکی از خانواده‌ها می‌توانند از این وام برخوردار شوند. غلامی گفت: میزان استقبال از وام مسکن یکم با وجود متقاضیان بسیار زیاد در بازار مسکن، نشانی از این عدم استطاعت مردم برای استفاده از وام‌های طراحی شده است. به علاوه بعد از مدتی به دلایلی که ذکر شد افزایش قیمت مسکن رخ خواهد داد و عملا تعداد بیشتری از خانواده‌ها توان خرید مسکن نخواهند داشت و کاملا از تقاضای موثر بازار مسکن خارج می‌شوند و بازار مسکن با رکود بیشتری مواجه می‌شود. مهر