اجاره‌نشینی در دو دهه اخیر در ایران رو به گسترش بوده است. همچنین در یک دهه اخیر هزینه مسکن بخش بزرگتری از بودجه خانوار را به خود اختصاص داده است.گزارش‌های بانک مرکزی ایران حاکی از آن است که در دو دهه اخیر سهم مسکن از کل بودجه خانوارهای شهری به طور متوسط ۱۰ درصد بیشتر شده است.
بیشترین رشد سهم مسکن از کل بودجه خانوار در تهران بوده که شدیدترین رشد اجاره بها را نیز داشته است.همزمان، با آغاز طرح مسکن مهر، رشد اجاره بها در مناطق شهری ایران، در مقایسه با نرخ تورم تا حدی کند شده است.
بنا به سرشماری نفوس و مسکن مرکز آمار ایران در سال ۱۳۸۵، سه میلیون و ۵۸۶ هزار خانوار شهری در ایران ساکن خانه‌های اجاره‌ای بودند، رقمی که با ۸۳ درصد رشد ظرف یک دهه به شش میلیون و ۵۶۵ هزار خانوار شهری اجاره‌نشین در سال ۱۳۹۵ رسید.
آمار رسمی حاکی از آن است که در سال ۱۳۷۵ حدود دو سوم خانوارهای شهری ایرانی (۶۷.۲٪) مالک محل زندگی خود بودند، در سال ۱۳۹۵ این نسبت به اندکی بیشتر از نصف خانوارها (۵۴.۲٪) کاهش یافت.
در مقابل نسبت خانوارهای شهری اجاره‌نشین از ۲۱.۲٪ در سال ۱۳۷۵، به ۳۶.۷٪ در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است.بین این سال‌ها محل سکونت بقیه خانوارهای شهری (بین ۹ تا ۱۱ درصد) خانه‌های سازمانی، رایگان یا امثال آن بوده است.
در سال ۱۳۹۵ استان تهران بیشترین نسبت خانوارهای اجاره‌نشین را داشته است و ۴۳.۵٪ خانوارهای تهرانی مستاجر بوده‌اند. با توجه به ۷.۶٪ دیگر از خانوارها که در خانه‌های سازمانی و یا رایگان سکونت داشتند، کمتر از نصف خانوارهای تهران مالک محل زندگی خود بوده‌اند.
استان تهران در سال ۱۳۹۵ کمترین نسبت خانوارهای مالک را در میان استان‌های ایران داشته و تنها ۴۸.۸٪ خانوارهای آن مالک محل زندگی خود بودند.وضعیت دو استان مجاور تهران، یعنی البرز و قم هم مشابه این استان بوده و آنها پس از تهران از هر استان دیگری خانوارهای اجاره‌نشین بیشتری دارند و خانوارهای مالک کمتری.
بالاترین نسبت مالکیت مسکن به استان‌های شمالی ایران تعلق دارد و در همه استان‌های آذربایجان شرقی، اردبیل، گیلان، مازندران، گلستان و زنجان نزدیک به ۷۰٪ خانوارها مالک محل زندگی خود هستند. استان خراسان جنوبی نیز وضعیت مشابهی دارد.
بالاترین نسبت سکونت در خانه‌های سازمانی و رایگان نیز در استان‌های هرمزگان (۱۴.۳٪)، خوزستان (۱۳.۵٪)، سیستان و بلوچستان (۱۲.۵٪) و قم (۱۰٪) به چشم می‌خورد. سهم خانه‌های سازمانی در بقیه استان‌ها کمتر از ۱۰ درصد است.
خراسان جنوبی تنها استانی است که در دوره ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ سهم خانوارهای مالک در آن افزایش یافته است، هرچند این افزایش ناچیز و تنها نیم درصد است.در این دوره نسبت خانوارهایی که مالک محل زندگی‌شان بوده‌اند در همه استان‌های دیگر پایین آمده است.
شدیدترین سقوط نسبت مالکیت در استان‌های نیمه جنوبی زاگرس بوده است. کرمانشاه (۱۵.۶٪)، ایلام (۱۳.۱٪)، لرستان (۱۲.۲٪) و خوزستان (۱۱.۹٪) استان‌هایی هستند که نسبت خانوارهای مالک در آنها بیشتر از نقاط دیگر افت کرده است. قم، بوشهر و فارس هم سه استان دیگری هستند که افت مالکیت در آنها بیش از ۱۰ درصد بوده است.
در این دوره ده ساله، نسبت خانوارهای مالک در تهران ۷.۸ درصد پایین آمده و در مقابل ۸.۳ درصد به خانوارهای اجاره‌نشین اضافه شده است.بیشترین افزایش سهم اجاره‌نشینی در استان‌های کرمانشاه، ایلام، بوشهر، لرستان، فارس و چهارمحال وبختیاری بوده است.
هزینه مسکن در دو دهه اخیر سهم فزاینده‌ای از بودجه خانوار را به خود اختصاص داده است. یعنی خانوارها در مقایسه با خوراک و پوشاک و دیگر هزینه‌ها، بخش‌های هرچه بیشتری از بودجه‌شان را خرج مسکن کرده‌اند.
در سال ۱۳۷۶ خانوارهای شهری ایران به طور متوسط ۲۶.۴ درصد از بودجه خود را صرف مسکن می‌کردند. این سهم در سال ۱۳۸۶ به ۳۳.۹ درصد و در سال ۱۳۹۵ به ۳۶.۴ درصد از کل بودجه خانوار رسید.
شدیدترین افزایش سهم مسکن از کل بودجه در تهران اتفاق افتاده است. در حالی که دو دهه طول کشید تا در سطح متوسط کشوری سهم مسکن از بودجه ۱۰ درصد بالا برود، در استان تهران، تنها در فاصله ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۵، سهم مسکن از بودجه خانوار ۱۳ درصد بیشتر شده و از ۳۴ درصد به ۴۷ درصد رسیده است.
پس از تهران استان فارس هم استانی است که در آن هم هزینه مسکن سهم بزرگتری از بودجه خانوار را دربرمی‌گیرد (۳۹ درصد در سال ۱۳۹۵) و هم رشد سهم هزینه مسکن در آن بالاتر از دیگر استان‌ها بوده است (۱۱ درصد بین ۸۵ تا ۹۵).
خراسان جنوبی، ایلام و کهگیلویه و بویراحمد تنها استان‌هایی هستند که در سال ۱۳۹۵ هزینه مسکن در آنها کمتر از یک پنجم بودجه خانوار بوده است (به ترتیب ۱۵٪، ۱۸٪ و ۱۹٪).
این سه استان، در کنار سمنان و گلستان تنها استان‌هایی هستند که در آنها بین سال‌های ۸۵ و ۹۵ سهم مسکن از هزینه خانوار پایین آمده است.ایلام شهری است که در آن اجاره بهای متوسط هر متر مربع واحد مسکونی کمترین افزایش را داشته و بین سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۴ به قیمت‌های جاری دو و نیم برابر شده است.
کرمان، ساری و بجنورد دیگر شهرهای بزرگی هستند که اجاره بها در آنها ظرف یک دهه کمتر از سه برابر بالا رفته است.در همین دوره اجاره بهای متوسط در شهر تهران ۶.۹ برابر شده است. قم و کرج هم پس از تهران بیشترین افزایش اجاره بها را داشته‌اند و در یک دوره ده ساله اجاره بها در آنها پنج برابر شده است.
برای اینکه تصویری از رشد اجاره بها در شهرهای مختلف ایران داشته باشید، در نظر بگیرید که در سال ۱۳۸۴ اجاره ماهانه یک خانه صد متری در تهران ۳۱۵ هزار تومان بود، مبلغی که در سال ۱۳۹۴ به دو میلیون و ۱۸۲ هزار تومان رسید.
در سال ۱۳۸۴ درآمد پولی ماهانه خانوارها در استان تهران ۵۲۸ هزار تومان بود، مبلغی که در سال ۱۳۹۴ به دو میلیون و ۳۸۶ هزار تومان افزایش یافت.به این ترتیب در سال ۱۳۸۴ می‌شد با ۵۹ درصد درآمد متوسط یک خانوار در تهران خانه‌ای اجاره کرد. اما در سال ۱۳۹۴ یک خانوار با درآمد متوسط باید ۹۱ درصد درآمدش را کنار می‌گذاشت تا بتواند همان خانه صد متری را اجاره کند.
در کنار تهران، یزد را در نظر بگیرید که یکی از ارزان‌ترین شهرهای بزرگ برای اجاره خانه است.در سال ۱۳۸۴ می‌شد با ۲۰ درصد درآمد متوسط در استان یزد خانه‌ای صد متری با اجاره متوسط گرفت. این نسبت در سال ۱۳۹۴ به ۱۰ درصد درآمد متوسط کاهش پیدا کرد.
تاثیر احتمالی مسکن مهر بر قیمت‌ها
نزول اجاره بها به قیمت‌های ثابت برای بسیاری از شهرها به نیمه دوم دهه اخیر مربوط می‌شود و در نیمه اول این دهه اجاره بها در بسیاری از شهرها به قیمت ثابت هم در حال افزایش بود، یعنی با شتابی بیشتر از تورم عمومی بالا می‌رفت.
چنان که نمودار مقایسه نرخ تورم و نرخ تورم اجاره بها نشان می‌دهد، در همه دوره سال‌های ۱۳۷۶ تا ۱۳۸۸ (به استثنای سال ۱۳۸۲) نرخ تورم اجاره بالاتر از نرخ تورم بود. یعنی اجاره‌ها بیشتر از سطح عمومی قیمت‌ها بالا می‌رفتند.اما از سال ۱۳۸۹ به مدت چهار سال رشد اجاره‌ها نسبت به رشد تورم کند شد.سال ۱۳۸۹ سالی است که در آن طرح مسکن مهر آغاز شد.
انتقادها از مسکن مهر فراوان بوده و جنبه‌های مختلفی داشته است، اما به نظر می‌رسد همزمان با آغاز این طرح سرعت رشد اجاره بها کم شده است.
∎
بیشترین رشد سهم مسکن از کل بودجه خانوار در تهران بوده که شدیدترین رشد اجاره بها را نیز داشته است.همزمان، با آغاز طرح مسکن مهر، رشد اجاره بها در مناطق شهری ایران، در مقایسه با نرخ تورم تا حدی کند شده است.
بنا به سرشماری نفوس و مسکن مرکز آمار ایران در سال ۱۳۸۵، سه میلیون و ۵۸۶ هزار خانوار شهری در ایران ساکن خانه‌های اجاره‌ای بودند، رقمی که با ۸۳ درصد رشد ظرف یک دهه به شش میلیون و ۵۶۵ هزار خانوار شهری اجاره‌نشین در سال ۱۳۹۵ رسید.
آمار رسمی حاکی از آن است که در سال ۱۳۷۵ حدود دو سوم خانوارهای شهری ایرانی (۶۷.۲٪) مالک محل زندگی خود بودند، در سال ۱۳۹۵ این نسبت به اندکی بیشتر از نصف خانوارها (۵۴.۲٪) کاهش یافت.
در مقابل نسبت خانوارهای شهری اجاره‌نشین از ۲۱.۲٪ در سال ۱۳۷۵، به ۳۶.۷٪ در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است.بین این سال‌ها محل سکونت بقیه خانوارهای شهری (بین ۹ تا ۱۱ درصد) خانه‌های سازمانی، رایگان یا امثال آن بوده است.
در سال ۱۳۹۵ استان تهران بیشترین نسبت خانوارهای اجاره‌نشین را داشته است و ۴۳.۵٪ خانوارهای تهرانی مستاجر بوده‌اند. با توجه به ۷.۶٪ دیگر از خانوارها که در خانه‌های سازمانی و یا رایگان سکونت داشتند، کمتر از نصف خانوارهای تهران مالک محل زندگی خود بوده‌اند.
استان تهران در سال ۱۳۹۵ کمترین نسبت خانوارهای مالک را در میان استان‌های ایران داشته و تنها ۴۸.۸٪ خانوارهای آن مالک محل زندگی خود بودند.وضعیت دو استان مجاور تهران، یعنی البرز و قم هم مشابه این استان بوده و آنها پس از تهران از هر استان دیگری خانوارهای اجاره‌نشین بیشتری دارند و خانوارهای مالک کمتری.
بالاترین نسبت مالکیت مسکن به استان‌های شمالی ایران تعلق دارد و در همه استان‌های آذربایجان شرقی، اردبیل، گیلان، مازندران، گلستان و زنجان نزدیک به ۷۰٪ خانوارها مالک محل زندگی خود هستند. استان خراسان جنوبی نیز وضعیت مشابهی دارد.
بالاترین نسبت سکونت در خانه‌های سازمانی و رایگان نیز در استان‌های هرمزگان (۱۴.۳٪)، خوزستان (۱۳.۵٪)، سیستان و بلوچستان (۱۲.۵٪) و قم (۱۰٪) به چشم می‌خورد. سهم خانه‌های سازمانی در بقیه استان‌ها کمتر از ۱۰ درصد است.
خراسان جنوبی تنها استانی است که در دوره ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ سهم خانوارهای مالک در آن افزایش یافته است، هرچند این افزایش ناچیز و تنها نیم درصد است.در این دوره نسبت خانوارهایی که مالک محل زندگی‌شان بوده‌اند در همه استان‌های دیگر پایین آمده است.
شدیدترین سقوط نسبت مالکیت در استان‌های نیمه جنوبی زاگرس بوده است. کرمانشاه (۱۵.۶٪)، ایلام (۱۳.۱٪)، لرستان (۱۲.۲٪) و خوزستان (۱۱.۹٪) استان‌هایی هستند که نسبت خانوارهای مالک در آنها بیشتر از نقاط دیگر افت کرده است. قم، بوشهر و فارس هم سه استان دیگری هستند که افت مالکیت در آنها بیش از ۱۰ درصد بوده است.
در این دوره ده ساله، نسبت خانوارهای مالک در تهران ۷.۸ درصد پایین آمده و در مقابل ۸.۳ درصد به خانوارهای اجاره‌نشین اضافه شده است.بیشترین افزایش سهم اجاره‌نشینی در استان‌های کرمانشاه، ایلام، بوشهر، لرستان، فارس و چهارمحال وبختیاری بوده است.
اجاره‌های تهران
هزینه مسکن در دو دهه اخیر سهم فزاینده‌ای از بودجه خانوار را به خود اختصاص داده است. یعنی خانوارها در مقایسه با خوراک و پوشاک و دیگر هزینه‌ها، بخش‌های هرچه بیشتری از بودجه‌شان را خرج مسکن کرده‌اند.
در سال ۱۳۷۶ خانوارهای شهری ایران به طور متوسط ۲۶.۴ درصد از بودجه خود را صرف مسکن می‌کردند. این سهم در سال ۱۳۸۶ به ۳۳.۹ درصد و در سال ۱۳۹۵ به ۳۶.۴ درصد از کل بودجه خانوار رسید.
شدیدترین افزایش سهم مسکن از کل بودجه در تهران اتفاق افتاده است. در حالی که دو دهه طول کشید تا در سطح متوسط کشوری سهم مسکن از بودجه ۱۰ درصد بالا برود، در استان تهران، تنها در فاصله ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۵، سهم مسکن از بودجه خانوار ۱۳ درصد بیشتر شده و از ۳۴ درصد به ۴۷ درصد رسیده است.
پس از تهران استان فارس هم استانی است که در آن هم هزینه مسکن سهم بزرگتری از بودجه خانوار را دربرمی‌گیرد (۳۹ درصد در سال ۱۳۹۵) و هم رشد سهم هزینه مسکن در آن بالاتر از دیگر استان‌ها بوده است (۱۱ درصد بین ۸۵ تا ۹۵).
خراسان جنوبی، ایلام و کهگیلویه و بویراحمد تنها استان‌هایی هستند که در سال ۱۳۹۵ هزینه مسکن در آنها کمتر از یک پنجم بودجه خانوار بوده است (به ترتیب ۱۵٪، ۱۸٪ و ۱۹٪).
این سه استان، در کنار سمنان و گلستان تنها استان‌هایی هستند که در آنها بین سال‌های ۸۵ و ۹۵ سهم مسکن از هزینه خانوار پایین آمده است.ایلام شهری است که در آن اجاره بهای متوسط هر متر مربع واحد مسکونی کمترین افزایش را داشته و بین سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۴ به قیمت‌های جاری دو و نیم برابر شده است.
کرمان، ساری و بجنورد دیگر شهرهای بزرگی هستند که اجاره بها در آنها ظرف یک دهه کمتر از سه برابر بالا رفته است.در همین دوره اجاره بهای متوسط در شهر تهران ۶.۹ برابر شده است. قم و کرج هم پس از تهران بیشترین افزایش اجاره بها را داشته‌اند و در یک دوره ده ساله اجاره بها در آنها پنج برابر شده است.
برای اینکه تصویری از رشد اجاره بها در شهرهای مختلف ایران داشته باشید، در نظر بگیرید که در سال ۱۳۸۴ اجاره ماهانه یک خانه صد متری در تهران ۳۱۵ هزار تومان بود، مبلغی که در سال ۱۳۹۴ به دو میلیون و ۱۸۲ هزار تومان رسید.
در سال ۱۳۸۴ درآمد پولی ماهانه خانوارها در استان تهران ۵۲۸ هزار تومان بود، مبلغی که در سال ۱۳۹۴ به دو میلیون و ۳۸۶ هزار تومان افزایش یافت.به این ترتیب در سال ۱۳۸۴ می‌شد با ۵۹ درصد درآمد متوسط یک خانوار در تهران خانه‌ای اجاره کرد. اما در سال ۱۳۹۴ یک خانوار با درآمد متوسط باید ۹۱ درصد درآمدش را کنار می‌گذاشت تا بتواند همان خانه صد متری را اجاره کند.
در کنار تهران، یزد را در نظر بگیرید که یکی از ارزان‌ترین شهرهای بزرگ برای اجاره خانه است.در سال ۱۳۸۴ می‌شد با ۲۰ درصد درآمد متوسط در استان یزد خانه‌ای صد متری با اجاره متوسط گرفت. این نسبت در سال ۱۳۹۴ به ۱۰ درصد درآمد متوسط کاهش پیدا کرد.
اگر سطح قیمت‌ها را ثابت در نظر بگیریم و اجاره بها را با توجه به تورم تعدیل کنیم، در دوره ۸۴ تا ۹۴ اجاره بهای متوسط در اغلب شهرها پایین آمده است.تهران تنها شهر بزرگی است که در این دوره اجاره بها به قیمت ثابت در آن بالا رفته و ۲۱ درصد رشد کرده است.
نزول اجاره بها به قیمت‌های ثابت برای بسیاری از شهرها به نیمه دوم دهه اخیر مربوط می‌شود و در نیمه اول این دهه اجاره بها در بسیاری از شهرها به قیمت ثابت هم در حال افزایش بود، یعنی با شتابی بیشتر از تورم عمومی بالا می‌رفت.
چنان که نمودار مقایسه نرخ تورم و نرخ تورم اجاره بها نشان می‌دهد، در همه دوره سال‌های ۱۳۷۶ تا ۱۳۸۸ (به استثنای سال ۱۳۸۲) نرخ تورم اجاره بالاتر از نرخ تورم بود. یعنی اجاره‌ها بیشتر از سطح عمومی قیمت‌ها بالا می‌رفتند.اما از سال ۱۳۸۹ به مدت چهار سال رشد اجاره‌ها نسبت به رشد تورم کند شد.سال ۱۳۸۹ سالی است که در آن طرح مسکن مهر آغاز شد.
انتقادها از مسکن مهر فراوان بوده و جنبه‌های مختلفی داشته است، اما به نظر می‌رسد همزمان با آغاز این طرح سرعت رشد اجاره بها کم شده است.
نظر شما