صاحب‌خبر - سمیرا ابراهیمی
اخیرا گزارشی از سوی بانک مرکزی منتشر شده که حاکی از رونق معاملات مسکن در تهران است. بر این اساس گفته می شود که تعداد معاملات و متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در هشت ماه اول امسال رشد داشته است.
طبق آمار بانک مرکزی، در این مدت تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی به حدود ۱۴ هزار و ۸۰۰ واحد رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل تا ۱۸.۵ درصد افزایش دارد. در این بین واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۴۷.۲ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. این مقدار در مقایسه با آبان سال قبل تا پنج درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است. اما در بررسی کلی « ابتکار» از وضعیت بازار مسکن در سایر استان ها و کلان شهرهای کشور، آثاری از رونق در وضعیت بازار مسکن دیده نمی شود.
رخوت مسکن در تبریز
محمد اسماعیل اکبری، کارشناس مسکن فعال در استان آذربایجان شرقی در خصوص معاملات مسکن در این استان به « ابتکار» گفت: قیمت مسکن در4 سال اخیر در این استان و به خصوص شهر تبریز گران نشده‌است. با این حال تقاضایی برای خرید مسکن نیز به وجود نمی‌آید، زیرا قدرت خرید وجود ندارد. در واقع اکنون بانک‌ها، وام مسکن برای خرید مسکن و یا وام‌ساخت نمی دهند. تنها به مسکن اولی‌ها بخشی از قیمت خانه را به صورت وام پرداخت می کنند که این موضوع کمکی به رونق این بازار نمی‌کند.
او افزود: اگر وام ساخت به سازندگان مسکن اعطا شود، شاهد اندکی رونق در این بازار خواهیم بود. البته اکنون سود بانکی نیز با توجه به وضعیت بازار، بالاست. اما توجه به این نکته ضروری است که سازندگان مسکن در سال‌های رونق این بازار، با دریافت تسهیلات با سودهای بالاتر از سودهای فعلی نیز خانه ساختند و موفق نیز بودند. اما رکود فعلی، نمی‌تواند جوابگوی هزینه‌های ساخت و ساز و تسهیلات شود. هرچند تسهیلاتی هم اعطا نمی‌شود.
وی در مقایسه رونق مسکن 18 درصدی در 8 ماهه نخست سال در تهران، نسبت به تبریز گفت: در خوشبینانه‌ترین حالت می‌توانیم بگوییم که وضعیت معاملات مسکن در سال جاری نسبت به سال گذشته، تغییر محسوسی نداشته‌است.
تراکم فروشی شهرداری اهواز مانع رونق بازار مسکن
اسحاق رحمانیان رئیس سابق انجمن انبوه سازان خوزستان در گفت‌و‌گو با «ابتکار» گفت: در مقایسه وضعیت بازار مسکن اهواز و تهران، می‌توانم بگویم با توجه به مشکلاتی که در بازار مسکن اهواز وجود دارد، در سال جاری نسبت به سال قبل، کاهش میزان معاملات را نیز داشته‌ایم.
او افزود: اکنون مردم توان خرید مسکن را ندارند، زیرا مسکن‌های ساخته شده با توجه به قیمت زمین عوارض شهرداری و قیمت مصالح، قیمت تمام شده بالایی دارند. این موضوع به دلیل این است که اکثر انبوه سازی‌ها در نقاط شهری انجام شده که قیمت زمین بالاست. همچنین شهرداری در مقاطعی به فروش تراکم پرداخت و این موضوع به افزایش قیمت تمام شده دامن زده‌است. افزون بر این، گسترش تراکم فروشی باعث سخت شدن رفت و آمد در خیابان‌های اصلی شده‌است.
رحمانیان رونق بازار مسکن را در گرو کاهش قیمت زمین، تعدیل نرخ بهره وام مسکن به اندازه قدرت مردم و کاهش قیمت مصالح ساختمانی عنوان کرد.
قیمت مسکن اصفهان پایین تر از قیمت تمام شده است
احمد تولا، رئیس انجمن انبوه سازان مسکن اصفهان در گفت‌و‌گو با «ابتکار» در خصوص وضعیت رونق اعلامی بانک مرکزی در مورد شهر تهران و مقایسه آن با اصفهان گفت: ابتدا باید مطمئن شویم که آمار و اطلاعات بانک مرکزی صحیح است. پس از آن توجه به این نکته ضروری است که رونق هر بازار ابتدا در تهران آغاز می‌شود و سپس به سایر شهرها سرایت می‌کند. اکنون در استان اصفهان شاهد رونق بازار مسکن نیستیم و
نه تنها در شهر اصفهان وضعیت بازار مسکن، در رکود است، بلکه در شهرهای اطراف مانند فولاد شهر، بهارستان و شهرضا نیز مجتمع‌های زیادی ساخته شده‌اند که بدون مشتری مانده‌اند.
او در ادامه افزود:هم اکنون مشکل کمبود نقدینگی در کل کشور مشهود است. با توجه به این موضوع، هرچقدر که قیمت عرضه به قیمت تمام شده نزدیک شود، باز هم قدرت خرید به رونق بازار مسکن نمی‌رسد. موضوع قابل توجه دیگر این است که هرچقدر قیمت مسکن کم شود، فضای روانی ایجاد می‌شود که تا رسیدن به قیمت حداقلی صبر می‌کند و در آن نقطه خرید مسکن را انجام می‌دهد. البته در نقطه قیمت حداقلی، فشار تقاضا باعث جهش ناگهانی قیمت مسکن می‌شود، اما از نظر ما اکنون قیمت مسکن در اصفهان به کمتر از قیمت حداقلی رسیده، هرچند بازار آن را قبول نمی کند.
تولا با ارئه این توصیفات از بازار مسکن اصفهان، گفت: به نظر نمی‌رسد که تا پایان سال، اتفاق خاصی برای رونق بازار مسکن در این استان رخ بدهد. در واقع رونق مجدد بازار مسکن به حمایت و اراده دولت نیاز دارد. وزارت مسکن و شهرسازی ابتدا باید به این نتیجه برسد که ازدیاد آماری واحدهای خالی، باعث رونق بازار مسکن نمی شود و باید ساخت و ساز با حمایت دولتی انجام شود. همچنین تعداد زیادی از مهندسان، تکنسین‌ها، کارگران و تولیدکنندگان انواع مصالح ساختمانی بیکار مانده‌اند که دولت باید بازارهای داخلی و صادراتی برای این سرمایه‌های انسانی و ابزاری ایجاد کند تا بتوان به رونق دوباره مسکن امیدوار شد.
وی با اشاره به اینکه احیای بافت فرسوده اکنون بهترین فرصت برای انبوه سازان مسکن است و سبب رونق ساخت و سازها می‌شود، افزود: بافت فرسوده اصفهان یک فرصت بسیار خوب است که با سپردن به شرکت‌های انبوه سازی مسکن بتوانیم ضمن کمک به زیباسازی شهری، خانه‌هایی که به خاطر عمرهای طولانی هیچ ایمنی و امنیتی ندارد را نوسازی و مقاوم سازی کنیم.
رئیس انجمن انبوه سازان مسکن اصفهان گفت: احیای بافت‌های فرسوده بیشتر نیاز به یک سیاست گذاری و برنامه ریزی قوی دارد و لازم به تزریق پول نیست. همچنین دولت تمام سرمایه‌ها را به بخش مسکن سرازیر کند که با همدلی و همکاری می‌توان شاهد این اتفاق بود.
معاملات مسکن بر اساس عمر بنا
در ادامه گزارش آماری بانک مرکزی در خصوص وضعیت بازار مسکن تهران، توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف در تهران از این حکایت دارد که از میان مناطق ۲۲گانه منطقه پنج با سهم ۱۶.۵ درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را دارا بود. مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم‌های ۱۱.۶ و ۱۰.۱ در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع ۷۴.۸ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در تهران مربوط به ۱۰ منطقه و ۲۵.۲ درصد دیگر به ۱۲ منطقه اختصاص دارد.
توزیع معاملات مسکن بر حسب مناطق شهر تهران
اما در رابطه با تحولات قیمتی مسکن در آبان ماه، آمار نشان می دهد که متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در تهران حدود چهار میلیون و ۸۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۲.۱ و در قیاس با آبان سال گذشته تا ۱۰.۹ درصد رشد دارد. بیشترین افزایش متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۵ با ۱۷.۱ درصد و کمترین میزان رشد به منطقه سه و چهار درصد تعلق دارد.
در بین مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی حدود ۱۰ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در منطقه یک و کمترین آن با دو میلیون و ۳۷۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ است.
متوسط قیمت مسکن در تهران
در مجموع در هشت ماه ابتدایی سال جاری، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به بیش از ۱۱۳ هزار واحد رسیده که نشان از افزایش ۷.۷ درصدی دارد. در این مدت متوسط قیمت یک متر بنای واحد مسکونی معامله شده حدود چهار میلیون و ۶۵۰ هزار تومان است که حدود ۷.۱ درصد افزایش دارد.
همچنین در آبان ماه تحولات اجاره بهای مسکن نشان داد که شاخص کرایه مسکن اجاری در تهران ۹.۶ و در کل مناطق شهری تا ۸.۵ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش دارد.∎