آنچه در پی آمده است نگاهی دارد به جایگاه ابزارهای تامین مالی بازار سرمایه در رونق بخشی به اقتصاد مسکن که بخش اول آن را دیروز ملاحظه کردید و اینک بخش دوم وپایانی را می خوانید:
***
معاون توسعه بازار شرکت فرابورس ایران هم در این میزگرد گفت: با توجه به اینکه مسکن یکی از بخش های محرک رشد اقتصادی است، هرگونه تحرک در این بخش زمینه ساز رشد سایر بخش های اقتصادی می شود. بنابراین سازمان بورس و بازار سرمایه توجه خاصی به این بخش داشته اند؛چه آنکه بخش مسکن باید در نقش یکی از عوامل اولیه و پیشرو خروج از رکود، مبنای سیاستگذاری ویژه قرار گیرد.
رضا غلامعلی پور با تاکید بر لزوم اتخاذ تدابیری برای شفافسازی این بخش گفت: در کشور ما همواره فعالیت های غیرشفاف مانند فرار مالیاتی وجود داشته و باعث شده است یکسری پول ها به جایی برود که خیلی توجیه اقتصادی ندارد.
وی افزود: سیاست دولت برای تحرک بخشی به فعالیتهای بخش مسکن (خرید و فروش، ساخت و ساز) شامل اعطای تسهیلات خرید از سوی بانک ها از طریق تاسیس صندوق مستقل پس انداز مسکن یا تشکیل موسسه تسهیلات و پس انداز مسکن است.
معاون توسعه بازار شرکت فرابورس ایران با اشاره به اینکه صندوق های زمین و ساختمان ابزاری است که می تواند تحولات بسیاری در بخش مسکن ایجاد کند، از دولت خواست به دلیل وابستگی بخش مسکن به سایر بخش های اقتصادی، مازاد سرمایه های بنگاه های اقتصادی پیش رو را به بخش مسکن وارد کند تا این کالای تجاری رونق یابد و هماهنگی میان بازار سرمایه و مسکن برقرار شود.
وی درباره اوراق تسهیلات مسکن گفت: امتیاز این اوراق ۱۰ سال پیش از طریق شبکه های غیررسمی و آگهی مطبوعاتی با قیمت های مختلف خرید و فروش می شد، اما هم اکنون یک ابزار استاندارد ایجاد شده است و اوراق مسکن به صورت شفاف معامله می شود که این ناشی از همکاری بین بانک مسکن و وزارت راه و شهرسازی بوده است.
به گفته این کارشناس، اوراق امتیاز تسهیلات مسکن، اوراق بهاداری است که در بازار عادی فرابورس ایران معامله و از سوی بانک مسکن منتشر می شود و به صاحبان حساب سپرده سرمایهگذاری ممتاز بانک مسکن تعلق می گیرد و قابلیت معامله در بازار فرابورس را دارد.
وی گفت: از مزایای انتشار این اوراق، تحرک بخشی به اقتصاد در بخش مسکن است که به افزایش سودآوری، بهبود نسبت کفایت سرمایه بانک، بهبود نسبتهای مالی، خارج کردن دارایی های بانک ها از ترازنامه و بهبود ترکیب دارایی ها منجر می شود.
غلامعلی پور ادامه داد: کاهش سود بانکی از سوی بانک مرکزی بر میزان استقبال از اوراق منتشر شده، اثر مثبت گذاشته است.
وی به حذف موازی کاری در انتشار اوراق اشاره کرد و گفت: بانک مرکزی به شهرداریها برای انتشار اوراق مشارکت مجوز می دهد و دولت، مجوز بانک مرکزی را صادر می کند؛ سازمان بورس هم با مجوز سایر بخشها موافقت می کند، اما در نهایت، همه این اوراق به بازار ثانویه وارد می شود.
معاون توسعه بازار شرکت فرابورس بازنگری در عرضه اوراق را خواستار شد و افزود: عرضه اوراق نباید فقط به صورت عمومی باشد، بلکه باید به طور خصوصی هم انجام شود.
وی تاکید کرد: فقدان رتبهبندی با وجود تنوع اوراق مشکل ایجاد می کند و افزود: در دنیا، موسسههای رتبه بندی شکل گرفته و از نقش ضامن در انتشار اوراق کاسته شده است. برای نمونه شرکت های معتبر و کم ریسک میتوانند اوراقی با سود هشت درصد منتشر کنند، اما شرکت های دارای نقاط ضعف و ریسک بالا، اوراق با سود بالاتر مانند ۱۲ تا ۱۵ درصد را منتشر میکنند که سرمایهگذاران می توانند انتخاب کنند.
نامبرده به انتشار اوراق رهنی مسکن اشاره کرد و گفت: سازمان بورس و اوراق بهادار مجوز انتشار ۳ هزار میلیارد ریال اوراق رهنی را به عنوان جدیدترین ابزار تامین مالی در بازار سرمایه صادر کرد.
وی اضافه کرد: بانک ها به عنوان مهمترین واسطه مالی در صورتی می توانند به درخواست تامین مالی متقاضیان دریافت تسهیلات پاسخگویی مناسبی داشته باشند که از توان کافی برای اعطای تسهیلات برخوردار شوند. در این مسیر تبدیل دارایی های مالی بانک به اوراق بهادار یعنی تبدیل دارایی های مالی با نقدشوندگی پایین مانند وام رهنی به اوراق بهادار قابل معامله در بازار به عنوان یکی از روش های نوین تامین مالی به کمک آنها می آید.
غلامعلی پور افزود: پس از صدور مجوز و موافقت اصولی انتشار اوراق رهنی به منظور تامین مالی بانک مسکن از سوی سازمان بورس و اوراق بهادار، اوراق رهنی بانک مسکن برای اعطای تسهیلات جدید و افزایش نقش این بانک در تامین مالی مسکن پس از درج در فهرست نرخ های بازار اوراق بدهی فرابورس ایران، به صورت حراج تک قیمتی عرضه می شود.
به گفته وی، قیمت اسمی این اوراق یک میلیون ریال و نرخ آن ۵ر۱۸ درصد است و سود اوراق هر سه ماه یک بار از تاریخ انتشار پرداخت می شود، دوره عمر این اوراق دو ساله و ضامن و عامل وصول آن بانک مسکن و امین آن سازمان حسابرسی است.
در این میزگرد رئیس اداره نهادهای مالی سازمان بورس وظیفه سازمان بورس را تامین مالی دانست و گفت: دو نوع ابزار مالی دارای ریسک و بدون ریسک در بازار سرمایه عرضه می شود.
بهنام چاوشی به تامین مالی بخش مسکن در بورس اشاره کرد و افزود: از ابزارهای بورس برای تامین مالی بخش مسکن، صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان است که از سال ۱۳۸۹ کار خود را آغاز کرد و این امکان فراهم شد که افراد بتوانند با مبلغ۵۰ میلیون تا ۱۰۰ میلیون ریال در بخش مسکن سرمایه گذاری کنند.
وی درباره استقبال کم از صندوق های زمین و مسکن گفت: صنایع مطلوب تری در بورس وجود دارند که سود بیشتری را عاید سهامداران می کنند و بنابراین از این صندوق ها استقبال نشده است.
رئیس اداره نهادهای مالی سازمان بورس اعلام کرد: تلاشهایی در سازمان بورس در حال انجام است تا از طریق آنها جذابیت این ابزارها افزایش یابد
وی اضافه کرد: تاکنون مجوز دو صندوق زمین و ساختمان صادر و چهار درخواست هم برای صندوق های زمین و مسکن ارایه شده است که مراحل پایانی بررسی را طی می کند.
چاوشی اضافه کرد: صندوقهای زمین و ساختمان، یک پروژه را تملک می کنند و از طریق اجاره دادن آن، به سرمایه گذاران سود می پردازند.
مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن هم با اظهار اینکه نیاز یک میلیون واحدی برای بخش مسکن در کشور وجود دارد،گفت: با کاهش سود بانکی، بخش های مختلف اقتصادی مانند مسکن در بورس جذابیت پیدا می کنند.
محسن فاضلیان به روش های مختلف تامین مالی بخش مسکن در بورس اشاره کرد و افزود: از این شیوه ها می توان به انتشار اوراق رهنی مسکن اشاره داشت که چندی پیش در بورس عرضه شد.
وی اوراق رهنی را اوراقی دانست که با پشتوانه وام منتشر می شود و می تواند به اصلاح تراز بانک مسکن کمک کند و افزود: انتشار این اوراق باعث تورم نمیشود، زیرا پول جدیدی خلق نمی شود.در واقع انتشار این اوراق بخشی از پولی را که در اختیار مردم قرار دارد، به بخش مسکن جذب می کند.
مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن درباره علت ناکامی صندوق های زمین و ساختمان گفت: سرمایه گذاران دنبال حاشیه سود مطلوب برای خود می گردند.
وی افزود: صنایع بسیاری مانند سیمان، فولاد، شیشه و… به بخش مسکن گره خورده اند، بنابراین رونق مسکن می تواند به شکل گیری رونق در سایر صنایع و بخش های اقتصادی کمک کند.
این مقام مسئول پیش بینی کرد در ماه های پیش رو، رشد متعارف و عادی در این بخش شکل بگیرد و از اقدام های سوداگرانه خبری نباشد و در ادامه تاکید کرد: ابزارهای تامین مالی باید توجیه اقتصادی داشته باشند تا مورد توجه سرمایهگذاران قرار بگیرند.در این زمینه از ابزارهای خوبی که در آینده عرضه می شود، اوراق منفعت است که دارای جذابیت زیادی خواهد بود.
وی گفت: برای نمونه قرار است هتلی در آینده ساخته شود و با اوراق منفعت، منافع آن پیش فروش می شود. همچنین می توان برای ساخت بزرگراه تهران به شمال اوراق منفعت منتشر کرد و افراد می توانند پس از راه اندازی از امتیازاتی در آینده (مانند تخفیف در عوارض بزرگراهی) برخوردار شوند.