سهم بخش مسکن در اقتصاد کشور، مسئولان و کارشناسان را واداشته است شیوه ها و ابزارهای مختلفی را برای تحریک این بخش ارایه کنند که یکی از آنها تامین مالی از طریق بازار سرمایه است.
به گزارش ایرنا، بخش مسکن به دلیل نقش مهمی که در اقتصاد کشور دارد، همواره مورد توجه بوده است؛ زیرا دهها صنعت مانند فولاد، سیمان و… با بخش مسکن ارتباط دارد. بنابراین هر گونه تحرک در بخش مسکن می تواند مجموعه اقتصاد ایران را تحت تاثیر قرار داده و سایر صنایع را هم متحول کند. البته راهکارهای متعددی برای رونق بخشیدن به بازار مسکن ارایه شده است که بین آنها تامین مالی از طریق بازار سرمایه مورد توجه قرار دارد.
بر این اساس، خبرگزاری جمهوری اسلامی در میزگردی با حضور بهنام چاووشی رئیس اداره نهادهای مالی سازمان بورس، محسن فاضلیان مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن، علیرضا توکلی مدیر ابزارهای مالی فرابورس ایران و رضا غلامعلی پور معاون توسعه بازار شرکت فرابورس ایران ،روش های تامین مالی در بخش مسکن و راه های بهبود روش های تامین مالی از طریق بازار سرمایه را مورد بحث و بررسی قرار داد.
مدیر ابزارهای مالی فرابورس ایران اوراق تسهیلات مسکن را یکی از روش های تامین منابع مالی بخش مسکن را اعلام کرد و گفت: این روش موجب تسهیل خانه دارشدن مردم در سطح خرد شده است.چنانکه از ۶ سال پیش تاکنون نزدیک ۶۵۰ هزار نفر با بهره مندی از اوراق تسهیلات مسکن خانه دار شدند.
علیرضا توکلی ویژگی های اوراق تسهیلات مسکن را که از سال ۱۳۸۹ در فرابورس عرضه شد، کوتاه کردن مدت زمان خرید و دریافت وام دانست و افزود: اوراق بانک مسکن متناسب با منابعی که از مردم جمع آوری میکند، در قالب سپرده به صورت ماهانه منتشر می شود و مردم این اوراق را می خرند و می توانند با آن وام بگیرند که مهمترین مزیت این اوراق صفر بودن فاصله زمانی دریافت تسهیلات است.
وی ادامه داد: در حالت عادی اگر فردی بخواهد از تسهیلات بانک مسکن با نرخ های کم استفاده کند باید ۶ ماه تا چند سال سپرده گذاری کند تا وام مورد نیاز را بگیرد که دارای ریسک بالاست و مدت زمان طولانی دریافت تسهیلات می تواند به نوسان قیمت مسکن برای متقاضیان منجر شود و متقاضی نتواند خانه مورد علاقه اش را بخرد.
مدیر ابزارهای مالی فرابورس ایران یادآوری کرد: در یک دوره زمانی سقف این اوراق ۲۰۰ میلیون ریال بود که بعدها در چند مرحله به ۳۵۰ میلیون، ۴۵۰ میلیون و سپس یک میلیارد و ۱۰۰ میلیون ریال افزایش یافت.
وی اعلام کرد: به طور میانگین ماهانه نزدیک ۵ هزار میلیارد ریال اوراق تسهیلات توسط بانک مسکن به بازار عرضه می شود و گفت: میزان تقاضا برای این تسهیلات به وضع بازار مسکن بستگی دارد. به طوری که در برخی از ماه های سال، میزان تقاضا از یک هزار میلیارد ریال افزایش پیدا نمی کند، اما در یک ماه، ۸ هزار و ۵۰۰ میلیارد ریال اوراق توسط مردم خریداری می شود.
نامبرده اضافه کرد: در سال ۱۳۹۱ به طور متوسط حجم تقاضا ۲۶ هزارو ۵۰۰ میلیارد ریال بود؛ درحالی که ۴۰ هزار میلیارد ریال اوراق توسط بانک مسکن عرضه شد. بنابراین به دلیل بالا بودن حجم عرضه نسبت به تقاضا، قیمت اوراق کاهش پیدا کرد، درحالی که در سال های ۱۳۹۲، ۱۳۹۳ و ۱۳۹۴ بازار روند معکوس به خود گرفت.
به گفته وی، در سال ۱۳۹۲ حجم عرضه ۵۲ هزار و ۸۰۰ میلیارد ریال و میزان تقاضا ۴۲ هزار میلیارد ریال بود. این میزان در سال ۱۳۹۳ به عرضه ۵۴ هزار و ۵۹۰ میلیارد ریال و تقاضای ۵۸ هزار و ۹۱۰ میلیارد ریال رسید. پارسال هم عرضه ۴۷ هزار و ۷۳۰ میلیارد ریال و تقاضا ۵۲ هزار و ۲۰۰ میلیارد ریال بود.
توکلی افزود: در سه ماهه نخست امسال حجم عرضه اوراق تسهیلات مسکن ۱۱ هزار و ۱۹۰ میلیارد ریال بود؛ درحالی که ۱۱ هزار و ۹۸۰ میلیارد ریال مورد تقاضا قرار گرفت که همین امر بر افزایش قیمت اوراق تاثیر گذاشت.
به گفته وی، سقف وام تسهیلات مسکن توسط شورای پول و اعتبار در مجموعه بانک مرکزی تعیین و ابلاغ می شود.
مدیر ابزارهای فرعی فرابورس گفت: پارسال صندوق پس انداز یکم با هدف تخصیص وام در قبال داشتن پس انداز تاسیس شد، اما ایراد این بخش این است که افراد بلافاصله نمیتوانند از این وام استفاده کنند. البته مدت انتظار از یک سو برای پس انداز افراد خوب است، اما از سوی دیگر ممکن است وام آنان مطابق نوسان قیمت بازار نباشد.
به گفته وی، در این روش وام های یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون ریالی به کسانی تعلق می گیرد که از طریق سیستم پس انداز اقدام کرده باشند.
این کارشناس راه های دیگر تامین منابع مالی مسکن را اوراق مشارکت، صکوک اجاره (ابزار تامین مالی اسلامی) و صندوق زمین و ساختمان برای تامین مالی بانک مسکن و شرکت های سرمایه گذاری مسکن بزرگ برشمرد و افزود: به تازگی اوراق رهنی مسکن هم به این مجموعه اضافه شده است که شرایط را برای تامین منابع مالی مسکن سهل می کند.
به گفته وی،همچنین صکوک اجاره برای مجموعه شرکت سرمایه گذاری مسکن منتشر شد که از این طریق پروژههای ساختمانی نیمه تمام تکمیل شده است.
توکلی درباره صندوق زمین و ساختمان گفت: هم اکنون دو صندوق زمین و ساختمان نسیم و شمال غرب در تهران فعال شده که صندوق نسیم فعالیت خود را از سال ۱۳۹۳ آغاز کرده است.
این صندوق در منطقه ۲۲ تهران ضلع شرقی دریاچه چیتگر مستقر است و تا پایان اسفند پارسال به ۷۱ درصد پیشرفت فیزیکی دست پیدا کرد و پیش بینی می شود تکمیل این پروژه تا آبان امسال به طول انجامد.
وی کل ارزش پروژه صندوق نسیم را ۳۰۰ میلیارد ریال برشمرد و افزود: ۱۵۰ میلیارد ریال از این مبلغ از بازار سرمایه تامین مالی شده است.
مدیر ابزارهای مالی فرابورس گفت: صندوق مسکن شمال غرب هم در منطقه پردیس به ارزش ۲۰۰ میلیارد ریال است که ۹۵میلیارد ریال آن از بازار سرمایه تامین شده است.
این پروژه تا پایان اسفند گذشته ۲۱ درصد پیشرفت فیزیکی داشت و پیش بینی میشود ساخت پروژه ۳۶ ماه به طول بینجامد.
وی درباره مزایای صندوق زمین و ساختمان گفت: در این بخش مردم می توانند به صورت تدریجی سرمایه گذاری کنند. یعنی هر واحد ۱۰ هزار ریال است و اگر کسی واحد یک میلیارد ریالی می خواهد می تواند به تدریج این اوراق را خریداری کند.
توکلی از ویژگی های دیگر صندوق زمین و ساختمان را در مقایسه با شرکت های تعاونی مسکن بحث نقدشوندگی این صندوق ها عنوان کرد و گفت: اگر فردی به هر دلیلی بخواهد از این پروژه خارج شود یا بخشی از این پروژه را بفروشد در یک روز به سهولت می تواند این کار را در بازار سرمایه انجام دهد، اما چنین اقدامی در شرکت های تعاونی مسکن ممکن نیست؛ زیرا افزون بر زمانبر بودن، قیمت ها هم برای خروج منصفانه نخواهد بود.
وی تاکید کرد: اوراق تسهیلات مسکن هیچ ارتباطی به رونق و رکود بازار مسکن ندارد و گفت: این اوراق تابع میزان سپرده گذاری در بانک مسکن است و فرمولی دارد که ضریب تخصیص را تعیین می کند. مدیر ابزارهای مالی فرابورس ایران اضافه کرد: قیمت ها در اسفند ۸۶۰ هزار ریال، فروردین ۷۸۰ هزار ریال، اردیبهشت ۸۰۰ هزار ریال، خرداد ۸۴۰ هزار ریال و اکنون حدود ۹۰۰ هزار ریال شده است که نوسان حدود ۱۰۰ هزار ریالی دارد.
وی ادامه داد: در فروردین عرضه اوراق سه هزار و ۵۹۰ میلیارد ریال و تقاضا یک هزار و ۹۷۰ میلیارد ریال بود، اما تقاضا در ماههای اردیبهشت و خرداد امسال به ترتیب چهار هزار و ۴۲۰ میلیارد و پنج هزار و ۵۸۰ میلیارد ریال افزایش پیدا کرد که با رشد تقاضا قیمت ها همبالا می رود.
ادامه دارد