به گزارش تراز ، بالاخره چینی‌ها هم جلوی بوروکراسی عریض و طویل و پرپیچ‌ و‌ خم اقتصاد ایران لُنگ انداختند. مکاتبات و تعاملاتی با مجموعه‌ای از سازندگان خارجی برای ورود به صنعت ساختمان ایران انجام شده بود، اما دراین‌میان حتی چینی‌ها‌ نیز که در کشف و قبضه‌کردن بازار قدرقدرت هستند و می‌خواستند با تکنولوژی مدرن، مدت زمان و هزینه ساخت واحدهای مسکونی در ایران را ٣0 تا ٤0 درصد کاهش بدهند، در بوروکراسی عریض و طویل دولتی مستأصل و مستهلک شدند و عطا را به لقا بخشیدند. در واقع چینی‌ها که قرار بود در ایران با آخرین تکنولوژی‌های روز دنیا مسکن بسازند، نیامده، رفتند.


بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن، با تأیید تعاملات و مکاتباتی که با مجموعه‌ای از سازندگان خارجی برای ورود به صنعت ساختمان ایران شده است، می‌گوید: در‌این‌میان ما یک مشکل اساسی در کشور داریم و آن اینکه ساختار اقتصادی بخش مسکن به‌گونه‌ای است که سازندگان خارجی ملزم هستند برای فعالیت در ایران حتما با بخش دولتی کار کنند؛ چراکه بخش خصوصی اصلا چنین اجازه‌ای از سوی دولت و قانون ندارد که با سرمایه‌گذار خارجی وارد مشارکت شود یا فاینانس و سرمایه او را جذب کند؛ ازاین‌رو چینی‌ها فقط می‌توانند به حوزه ساخت‌وسازهای دولتی وارد شوند، ١0 تا ٢0 ‌ هزار واحد بسازند و بروند.


پیش از این، سابقه ورود خارجی‌ها به‌ویژه ترک‌ها به صنعت ساختمان ایران و پروژه مسکن مهر تجربه شده است؛ اما در این موارد هم به گفته ستاریان نتیجه مطلوبی حاصل نشده است. این استاد دانشگاه می‌گوید: چینی‌ها و ترک‌ها قبلا آمده‌اند و این رفتار را در سیستم اداری ایران تجربه کرده‌اند؛ گرچه ابتدای کار ادعا می‌کنند در مدت شش تا هشت ماه می‌توانند چند‌ هزار واحد مسکونی را تحویل بدهند یا یک پروژه را هشت، ٩ ماهه به اتمام برسانند؛ اما در عمل می‌بینند باید چند سال در بوروکراسی دولتی ایران دوندگی کنند تا استارت کار را بزنند.  در حقیقت یک صنعتگر یا سرمایه‌گذار خارجی برای فعالیت اقتصادی و کسب سود، وارد کشور دیگری می‌شود؛ درحالی‌که در این بوروکراسی پیچیده، عملا خواب سرمایه به قدری بالا می‌رود که طرف خارجی را زمین‌گیر می‌کند و کار را به جایی می‌رساند که با بالارفتن خواب سرمایه، ضرر کند و عطای ساختمان‌سازی در ایران را به لقایش ببخشد و برود.  ستاریان با اشاره به اینکه ٩٤ درصد صنعت ساختمان‌سازی ایران در ید بخش خصوصی‌ است، مشارکت با خارجی‌ها را نیز کار بخش خصوصی می‌داند نه دولت. او می‌گوید: سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان بخش خصوصی باید دست اینها را بگیرند و آنها را به ایران بیاورند، اما دست و پای بخش خصوصی را جوری بسته‌اند که هرگز چنین امکانی ندارد.


از دیگر سو اگر انبوه‌ساز ایرانی هم بخواهد ساخت پروژه خود را به چینی‌ها واگذار کند مشکل دارد؛ چراکه جدای از تکنولوژی، ساختمان‌سازی، نقدینگی هنگفتی هم می‌خواهد که سازنده‌های ایرانی ندارند. انبوه‌سازان در همه کشورها از سیستم‌های مدرن بانکی استفاده می‌کنند؛ اما سازنده ایرانی در این حوزه دچار یک محرومیت تحمیلی است و نه‌تنها اجازه ندارد از بانک‌ها و سرمایه‌های خارجی استفاده کند، بلکه بانک‌های فشل و بی‌پول داخلی بزرگ‌ترین بلای جانش هستند.


این کارشناس حوزه مسکن، در پاسخ به این سؤال که اگر چینی‌ها بتوانند وارد صنعت ساختمان ایران شوند آیا مصنوعات و اسکلت فلزی ساختمان را وارد می‌کنند یا با استفاده از توان داخلی به تولید آن می‌پردازند، اظهار می‌کند: روال معمول به این صورت است که طرف خارجی کارخانه خود را در سایت طرح مورد نظر ایجاد می‌کند؛ چراکه این کار در مقایسه با واردات قطعات و مصنوعات به صرفه‌تر است؛ پس اگر چینی‌ها بخواهند در ایران ساختمان‌سازی کنند، کارخانه را می‌آورند نه محصولاتش را. تکنولوژی‌های مدرن ساختمان‌سازی سال‌هاست توانسته با افزایش سرعت ساخت، کاهش هزینه و بالابردن عمر ساختمان، کشورهای توسعه‌یافته را از شر مشکل مسکن برهاند؛ اما به قول ستاریان ما در ایران هنوز می‌خواهیم با آجر و سیمان مسکن بسازیم و نیاز یک‌میلیون‌واحدی کشور در سال را برطرف کنیم.


‌کاهش ٣0 تا ٤0 ‌درصدی هزینه ساخت


او تکنولوژی ساختمان‌سازی چینی‌ها را یکی از تکنولوژی‌های برتر و مدرن دنیا عنوان می‌کند که اگر با فراهم‌شدن زمینه همکاری با بخش خصوصی ایران، وارد صنعت ساختمان کشور شود، می‌تواند به توسعه صنعت ساخت‌وساز منجر شود. وی می‌گوید: سازندگان ما هم می‌دانند که سنتی‌سازی ساختمان، موجب اتلاف مصالح و منابع می‌شود و خطاست؛ اما راهی جز این ندارند.  هزینه تمام‌شده ساخت برای بهترین ساختمان در ایران متری یک‌میلیون‌و 200 تا یک‌میلیون‌و 400 ‌هزار تومان است؛ اما قیمت مسکن در ایران، به‌خصوص در کلان‌شهرها بسیار بالاتر از این عددهاست. بنا به اظهارات ستاریان، قدر مسلم، در ساخت‌وساز سنتی بیش از 30 درصد مصالح تلف می‌شود و از بین می‌رود، اما تکنولوژی مدرن از همین محل می‌تواند با روباتیک‌کردن ساخت و پیش‌ساختگی، 30 تا 40 درصد هزینه ساخت را کاهش دهد. گرچه این کاهش هزینه هم نمی‌تواند در قیمت مسکن چنان تغییری ایجاد کند؛ چراکه اینها می‌توانند هزینه‌ها را کاهش دهند و سرعت ساخت را بالا ببرند؛ اما در قیمت مسکن ایران فاکتورهای متعددی مؤثر هستند؛ از قیمت بالای زمین گرفته تا تعداد کم تولید و بیشتر‌بودن تقاضا نسبت به عرضه.


‌تعدد هماهنگی‌ها خارجی‌ها را ورشکسته می‌کند


البته این استاد دانشگاه بلافاصله تأکید می‌کند خارجی‌ها به ‌هزار و یک دلیل نمی‌توانند به صورت مؤثر و گسترده به صنعت ساخت‌وساز ایران وارد شوند. استدلال او هم این است اگر آن سازنده بخواهد رایزنی برای فعالیت را مثلا از وزارت مسکن و شهرسازی شروع کند و بعد از هماهنگی با بانک مرکزی و دیگر دستگاه‌ها وارد اجرا شود، فاصله بین جلسات و تعدد مجوزها و هماهنگی‌ها به‌قدری زیاد می‌شود که شرکت را به مرز ورشکستگی می‌رساند.


با توجه به اینکه ساختار اقتصادی ایران راه چاره‌ای جز همکاری با دولت برای سازندگان خارجی نمی‌گذارد، اگر چینی‌ها به ایران هم بیایند، نمی‌توانند نیاز یک ‌میلیون تا یک‌و‌نیم‌میلیونی ایران به مسکن، که پیش از این برای حل معضل مسکن هدف‌گذاری شده بود را تأمین کنند و همان‌گونه که ستاریان گفت، در همکاری با بخش دولتی 10 تا 20 ‌ هزار واحد مسکونی می‌سازند و می‌روند.


‌رنگ‌باختن رکود با مشارکت چینی‌ها و بخش خصوصی


این استاد دانشگاه اظهار کرد با فرض اینکه امکان مشارکت و جوینت‌شدن سازندگان چینی با انبوه‌سازان ایرانی مهیا شود، می‌توانند سالانه یک تا دو ‌میلیون واحد مسکونی بسازند. با این حساب، اگر دست بخش خصوصی در جذب سرمایه و جوینت‌شدن با خارجی‌ها و آوردن پول باز شود، نه‌فقط رکود و معضل بازار مسکن از بین می‌رود، بلکه رکود در بخش‌های دیگر اقتصاد هم رنگ می‌بازد بدون اینکه به تزریق مستقیم یا غیرمستقیم پول نفت به صنعت ساختمان نیازی باشد.  ستاریان درباره اینکه وقتی مارکت چینی‌ها با دولت مجاز است، آیا ورود آنها می‌تواند معضل مسکن مهر را حل کند یا به اجرای طرحی شبیه به مسکن مهر با جانمایی بهتر کمک کند، می‌گوید: یکی از بزرگ‌ترین ایرادهای مسکن مهر این بود که دولت وارد آن شد. در هیچ‌جای دنیا دولت‌ها وارد حوزه مسکن نمی‌شوند مگر بعد از جنگ جهانی دوم که حکومت کمونیستی روسیه این کار را کرد و 20 درصد مسکن در اختیار دولت قرار گرفت. آن‌گونه که این کارشناس اقتصاد مسکن اظهار می‌کند، شیوه کار سازندگان خارجی با دولت برای ساختمان‌سازی به این شیوه خواهد بود که بانک مرکزی ضمانت‌نامه‌ای به آنها می‌دهد تا دولت بتواند از فاینانس و تکنولوژی آنها استفاده کند. آنها هم تعدادی واحد می‌سازند و بدون اینکه کاری به فروش و مسائل دیگر داشته‌ باشند، اصل و فرع پولشان را می‌گیرند و می‌روند. بخش خصوصی نمی‌تواند چنین تضمینی دهد پس بدون اینکه امکان مشارکت با خارجی‌ها را داشته باشد، قادر نخواهد بود مثل دولت وارد عمل شود.


به اعتقاد ستاریان، ما محتاج واردات تکنولوژی برای صنعت ساختمان هستیم و قطعا تکنولوژی چینی‌ها از ما برتر است. به گفته او، ایرانیان در 10 ‌هزار سال گذشته به‌عنوان صادر‌کننده تکنولوژی ساخت مطرح بوده‌اند، اما از اواخر دوره قاجار در نقش وارد‌کننده تکنولوژی ساخت ظاهر شده‌اند که البته این کار به‌درستی انجام نشده و هنوز با آجر و سیمان ساختمان می‌سازیم.