جوان آنلاین: بالاخره بعد از فراز و نشیب‌های فراوان قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید و در حالی که رئیس‌جمهور شهید از زمان ریاست بر قوه قضائیه به دنبال تصویب این قانون بود، اکنون در نبود وی این قانون توسط سرپرست ریاست جمهوری برای اجرا ابلاغ شده است. اکنون «جوان» در گفتگو با عباس بشیری از اساتید حقوق ثبتی که کتاب‌های بسیار در حوزه حقوق املاک و اراضی دارد به شکل اجمالی این قانون را مورد بررسی قرار داده‌ایم.
حقوق ثبت از چه سالی در ایران مدون می‌شود؟
ثبت ما از سال ۱۲۹۹ شروع می‌شود و در سال‌های ۱۳۰۲، ۱۳۰۴، ۱۳۰۶، ۱۳۰۷، ۱۳۰۹ و تا ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ که قانون ثبت عمومی و اجباری می‌آید، موارد بسیاری از آن مصوب می‌شود. قانون ثبت عمومی و اجباری می‌گوید تمام املاک ایران باید ثبت شود و آیین‌نامه آن نیز ۱۷ آبان ۱۳۱۷ مصوب می‌شد. بعد از آن کل ایران تا ۱۳۳۵ پلاک دار می‌شود. ثبت عینی در اینجا اتفاق می‌افتد، یعنی پلاک اصلی دارد در حالی شاید مالک هم نداشته‌باشد.
در بخش مهمی در حقوق ثبت ما مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت را داریم که می‌گوید اگر معامله را با سند رسمی انجام نشود من دولت در اداراتم این معامله را قبول نمی‌کنم. برای این مواد حداقل چیزی در حدود ۵۰۰ بخشنامه در شهر‌های مختلف صادر شد.
مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چقدر می‌تواند مشکلات بخش حقوق ثبت مخصوصاً معاملات غیرمنقول را حل کند؟
اولاً ما باتوجه به ماده ۴۶ و ۴۷ ثبت نیازی به چنین قانون مفصلی نداشتیم و می‌توانستیم دو تبصره سخت برای این مواد بگذاریم و آن‌ها را احیا کنیم. دوماً این قانون حرف مایی را که ۳۰ سال است داریم تدریس می‌کنیم، می‌زند و می‌گوید ریشه اراضی باید مشخص را مورد تأکید قرار داده‌است؛ مثلاً این قانون آمده اراضی خالصه که الان خیلی از مردم ما آن را نمی‌شناسند، دوباره احیا کرده‌است.
اراضی خالصه چیست؟
این‌ها اراضی شاهان بوده‌است، یعنی به کل زمین‌ها گفته می‌شود که متعلق به شاهان بوده‌است. الان آن‌ها بخش از این اراضی خالصه که در خارج از محدوده است، دست جهاد کشاورزی، بنیاد مستضعفین و ستاد اجرایی است و بخشی از آن که داخل محدوده‌های شهری است اگر زمین باشد دست زمین شهری و آن‌هایی که اعیانی است دست شهرداری است. این کاری که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در خصوص این بخش از زمین‌ها کرده نیز درست است، چون ما تقریباً ۳۵ نوع زمین مادر در ایران داریم که از جمله آن‌ها اراضی ملی، اراضی مستحدث ساحلی، اراضی شیب دار، اراضی پشت سدها، اراضی موقوفه و مواردی بسیار زیاد دیگری را شامل می‌شود که حتی بیشتر از آن است که کسی بخواهد آن‌ها را تدریس کند. از سوی دیگر در شرایطی که در حقوق ما این موضوع خیلی سرسری گرفته‌شده در جغرافیا و علوم اجتماعی خیلی روی آن کار کرده‌اند. در این بین البته همین قانون کاداستر مصوب ۱۳۹۳ و آیین نامه ۱۳۹۷ موجب ایجاد غوغایی در ثبت شده‌است.
در مجموع می‌خواهم بگویم باید بیش از این نوع اراضی مشخص شود. مثلاً وقتی می‌گویند ۸۳ درصد از ایران منابع طبیعی و مرتع است این سؤال مطرح می‌شود که پس ملت چه چیزی دارند! ملت که نمی‌توانند گوسفندهایشان را در کره ماه بچرانند، مجبور هستند در همین مراتع خودمان بچرانند و این مرتع نیز مثلاً در چهارمحال و بختیاری است. باید مراتع روستا و مراتع حریم از مراتع ملی جدا شود. یکی دیگر از مسائلی که باید مشخص شود مثلاً بحث مستحدثات ساحلی است که در خلیج فارس ۲۳۲ هزار کیلومتر، دریای مازندران ۴۳۸ هزار کیلومتر، دریاچه ارومیه است که باید مشخص شود و با ابزار الان کار هم نشد ندارد و اگر در مورد آیین نامه‌های این قانون افراد متخصص کار کنند می‌توانیم در دهه آینده یا شاید از ۱۴۰۵ به بعد دیگر معامله عادی نداشته باشیم و این کار قانون هم خیلی خوب است، چون معامله عادی زیربنای زندگی‌ها را نابود می‌کند.
الان در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اینگونه که شما اشاره کردید، تقسیم بندی شده‌است؟
بله، تقسیم بندی شده و هر چند ناقص است، ولی خوب است؛ یعنی شخصی که قانون را وضع کرده می‌دانسته در شهر زمینی به نام خالصه یا ملی هست و همپوشانی‌ها و تداخلات را بلد بوده‌است. اکنون نیز اگر نوشتن آیین‌نامه‌ها را به متخصصان آن بدهیم، خیلی بهتر است. مهم‌ترین مسائل فعلی بحث حریم‌ها و داخل محدود شهرهاست، چون در حالی که تقریباً ثبت ۹۰ درصد تهران و چند شهر دیگر تمام‌شده ولی ۶۲ هزارو ۲۸۵ روستای ایران یک پلاک اصلی دارد، یعنی تفکیک و افراز نشده‌است و طرح هادی نیز به درستی روی آن انجام نشده‌است، البته کار نشد هم ندارد و می‌شود ان‌شاءالله این قانون را با آیین نامه اجرایی آن انجام داد.
اینکه در ماده یک قانون فرصتی یکساله برای راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی تعیین‌شده را چقدر کافی می‌دانید و آیا در این زمان این کار به سرانجام خواهد رسید؟
وقتی که گفته شد بروید اجاره‌ها را در سامانه خودنویس بنویسید، بنگاهداران داد می‌کشیدند که چنین چیزی نشدنی است، ولی دیدیم که می‌شود، الان هم می‌شود سند‌های عادی را به سامانه ثبت جدید ببرند و بعد به آن سامانه انتقال دهند و این یعنی ما نباید معامله عادی در دفاتر املاک داشته باشیم.
یکی از مسائلی که مطرح می‌شد، این بود که ما اینقدر سند نداریم، یعنی همانطوری که گفتید برای خیلی از زمین‌ها حداکثر در بسیاری از روستا سند اصلی صادر شده و هنوز قطعه‌بندی نشده و فرعی‌ها مشخص نیست.
برای سامان دادن به این وضعیت زیرساخت خیلی مهم است. من از کسی که در حوزه کامپیوتر خیلی قوی بود خواستم اسناد ثبت را استخراج کند، می‌گفت ثبت رایانه‌ای نیست. ثبت چیزی به شکل دستی و سنتی بوده که از سال ۱۳۸۹ سازمان ثبت شروع کرده به رایانه‌ای کردن آن و مهم‌ترین بخشنامه‌های خود را در این خصوص صادر کرده‌است.
به نظر الان موضوع مهم برای مردم این است که بعد از اجرایی شدن این قانون باید چه کاری انجام دهم؟
مردم باید اندیشه خود را به این طرف ببرند که هر معامله‌ای که می‌خواهند انجام دهند باید با اداره ثبت مکاتبه کنند که این شخصی که دارد می‌فروشد مالکیتش با آن چیزی که در اداره ثبت هست همخوانی دارد یا نه. الان اشخاص با کسانی معامله می‌کنند که فقط تصرف دارند مثلاً می‌گویند می‌خواهیم این ملک را به تو بفروشیم می‌گویم خب وضعیتتان با ثبت چطور است، می‌گوید ما هیچ ارتباطی با ثبت نداریم، می‌گویم رفتم ثبت دیدم یک آقایی این پلاک را اظهارنامه ثبتی داده‌است، یعنی آن شخص مالک و صاحب حقوق اظهارنامه ثبتی است.
براساس این اظهارنامه ثبتی چه حقوقی دارد؟
اظهارنامه ثبتی دقیقاً مثل شناسنامه و آن شخص صاحب حقوق اظهارنامه ثبتی است و مالک محسوب می‌شود؛ اظهارنامه ثبتی دقیقاً مانند شناسنامه و برگ تولد ماست. ما هفت نوع برگ تولد روی زمین داریم که یکی از اظهارنامه ثبتی است که برای مردم است، دیگری برگه تشخیص برای اراضی ملی است، همچنین برگ تشخیص برای اراضی موات خارج از محدوده و مواردی از این دست است.
با قانون زمین شهری هنوز این اراضی موات وجود دارد؟
از سال ۱۳۰۰ همه قوانین برقرار است. ما ۱۷ نوع اراضی موات، ۲۴ نوع اراضی بایر و ۲۴ نوع باغ داریم، ولی متأسفانه با وجود همه این پیچیدگی‌ها در مورد حقوق املاک حقوقدان خیلی کمی داریم.
با این همه قانون و انواع مختلف اراضی افراد باید چه کنند؟
همان که گفتم هرکسی که می‌خواهد معامله کند برود اداره ثبت و مالکیت آن پلاک را مطالعه کند.
با توجه اینکه با بیش از یکصد سال است که حقوق ثبت داریم این مصوبه جدید در خصوص الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول کار را برای مردم راحت‌تر خواهد کرد یا سخت تر؟
کار راحت‌تر می‌شود؛ و چقدر الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و بی اعتبار شدن قولنامه‌ها قابل اجراست، چون قبلاً هم مواردی از این دست در قوانین وجود داشت؟
این مسئله بستگی به قضات، ادارات و مردم دارد. براساس چیزی که در قانون آمده باید اعتبار نقل و انتقال عادی صفر باشد. حالا شاید در ۱۰ سال اول مردم مشکل داشته‌باشند، ولی می‌روند مشکلات ثبتی خود را حل می‌کنند و دوباره شروع به معامله کردن می‌کنند. یعنی یک رکود چند ساله خواهیم داشت ولی بعد از مشکل حل نهایی می‌شود.
اصلاً مگر شرایط فعلی که قولنامه‌های معتبر است، چه مشکلاتی داشت؟
فکر کنید شما مثلاً ۳۰ سال با سختی کار کردید یک خانه ۵۰ متری خریدی در خانه خود نشستی که به یکباره ابلاغیه برایت می‌آید این خانه را سه سال پیش فروشنده به دختر عمه خود فروخته‌بوده و با یک قولنامه ساده معامله رسمی شما را باطل می‌کند این اتفاقی است که قولنامه‌ها در شرایط فعلی رقم می‌زنند. از سوی دیگر ما الان هفت نوع سند مالکیت داریم، سند مالکیت ۱۳۱۰، سند ۱۴۷ و ۱۴۸، سند املاک و اراضی فاقد سند رسمی، سند الصاق به مواد ساماندهی ۱۳۸۹، سند مجهول‌المالک و بافت فرسوده ۱۳۹۰ و سند‌هایی که برای اتباع بیگانه صادر می‌شود که باید همه این‌ها ساماندهی شود.
می‌شد این قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را بهتر تصویب کرد؟
بله می‌شد، مثلاً ما مالکیت عرصه و عیان داریم، ولی در این مصوبه آمده مالکیت حق ارتفاق و حق انتفاع نیز شناخته شده‌است، در حالی که این نوع مالکیت در قانون ثبت مصوب ۱۳۰۸ بوده و منسوخ شده ولی انگار دوباره می‌خواهند به ۱۳۰۸ بازگردند یعنی برای ارتفاق سند بدهیم! در حالی که ماده ۱۱۵ ثبت می‌گوید من به کسی که حق ارتفاق دارد، گواهی حق ارتفاق می‌دهم. این یکی از مواردی است که می‌شد بهتر تصویب شود در این شرایط تصور اینکه مشکل املاک ما دو یا سه ساله حل می‌شد ساده انگاری است.
فکر می‌کنید با توجه به شرایط فعلی چقدر طول می‌کشد تا این مشکل حل شود؟
اگر خوب کار کنند و از متخصصان استفاده کنند با تأکید بر کمک رسانه‌ها ۱۰ سال طول می‌کشد.
یک بخش زیادی از قانون آیین نامه‌هایی است که باید نوشته‌شود، به نظر شما افرادی که باید این آیین نامه‌ها را بنویسند، لازم است چه مواردی را مدنظر داشته‌باشند؟
کسانی که می‌خواهند آیین‌نامه‌ها را بنویسند حداقل باید قانون ثبت ۱۳۱۰، آیین نامه ثبت ۱۳۱۷، کاداستر ۱۳۹۳، آیین نامه آن مصوب ۱۳۹۷، قانون جنگل‌های ۱۳۴۱، قانون موات ۱۳۶۵، قانون محدث ساحلی ۱۳۵۴، تمام مقررات اصلاحات اراضی و همچنین قانون اوقاف را بلد باشند که اگر بلد نباشند نمی‌توانند مشکل را حل کنند.
به نظر شما می‌شد قانونی تصویب کرد که این همه قانون را تجمیع کند؟
بله، اصلاً به جای کل این قانون یک تبصره به ماده ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت می‌شد، اضافه کرد، بخشنامه‌ها و شرح‌های آن هم از قبل بوده‌است و نیازی به این قانون نیست. فقط مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت باید احیا شود.