گروه راه و شهرسازی|
آنگونه که معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است، قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۰ و تا سه ماه پس از اعلام رسمی پایان کرونا همچنان به‌طور اجباری تمدید خواهد شد و مالکان نمی‌توانند مستاجران خود را جواب کنند.
در شرایطی دولت به تمدید اجباری اجاره نامه‌ها اصرار دارد که اجرای این طرح در سال گذشته به گواه آمارهای رسمی ناموفق بود و بعضا مشکلاتی را نیز برای مالکان ایجاد کرد. در سال گذشته، وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که قراردادهای اجاره تا خرداد 99 تمدید خواهد شد و پس از آن نیز حسن روحانی، رییس‌جمهور در روز 8 تیرماه در جلسه ستاد ملی کرونا از ممنوعیت افزایش بیش از ۲۵ درصد اجاره‌بها در تهران، بیش از ۲۰ درصد در کلان‌شهرها و بیش از ۱۵ درصد در سایر شهرها خبر داد. اگر چه هدف دولت در اجرای این طرح، رعایت مسائل بهداشتی و مقابله با کرونا اعلام شد اما عملا دولت با توجه به نوسان‌های شدید نرخ ارز در خرداد سال گذشته، تمایل داشت تا از قشر اجاره نشین در برابر ترکش‌های تورم محافظت کند. اما آمارها حکایت دیگری دارند.
به گزارش مرکز آمار ایران، متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهایی که در فصل بهار ١٣٩٩تمدید قرارداد داشته‌اند، ٣٣,٦ درصد، برای کل خانوارهایی که در فصل تابستان ۹۹ تمدید قرارداد داشته‌اند، ۴۱.۲درصد و برای کل خانوارهایی که در فصل پاییز ١٣٩٩ تمدید قرارداد داشته‌اند، 34 درصد بوده است. همانطور که مشاهده می‌شود، آمارهای مربوط به سه فصل اول سال گذشته بیانگر افزایش چشمگیر اجاره‌بها از رقم اعلامی از سوی دولت برای تهران (25 درصد) بوده است، حال آنکه آمارهای ارایه شده مربوط به کل کشور است و فاصله آنها بسیار بیشتر با رقم اعلامی 20 درصد برای کلان‌شهرها و 15 درصد برای سایر شهرهای کشور است.
به گزارش «تعادل»، تعیین سقف برای میزان افزایش اجاره سالانه واحدهای مسکونی در دولت‌های قبل از دولت تدبیر و امید نیز مسبوق به سابقه است. تجربه‌ای که منتج به نتایج دلخواه دولت وقت نشد و به گفته مسوولان اتحادیه مشاوران املاک منجر به دور زدن آن بخشنامه از سوی برخی موجران در سنوات گذشته شد. به باور بسیاری از کارشناسان بازار مسکن، دولت از نظر قانونی نمی‌تواند برای میزان دریافت اجاره مالک اشخاص حقیقی سقف مشخص کند چون این عمل ناقض حق مالکیت فردی است. در عین حال، وضع چنین دستورالعمل‌هایی از ضمانت اجرایی لازم برخوردار نیست و پشتوانه قانونی ندارد و در نهایت منجر به دور زدن مفاد این دستورالعمل‌ها و رواج قراردادهای غیررسمی خواهد شد.
در این حال، برخی از کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باورند، در صورتی که با دستور تمدید اجباری قرارداد اجاره مساله احتراز از جابه‌جایی مستاجران در دوران شیوع کرونا - نه کنترل نرخ اجاره‌بها - و رعایت مسائل بهداشتی تامین شود، این دستور مفید تلقی می‌شود.
کرونا و نقض حقوق مالکانه!
شیوع کرونا به همراه شرایط اقتصادی تورم زده و همچنین برخی از سیاست‌های پولی همچون کاهش نرخ سود سپرده بانکی به 15 درصد از اوایل سال گذشته عرصه را بر مستاجران تنگ کرد، در این حال آن دسته از مستاجران که موعد اجاره نامه‌هایشان فرارسیده بود، در فشار مضاعفی گرفتار آمدند. آنها مجبور بودند و مجبور هستند از سویی، بودجه بیشتری را برای تامین هزینه اجاره مسکن در نظر بگیرند و از سوی دیگر در این روزهای کرونایی، سلامت خود را در بازدید از واحدهای مسکونی به خطر بیندازند. البته مالکان نیز با ریسک ابتلا به کرونا دست و پنجه نرم می‌کنند. از همین رو است که وزارت راه و شهرسازی طرحی را تدوین کرد که بر اساس آن تمام اجاره نامه‌ها به‌طور خودکار به مدت 6ماه تمدید شود.
این مساله اما معضلات خاص خود را داشت و دارد و آنگونه که کارشناسان بازار مسکن می‌گویند، مصوبه‌های دولتی نمی‌تواند ناقض یا متضاد قوانین بالادستی همچون قانون مالک و مستاجر باشد. به عبارت روشن‌تر، دولت نمی‌تواند مالکیت خصوصی موجران را نقض کرده و آنها را مجبور به تمدید اجاره نامه کند.
بر اساس این گزارش، در سال‌های گذشته نیز برای تعدیل اجاره‌بها طرح‌هایی از سوی مسوولان دولتی پیشنهاد شده بود. به‌طور مثال، در یک مورد پیشنهاد شده بود که مدت قراردادهای اجاره دو ساله بشود، اما این طرح با شکست مواجه شد. یا چند سال قبل تعزیرات برای جلوگیری از افزایش اجاره‌بها در تابستان و در فصل نقل و انتقال ورود پیدا کرد. این طرح تعزیرات هم با مشکل مواجه شد و عملیاتی و اجرایی نشد. از این رو، به اعتقادحقوقدانان، در قانون مالک و مستاجر- چه قانون مصوب در سال 1356 و چه قانون مالک و مستاجر مصوب سال 1376 - اختیاراتی برای قلب حقوق مالکانه در نظر گرفته نشده است.
از این رو، صرفا در صورتی که مسوولان وزارت راه و شهرسازی بتوانند موضوع را در مراجع حقوقی و قانونگذاری طرح کنند و با طی مراحل حقوقی اقدامی بکنند که جنبه قانونی داشته باشد، می‌توان بدون توجه به قوانین بالادستی، قانون جدیدی از جمله تمدید اجباری اجار‌ه‌نامه‌ها را وضع کرد. در غیر این صورت، در آخرش، مصوبه وزارت راه جنبه ارشادی و توصیه‌ای پیدا می‌کند. دولت هم که نمی‌تواند قوانینی را وضع کند که با قوانین عمومی کشور مخالفت داشته باشد. یعنی قانون جدید باید در تضاد با قوانین دیگر نباشد.
تداوم تمدید اجباری اجاره‌نامه در 1400
در این حال، دیروز محمود محمودزاده، معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی درباره چگونگی اجرای مصوبه تمدید اجباری قراردادهای اجاره که در سال ۹۹ به دلیل شیوع کرونا مصوب شد، افزود: مصوبه ستاد مبارزه با کرونا درباره تمدید قراردادهای اجاره تا سه ماه پس از اتمام کرونا اعلام شده است، بنابراین امسال هم این مصوبه اجرایی می‌شود.
وی در گفت‌وگو با ایرنا اظهار کرد: در سال ۱۴۰۰ و تا سه ماه بعد از اعلام پایان رسمی کرونا در کشور، این مصوبه ملاک عمل خواهد بود.
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی بیان‌داشت: هر فردی که اجاره نامه‌اش تمام شده باشد با درصدی که اعلام خواهد شد مجدد اجاره‌نامه خود را تمدید خواهد کرد و نیازی به اسباب‌کشی وجود ندارد.
وی ادامه‌داد: امسال هم مالکان نمی‌توانند مستاجران خود را جواب کنند.
۲۲۰ هزار نفر تسهیلات وام ودیعه دریافت کردند
معاون وزیر راه و شهرسازی درباره پرداخت وام اجاره در سال گذشته نیز گفت: مصوبه تعیین سقف اجاره‌بها و پرداخت وام ودیعه در سال قبل تا حدودی توانست بازار اجاره را تعدیل کند.
به گفته این مقام مسوول، پارسال ۹۲۰ هزار نفر متقاضی دریافت وام ودیعه ثبت‌نام و ۳۳۵ هزار نفر مدارک خود را تکمیل کردند و به نظام بانکی معرفی شدند و در نهایت ۲۲۰ هزار نفر تسهیلات وام ودیعه را دریافت کردند.
وی اظهار کرد: 4 هزار و ۶۰۰ میلیارد تومان وام ودیعه مسکن در سال گذشته پرداخت شد، اما رقمی که دولت در نظر گرفته بود فراتر بود. بسیاری از مستاجران شرایط عمومی دریافت وام را نداشتند و نتوانستند مدارک خود را تکمیل کنند.
بر اساس این گزارش، ستاد ملی کرونا به دلیل مشکلاتی که برای برخی از مستاجران و فاقدان مسکن در شرایط کرونا به دلیل محدودیت‌ها و خلل در کسب درآمدها پیش آمد، این امکان را فراهم کرد تا متقاضیان مستاجر در شهرهای بزرگ، متوسط و کوچک با دریافت مبالغی نسبت به تامین مسکن موردنیاز خود اقدام کنند.
رقم ودیعه مسکن برای مستاجران تهران ۵۰ میلیون تومان، برای سایر کلان‌شهرها ۳۰ میلیون تومان و برای شهرهای کوچک ۱۵ میلیون تومان است.
متقاضیان باید پس از یک سال اصل ودیعه را به بانک بازگردانند. سود این تسهیلات ۱۳ درصد تعیین شده است.