اطلاعات: چندی پیش بود که حمیدرضا صارمی، معاون شهردار تهران در کنفرانس «آینده مسکن و شهرسازی در ایران» به تشریح وضعیت کنونی و آینده بازار مسکن پرداخت و تأکید کرد: «سالانه در پایتخت به یک میلیون واحد مسکونی نیازمندیم و نیاز قطعی سالانه‌مان در شهر تهران ۱۵۰ هزار واحد است. فشار تقاضا افزایش یافته و عرضه کاهش پیدا کرده که این مسأله، به افزایش شدید قیمت مسکن منجر شده است.باتوجه‌به تحقق پیش‌بینی‌ها در حوزه اقتصاد خدماتی، سال ۱۴۰۴ احتمالاً یکی از سال‌های ویژه در خصوص تحولات قیمت مسکن در شهر تهران خواهد بود.»
چند روزی است که به نظر می‌رسد در بازار خریدوفروش مسکن شاهد تحولاتی هستیم و معاملاتی در بازار در حال انجام است. علت این اتفاق را از فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن جویا شدیم. او معتقد است برخی از مردم به دلیل رونق بازارهای مالی دیگر، خانه‌هایشان را با تخفیف می‌فروشند تا در سایر بازارها سرمایه‌گذاری کنند.
دلایل رکود عمیق بازار مسکن
آقای ایلاتی درباره تغییراتی که در حوزه مسکن در حال وقوع است می‌گوید: بازار مسکن در سه‌سال اخیر نسبت به تورم عمومی کشور، افزایش شدیدی داشته و با توجه به افزایش قیمت ارز در دو ماه گذشته، نرخ مسکن منطقی‌تر به نظر می‌رسد. اگر افزایش قیمت ارز را نسبت به سال پایه ۱۴۰۰ در نظر بگیریم افزایش قیمت مسکن بسیار بیشتر از افزایش نرخ ارز بوده و همین اتفاق باعث ایجاد رکود عمیقی در بازار شده است.
با توجه به قیمت جدید ارز، این فاصله قیمتی کمتر شده و به نظر می‌رسد قیمت بازار مسکن اکنون منطقی است. اگر در سال آینده نیز نرخ ارز افزایش یابد ما بلافاصله با افزایش قیمت مسکن هم مواجه خواهیم شد.
افزایش معاملات، موید همین موضوع است و اکنون قیمت‌ها به‌گونه‌ای است که مردم می‌توانند در این بازار اقدام به خرید کنند.
او می‌افزاید: اصلاح نرخ مسکن در پی افزایش نرخ دلار اتفاق افتاده و با قیمت دلاری، مسکن از میانگین متری ۱۳۰۰ دلار در شهر تهران به میانگین متری ۱۰۰۰ دلار در هر متر مربع رسیده است.
از بین رفتن حباب مسکن
آقای ایلاتی اعتقاد دارد: پیش‌ازاین، مسکن ۳۰ درصد حباب داشت که اکنون باتوجه به نرخ ارزی که صحیح نیست اما دولت بر آن اصرار دارد، این حباب از میان رفته است.
در حوزه مسکن اتفاق خاصی رخ نداده و عرضه و تقاضای مسکن تغییری نکرده است. این حباب فقط به دلیل نرخ فعلی ارز از میان رفته و سبب شده مردم به این باور برسند که قیمت‌ها در بازار مسکن ارزنده هستند.
همه کالاها نسبت به سال پایه ۱۴۰۰ بیش از ۴۰ درصد گران شده‌اند اما میانگین افزایش قیمت مسکن نسبت به سال پایه حدود ۷۰ درصد بوده، بنابراین با توجه به این تغییرات، قیمت مسکن منطقی‌تر به نظر می‌رسد.
او ادامه می‌دهد: حباب در حوزه زمین، بسیار بیشتر از حباب حوزه مسکن است و در این زمینه با پدیده عجیبی مواجهیم.
مثلا اگر در سال ۱۴۰۰ شما یک ملک کلنگی داشتید و آن را در سال ۱۴۰۳ می‌فروختید، سود بیشتری از ساخت و فروش آپارتمان کسب می‌کردید. افزایش بی‌رویه قیمت زمین، پدیده‌ای ضدتولید است و این حباب بیانگر آن است که ما در حوزه سیاست‌گذاری در عرضه زمین در کشور مشکل داریم. همین سیاست‌گذاری‌های غلط سبب شده قیمت زمین بسیار بیشتر از قیمت آپارتمان باشد.
سیاست‌گذاری غلط در عرضه زمین
آقای ایلاتی ادامه می‌دهد: ما در کشور، کمبود زمین نداریم اما سیاست‌گذاری‌های غلط سبب شده عرضه زمین در کشور محدود باشد، مثلا شهر تهران که آن را کلان‌شهر می‌نامند، به‌هیچ‌وجه کلان‌شهر نیست و ما فقط جمعیت زیادی را در آن اسکان داده‌ایم.
تهران در مقایسه با استانبول اصلا شهر بزرگی نیست. استانبول دوبرابر تهران جمعیت دارد و مساحت آن هفت‌برابر تهران است.
به‌خاطر سیاست‌های اشتباه، شهر را متراکم کرده‌ایم و در دو سه دهه اخیر اجازه نداده‌ایم به‌صورت منطقی و ارگانیک توسعه یابد. شهر فقط به‌صورت افقی توسعه یافته و همین موضوع سبب تراکم‌فروشی شده است. قیمت زمین در تهران نسبت به شاخص‌های اقتصادی بسیار گران‌تر از سایر کشورهاست.
وضعیت مسکن در سال آینده
آقای ایلاتی درباره وضعیت مسکن در سال ۱۴۰۴ می‌گوید: سال آینده در حوزه مسکن با سناریوهای مختلفی روبه‌روییم.
اگر اتفاق خاصی در حوزه سیاست داخلی و خارجی کشور رخ ندهد، همین شرایط فعلی ادامه خواهد یافت و قیمت مسکن هم تغییر خاصی نخواهد کرد. در پی آن رکود هم همچنان پابرجاست و دقیقا اتفاقاتی که این چند ماه اخیر در حوزه مسکن افتاده، تکرار خواهد شد.
این کارشناس مسکن می‌گوید: اما اگر در بحث سیاست داخلی و خارجی، اتفاقات مثبت یا منفی رخ دهد شاهد افزایش دوباره قیمت مسکن خواهیم بود. اگر فشارهای خارجی بر کشور افزایش یابد احتمالا دچار رکود عمیقی می‌شویم. در این شرایط کسانی که ناچارند حتما ملکشان را بفروشند مجبور خواهند شد که ۲۰ تا ۳۰ درصد زیر قیمت بازار آن را بفروشند.
او ادامه می‌دهد: گرایش مردم به دارایی‌هایی که به‌سادگی نقد می‌شوند افزایش یافته و همان‌طور که می‌بینید سرمایه‌گذاری در حوزه طلا یا ارز بیشتر شده است.
مردم به دنبال سرمایه‌گذاری جایگزین به‌جای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن هستند. بسیاری از افراد در تلاشند تا بودجه‌هایشان را از حوزه مسکن خارج کنند و در بازارهای مالی دیگر سرمایه‌گذاری کنند، بنابراین بسیاری از آن‌ها ملکشان را ۲۰ تا ۳۰ درصد زیر قیمت می‌فروشند.
گشایش اقتصادی و رونق بازار مسکن
آقای ایلاتی می‌گوید: اگر در حوزه سیاست خارجی و ارتباط با سایر کشورها گشایشی صورت گیرد، بازار مسکن دوباره رونق می‌گیرد و ساخت‌وسازها افزایش می‌یابد و در پی آن بیش از ۲۰ درصد افزایش قیمت خواهیم داشت.
در حال حاضر نیاز به مسکن و ساخت و ساز در همه شهرها وجود دارد و اگر افق روشنی در مباحث اقتصادی به وجود بیاید، شاهد رونق سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و به تبع آن افزایش قیمت مسکن خواهیم بود.
این کارشناس حوزه مسکن می‌گوید: گویا دولت چهاردهم عزمی برای ساخت مسکن دولتی ندارد و تردیدی که خانم فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی در حوزه مسکن دولتی ایجاد کردند موید این موضوع است.
احتمال دارد که مجلس در این زمینه از خانم صادق سؤال کند و مسأله عدم ساخت مسکن محرومان، سبب استیضاح وزیر شود.
تجربه ساخت مسکن دولتی
آقای ایلاتی می‌گوید: تجربیات دولت‌های قبل در حوزه ساخت مسکن دولتی قطعا تجربه خوبی بوده و آمارها بیانگر آن است که در بحث شاخص‌هایی مانند دسترسی به مسکن، این سیاست مؤثر واقع شده است. مشاغلی که به واسطه ساخت مسکن رونق می‌گیرند هم رشد قابل‌توجهی خواهند داشت.
منظور من دفاع از یک جناح، گروه یا دولت خاص نیست اما شواهد گویای آن است که در سال ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ که ما در اوج تحریم بودیم قیمت مسکن افزایش چندانی نداشت.
نکته مهم‌تر بحث اشتغال است. در سال‌هایی که مسکن مهر در حال ساخت بود کمترین آمار بیکاری را داشتیم و این موضوع بیانگر آن است که توسعه مسکن، نسبت بسیار بالایی با ضریب اشتغال در کشور دارد. رونق مسکن سبب کاهش هزینه‌های خانوار و در پی آن رونق اقتصادی می‌شود و بیکاری تا حد زیادی در کشور کنترل خواهد شد.
آقای ایلاتی می‌گوید: این‌که پایتخت از تهران منتقل شود یا تمرکززدایی در این حوزه صورت گیرد می‌تواند در قیمت مسکن هم تحولاتی ایجاد کند اما این موضوع در دولت در حد یک ایده مطرح است و برنامه خاص و مشخصی در این زمینه وجود ندارد. انتقال پایتخت قطعا امکان‌پذیر است و اگر در ۲۰ سال گذشته، پایتخت سیاسی، قضایی و اداری کشور را به جای دیگری منتقل می‌کردیم، احتمالا می‌توانستیم پایتخت جدید غیرمتمرکز داشته باشیم اما همچنان تمرکززدایی از پایتخت مانند ادوار گذشته در حد یک ایده مطرح است.