به گزارش خبرگزاری آنا، گرانی مسکن در تهران تابع فشار‌های کلان اقتصادی و موانع ساختاری عرضه است.در شرایط تورم بالا، مسکن به عنوان یک دارایی امن، به سرعت ارزش ریالی خود را افزایش می‌دهد. بسیاری از افراد پول خود را به جای سرمایه‌گذاری در تولید، وارد بازار مسکن می‌کنند تا از کاهش ارزش پول جلوگیری کنند؛ این تقاضای سرمایه‌ای، قیمت‌ها را بالا می‌برد. تورم بالا در بخش‌های مختلف اقتصادی، مستقیماً بر قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی کار تأثیر گذاشته و هزینه نهایی ساخت و ساز را افزایش می‌دهد.
چالش‌های کلیدی صنعت ساخت و ساز
یکی از بزرگترین موانع درونی، پیچیدگی و زمان‌بر بودن فرآیند اخذ جواز ساخت است. این زمان انتظار می‌تواند به طور میانگین به ۲۰ ماه برسد که این تأخیر مستقیماً هزینه‌های ساخت را ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش می‌دهد. این گلوگاه، جذابیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را به شدت کاهش داده است.به طوری که یکی از بزرگترین منابع رانت، تغییر کاربری اراضی از کشاورزی به مسکونی یا تجاری، یا تغییر ضوابط تراکم شهری توسط نهاد‌های تصمیم‌گیر است. فردی که زودتر از تغییر ضوابط مطلع می‌شود یا نفوذ لازم برای اعمال آن را دارد، می‌تواند زمین خود را با ارزشی بسیار بالاتر بفروشد، بدون آنکه سهمی درساخت و سازداشته باشد.واگذاری زمین‌های مرغوب دولتی به افراد یا نهاد‌های خاص با قیمت‌های بسیار پایین‌تر از ارزش واقعی بازار، مصداق بارز رانت است.
رانت تسهیلات و وام‌ها
دسترسی به منابع مالی ارزان‌قیمت (وام‌های مسکن یا زمین) که نرخ سود واقعی آنها به دلیل تورم بسیار پایین است، یک رانت مستقیم است. این وام‌ها اغلب به جای هدف‌گیری مصرف‌کننده نهایی، نصیب سفته‌بازان می‌شود.مقابله با رانت در بازار مسکن و زمین نه تنها یک ضرورت اقتصادی، بلکه یک الزام عدالت اجتماعی است؛ زیرا این رانت‌ها به طور مستقیم منجر به تثبیت و تشدید بحران عدم توانایی خرید مسکن برای عموم مردم می‌شوند.
رانت ساخت و ساز
همانطور که اشاره شد، فرمول عوارض تراکم می‌تواند خود منشأ رانت باشد. اگرچه هدف این فرمول تأمین مالی شهر است، اما گاهی اوقات نوسانات قیمت مجوز‌های ساخت به عاملی سفته‌بازانه تبدیل شده و قیمت زمین را متناسب با قدرت نفوذ افزایش می‌دهد.از سوی دیگر تورم بالای هزینه‌های تولید و مصالح، به عنوان یک عامل بیرونی اصلی، ساخت و ساز را گران کرده است. همچنین نااطمینانی‌های سیاسی بر ثبات قیمت‌ها و عرضه زمین تأثیر منفی می‌گذارد. البته ناگفته نماند کمبود نقدینگی در پروژه‌ها و اتکای بیش از حد به روش‌های سنتی ساخت و ساز، کارایی این صنعت را پایین آورده است. صنعت ساخت و ساز نیازمند اصلاحات ساختاری در فرآیند‌های اداری و همچنین کنترل پایدار تورم برای بازگشت جذابیت سرمایه‌گذاری است.
حالا علاوه بر مشکلات گذشته صنعت ساختمان کشور با چالش کمبود نیروی انسانی مواجه شده است، موضوعی که با خروج گسترده کارگران افغان از کشور تشدید شده است. فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن، در گفتوگو با خبرنگار آنا تأکید کرد که این کمبود هنوز بحرانی نیست، اما در صورت شکل‌گیری رونق بازار مسکن، می‌تواند آسیب‌های جدی به اقتصاد مسکن و زنجیره تأمین مصالح و خدمات مرتبط وارد کند.
پورحاجت با اشاره به رکود سنگینی که طی سه تا چهار دهه گذشته در صنعت ساختمان کشور بی‌سابقه بوده، گفت: در حال حاضر با کمبود نیروی انسانی در بخش ساختمان مواجه هستیم، اما این شرایط بحرانی نیست. علت اصلی این وضعیت رکود شدید در بازار مسکن است با این حال اگر رونق در بازار شکل بگیرد کمبود نیروی کار مهاجر آسیب‌های جدی به اقتصاد مسکن وارد خواهد کرد.
ضرورت اصلاح سیاست‌های دولتی
دبیر کانون انبوه‌سازان بر ضرورت اصلاح سیاست‌ها و مقررات مرتبط با ساخت‌وساز تأکید کرد و گفت: باید هرچه سریع‌تر ضوابط مهندسی، مقررات شهرسازی، عملکرد شهرداری‌ها و سازمان نظام مهندسی و همچنین رویه‌های مالیاتی و بیمه‌ای را بازنگری کند در غیر این صورت زنجیره تولید مسکن دچار بحران خواهد شد و این بحران می‌تواند پیامد‌های اجتماعی و اشتغال‌زایی جدی برای کشور به همراه داشته باشد.
وی افزود: اگر موتور صنعت ساختمان که اکنون در دست بخش خصوصی است از حرکت بازایستد نه تنها بازار مسکن بلکه بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی و خدماتی وابسته به آن متوقف خواهد شد و اثرات اجتماعی و اقتصادی قابل توجهی در کشور ایجاد می‌شود.
به گفته پورحاجت؛ وقتی سودآوری فعالیت‌های غیرتولیدی مانند سفته‌بازی مبتنی بر مجوز و نفوذ، از سود حاصل از ساخت و ساز مولد پیشی می‌گیرد، منابع سرمایه‌ای از بخش مولد منحرف شده و به سمت انباشت دارایی‌های غیرمولد هدایت می‌شوند که این امر خود تورم‌زای ملکی را تقویت می‌کند. موانع ساختاری، از جمله بروکراسی پیچیده صدور پروانه ساخت و تغییر کاربری‌ها، خوراک اصلی این فعالیت‌های رانتی هستند؛ هرچه زمان انتظار برای مجوز بیشتر شود، فرصت برای اعمال نفوذ و کسب سود‌های بادآورده از طریق تأخیر یا تسهیل غیرقانونی، افزایش می‌یابد و این امر به طور مصنوعی قیمت تمام شده پروژه و در نهایت قیمت نهایی فروش را بالا می‌برد.
وی همچنین به سیاست‌هایی که به طور ناخواسته مزیت‌های غیرمتعارفی را به زمین‌های دارای پتانسیل توسعه می‌دهند، اشاره کرد و گفت: ارزش زمین را به جای ارزش ذاتی کاربری، بر اساس ارزش پتانسیل رانتی آن تعریف می‌کنند و زمین‌داران بزرگ را به جای سازندگان، برندگان اصلی بازار می‌سازند. بنابراین، شفاف‌سازی فرآیند‌های تصمیم‌گیری، الکترونیکی کردن و کوتاه‌سازی فرایند‌های اداری، اصلاح سازوکار‌های قیمت‌گذاری عوارض به نحوی که کمتر قابل تفسیر و بازی برای نفوذ باشد و وضع مالیات‌های بر خانه‌های خالی و اراضی غیربهره‌برداری شده، اقدامات ضروری هستند تا انگیزه سفته‌بازی کاهش یابد و بازار مسکن به سمت کارکرد اصلی خود یعنی تأمین سرپناه هدایت شود و فرصت کسب ثروت از طریق دسترسی انحصاری به منابع دولتی یا اطلاعاتی از بین برود.
وضعیت قیمت مسکن و هزینه ساخت
پورحاجت در رابطه با قیمت مسکن در تهران توضیح داد: میانگین قیمت فروش هر مترمربع مسکن در جنوب تهران حدود ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان و در شمال شهر حدود سه برابر این رقم است؛ بنابراین میانگین قیمت فروش در تهران به طور تقریبی ۱۲ میلیون تومان برآورد می‌شود، هرچند کاهش قابل توجه معاملات، این میانگین را کمتر قابل استناد کرده است.
وی با اشاره به هزینه ساخت‌وساز نیز افزود: یک ساختمان پنج‌طبقه معمولی به طور متوسط حدود ۲۵ میلیون تومان برای هر مترمربع هزینه دارد. این رقم شامل دستمزد نیروی انسانی، مصالح و خدمات جانبی مرتبط با صنعت ساختمان است.
افزایش هزینه‌های ساخت و دستمزد‌ها
دبیر کانون انبوه‌سازان در رابطه با خبر افزایش ۵۰ درصدی دستمزد کارگران ساختمانی توضیح داد: خروج کارگران افغان بدون شک بر دستمزد‌ها تأثیر گذاشته، اما میزان افزایش ۵۰ درصدی را تأیید نمی‌کنم. افزایش حق‌الزحمه‌ها رخ داده است، اما مشکل اصلی اکنون افزایش دستمزد نیست موضوع اساسی اخلال در روند فعالیت پروژه‌هاست که موجب تأخیر و افزایش هزینه‌ها شده است.
وی افزود: هزینه ساخت از حدود ۱۸ تا ۱۹ میلیون تومان به ۲۵ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است. این رشد ۲۰ تا ۳۰ درصدی هزینه‌ها از ابتدای سال تاکنون عمدتاً به نیروی انسانی و خدمات مرتبط با صنعت ساختمان بازمی‌گردد و نه صرفاً به دستمزد مستقیم کارگران است.
پورحاجت تصریح کرد: صنعت ساختمان کشور با صد‌ها فعالیت صنفی، تولیدی، توزیعی و خدماتی مرتبط است. خروج کارگران افغان نه تنها کارگاه‌های ساختمانی بلکه واحد‌های تولید مصالح، کارگاه‌های سنگ‌بری و کارخانه‌ها را نیز تحت تأثیر قرار داده است. این موضوع نشان می‌دهد که تأثیر نیروی انسانی بر زنجیره تأمین و افزایش قیمت تمام‌شده مسکن بسیار گسترده است.
جایگزینی کارگران ایرانی؛ راه حل دشوار
وی در پاسخ به این پرسش که آیا کارگران ایرانی می‌توانند جایگزین کارگران افغان شوند، گفت: کار ساختمانی کار بسیار سخت و فیزیکی است و بسیاری از کارگران ایرانی تمایلی به فعالیت در این حوزه ندارند. بهره‌وری نیروی کار مهاجر در این صنعت بالاتر است و این مسئله نه فقط در ایران بلکه در کشور‌های توسعه‌یافته و کشور‌های حاشیه خلیج فارس هم مشاهده می‌شود که از نیروی کار غیر بومی استفاده می‌کنند
پور حاجت تأکید کرد: با وجود حدود یک میلیون کارگر ساختمانی ایرانی، این تعداد پاسخگوی نیاز واقعی کشور نیست و در صورت رونق بازار مسکن، کمبود نیروی انسانی به یک چالش جدی تبدیل خواهد شد.
دبیر کانون انبوه‌سازان در توضیح دلایل کم‌میل بودن کارگران ایرانی به فعالیت در بخش ساختمان گفت: دستمزد پایین تنها عامل نیست. بسیاری از مشاغل جدید با سرمایه اندک ایجاد می‌شوند و درآمدی مشابه کار ساختمانی دارند، در حالی که فشار فیزیکی و سختی آن را ندارند، طبیعی است که افراد به سمت مشاغل کم‌زحمت‌تر و با امنیت شغلی بالاتر گرایش پیدا کنند.
پیش‌بینی بازارمسکن در نیمه دوم سال
پورحاجت در خصوص چشم‌انداز بازار مسکن برای نیمه دوم سال گفت: با آرام شدن بازار ارز و طلا، حجم معاملات مسکن در نیمه دوم سال افزایش پیدا کند. با این حال اگر این شرایط محقق نشود سرمایه‌گذاری در بخش خصوصی برای ساخت‌وساز توجیه اقتصادی نخواهد داشت.
به گزارش آنا، صنعت ساختمان ایران در نقطه حساسی قرار دارد؛ رکود طولانی‌مدت و تورم نهاده های ساختمانی، فشار مضاعفی بر زنجیره تولید و ساخت‌وساز وارد کرده است. هرچند در حال حاضر کمبود نیروی انسانی بحرانی نیست، اما با شروع رونق در بازار مسکن، این کمبود می‌تواند افزایش هزینه‌ها، تأخیر در پروژه‌ها و حتی نوسانات قیمت را به دنبال داشته باشد.
انتهای پیام/