دکتر مهدی سلطان محمدی/کارشناس مسکن

هنگامی که آقای رئیسی در مناظره های انتخاباتی وعده ساخت یک میلیون مسکن در سال و چهار میلیون در چهار سال  را دادند اغلب کارشناسان مسکن که از نزدیک با چالش های حوزه مسکن مواجه بودند احتمال تحقق این وعده را پایین و یا نشدنی قلمداد کردند.عمده ساخت و ساز مسکن در ایران توسط خانوارها و بخش خصوصی انجام می‌شود و سهم دولت و نهادهای عمومی در ساخت مسکن در طول تاریخ شهرسازی ایران حدود پنج درصد بوده است. بنابراین ساخت مسکن در چنین حجم بالایی  آن هم در یک سال متکی بر توان خانوارها و بخش خصوصی است و دولت نمی‌تواند نقش چندان تعیین‌کننده‌ای در این زمینه داشته باشد. از آنجایی که در دوره رونق نتوانستیم به افزایش تولید برسیم، در شرایط کنونی نیز به دلیل آن که در شرایط رکود قرار داریم و انتظار می‌رود قیمت مسکن رشد سابق را نداشته باشد، انگیزه سرمایه‌گذار برای سرمایه‌گذاری نیز کاهش پیدا خواهد کرد. بنابراین در چنین شرایطی نمی‌توان ساخت واحدهای مسکونی را چندین برابر کرد.از سوی دیگر قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی و دستمزد افزایش قابل توجهی یافته و در طول سه سال گذشته قیمت مصالحی مانند فولاد، سیمان، لوله و سایر مصالح ساختمانی افزایش بیش از ۶ تا ۷ برابری را تجربه کرده است. این اتفاق موجب می‌شود تا سرمایه در گردش بالاتری برای ساخت واحدهای مسکونی مورد نیاز باشد و بخش خصوصی و خانوارها این توان را ندارند تا میزان سرمایه لازم برای ساخت مسکن بیشتر را تأمین کنند.شبکه بانکی نیز نمی‌تواند منابع مالی مورد نیاز را پوشش دهد. سقف اعتبارات بانکی به نسبت قیمت واحدهای ساخته شده در طول زمان کاهش پیدا کرده است و این موضوع موجب شده توان مالی برای پیشبرد حجم بیشتری از ساخت و ساز وجود نداشته باشد. اگر حتی هزینه زمین و عوارض را حذف کنیم احداث سالانه یک میلیون واحد مسکونی ۷۵ متری دست کم به ۲۵۰ هزار میلیارد تومان سرمایه نیاز دارد. این را با حجم کل بودجه عمرانی دولت که زیر ۵۰ هزار میلیارد تومان است مقایسه کنید. دولت به دلیل کاهش درآمدهای نفتی، کاهش صادرات و رکود ناشی از کرونا دچار کمبود منابع شده و نوساناتی که در بازارهای مسکن، بورس، ارز و طلا می‌بینیم در واقع انعکاسی از کمبود منابع دولتی است. آنچه که هزینه‌های ساخت و ساز این پروژه‌ها را افزایش می‌دهد احداث بیمارستان، مدرسه، فضاهای آموزشی، درمانی، فضای سبز و فرهنگی است که تمام این امکانات باید در این اراضی تامین شود.علاوه بر بحث تامین اراضی مناسب برای اجرای چنین پروژه‌هایی، موضوع تامین مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت و ساز و همچنین هزینه‌های قانونی مختص مراجع مرتبط از جمله عوارض شهرداری مطرح است.