مجید اعزازی|

رشد 6.8 درصدی قیمت مسکن و 47.8 درصدی معاملات ملکی در آبان سال جاری شگفتی ناظران را در پی داشته است. چه آنکه پیش از این، اغلب پیش بینی‌ها از بازار ملک حاکی از رشد قیمت‌ها همگام با تورم عمومی و ماندگاری حجم معاملات ملکی در حدود 5 هزار فقره در ماه بود و در مجموع تداوم رکود تورمی برای این بازار پیش بینی می‌شد. اما افزایش 3 میلیون تومانی قیمت هر متر مربع مسکن طی آبان سال جاری و همچنین افزایش حدود 2600 فقره‌ای تعداد معاملات ملکی نسبت به مهرماه نشان داد که این پیش بینی‌ها از دقت لازم برخوردار نبوده‌اند. البته در آبان سال جاری، صرفا این بازار مسکن نبود که جهش قیمتی را تجربه کرد، بلکه تمام دارایی‌های شناخته شده از جمله دلار، سکه، طلا، خودرو و حتی پس از 5 ماه طی کردن روند نزولی، بازار سهام نیز توانستند بازدهی جهش گونه‌ای را تجربه کنند. در شرایطی که نرخ تورم عمومی در آبان سال جاری 2.1 درصد ثبت شده است، در این ماه تمام دارایی‌های یادشده رشدی بالاتر از 6 درصد را تجربه کردند. این فاصله حداقل 4 درصدی میان نرخ تورم عمومی و تورم حاکم بر بازارها نشان می‌دهد که در زیرپوست اقتصاد، «انتظارات تورمی» در حال غلیان بوده است و از همین رو، فعالان بازارها و سرمایه‌گذاران خریدهای قابل توجهی در اغلب بازارهای یادشده داشته‌اند و به این ترتیب، تقاضا برای خرید انواع دارایی‌ها  رشد جهش گونه‌ای داشته است.

   کارنامه بازارهای موازی

در آبان ماه سال جاری، بازار سرمایه بازدهی مثبت 7.65 درصد را ثبت کرد، به گونه‌ای که شاخص کل بورس از محدوده یک میلیون و 308 هزار واحد در اول آبان به یک میلیون و 409 هزار واحد در پایان ماه مزبور رسید. این در حالی بود که خروج پول حقیقی از بازار سهام همچنان در آبان ماه نیز تداوم داشت و برخلاف بازدهی 7.65 درصدی بازار سهام، خروج پول 0.8 درصد نیز افزایش یافت. در آبان، سکه نیز بازدهی مثبت 8.7 درصد را به ارمغان آورد و قیمت هر قطعه سکه امامی از 15 میلیون تومان به بالای 16 میلیون و 250 هزار تومان پرواز کرد. دلار امریکا نیز بازدهی 8.1 درصدی را تجربه کرد. برخی برآوردها نیز حاکی از رشد قیمت خودرو به نزدیک 6 درصد طی آبان سال جاری است. آمارهای مربوط به خرید سکه (صرفا) از طریق بازار سهام و همچنین خرید اسکناس دلاری (صرفا) از بازار متشکل ارزی حاکی از رشد قابل توجه در آبان ماه دارد. از این رو، می‌توان گفت که در ماه گذشته، اغلب بازارهای دارایی همچون بازار مسکن، به موازات رشد قیمت‌ها، شاهد رشد تعداد معاملات نیز بوده‌اند و از این رو، نقدینگی سرگردان، صرفا به بازار مسکن کوچ نکرده است. آمارهای تازه از بازار پول نیز نشان می‌دهد که از سویی سهم پول از کل نقدینگی در پایان شهریور افزایش یافته است و به عبارت بهتر، پول از سپرده‌های بلندمدت خارج شده و در دارایی‌های نقدشونده‌تر مانند سکه و دلار سرمایه‌گذاری شده‌اند. همزمان، رشد نقدینگی 12 ماهه در پایان شهریور 1401 به 37.5 درصد و رشد پایه پولی نیز به 33.1 درصد رسیده است. اگر چه دو عدد اخیر نسبت به مدت مشابه سال قبل بهبود یافته‌اند، اما نسبت به افت در تیرماه، طی ماه‌های مرداد و شهریور بار دیگر روند صعودی در پیش گرفته‌اند. اگر چه داده‌های بازار پول نسبت به تحولات آبان ماه بازار مسکن کمی قدیمی‌تر هستند، اما روند صعودی و تورم زای حاکم بر بازار پول نشان می‌دهد که مسکن به عنوان مطمئن‌ترین سپرتورمی مستعد رشد بیشتر قیمت در ماه‌های آتی است. در عین حال، برخی عوامل از جمله لزوم داشتن توان مالی بالاتر برای معامله در بازار مسکن، مانع از جذب حداکثری نقدینگی در این بازار شده است.

   3 میلیون در یک ماه؛ 15 میلیون در 15 ماه

تازه‌ترین گزارش آماری بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران حاکی از این است که آبان سال 1401 متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران با 8.6 درصد رشد به 46 میلیون و 700 هزار تومان بالغ شده است. متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آبان ماه سال جاری نسبت به آبان سال قبل 45.9 درصد افزایش یافته است. بررسی‌های «تعادل»، نشان می‌دهد، که طی 15 ماهه فعالیت دولت سیزدهم، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران از حدود 31 میلیون تومان به حدود 47 میلیون تومان در پایان آبان رسیده است که حاکی است طی این دوره 15 ماهه به‌طور متوسط در هر ماه، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن یک میلیون تومان افزایش را تجربه کرده است.

   منطقه یک پیشتاز رشد قیمت ها

بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران، در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 95 میلیون و 110 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 23 میلیون و 90 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال 1400 به ترتیب 30.7 و 59 درصد افزایش نشان می‌دهند. همچنین تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران در آبان ماه سال 1401، به 8 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل 47.8 و ماه مشابه سال قبل 9.6 درصد افزایش نشان می‌دهد. ضمن اینکه بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق ش هری در آبان ماه سال 1401 نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل 39.8 و 45 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل بوده است. لازم به توضیح است رشد ماهانه شاخص مزبور در آبان‌ماه در شهر تهران و کل مناطق شهری به ترتیب معادل 4.1 و 5 درصد است.

   اصابت ترکش‌های دلار به بازار مسکن

در این حال، فرشید پورحاجت، کارشناس بازار مسکن درباره علت رشد ۶.۸ درصدی قیمت مسکن تهران در یک ماه گذشته گفت: بخشی از این رشد به نوسانات قیمت ارز برمی‌گردد، علت دیگر افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی است و مساله بعدی به انجام نشدن کار خاصی در پروژه نهضت ملی مسکن بر می‌گردد که باعث انصراف متقاضیان از این پروژه شده و اثراتش در بازار مسکن بروز پیدا کرده است.  پورحاجت در گفت‌وگو با ایسنا، اظهار کرد: با وجود آنکه در فصل پاییز و کاهش جابه‌جایی‌ها قرار داریم، به دلیل عوامل تورم‌زا و انتظارات تورمی، پیش‌بینی رونق بازار مسکن در آبان ماه دور از ذهن نبود. بعد از یکی دو ماه ثبات نسبی شاهد رشد حدود ۷ درصدی قیمت خانه در تهران بودیم. نرخ رشد سالانه آن هم که به حدود ۴۶ درصد رسیده نشان می‌دهد بازار مسکن از تورم عمومی (۴۴ درصد) عبور کرده است؛ در حالی که طی هشت ماه اخیر همواره پایین‌تر از نرخ تورم قرار داشت. وی افزود: به نظر می‌رسد بیشترین تاثیر قیمت آپارتمان از ناحیه رشد نرخ ارز بوده است. ضمن اینکه نهاده‌های ساختمانی در همین ماه گذشته با نوسانات شدید مواجه شدند. با مساله رکود ساخت و ساز نیز مواجهیم که عاملی مهم در تشدید افزایش قیمت‌ها است. طبیعتا هر کالایی کمیاب شود دچار رشد قیمت می‌شود. این موضوع در بازار مسکن که علاوه بر مصرفی بودن، نگاه سرمایه‌ای به آن می‌شود نمود بیشتری دارد. عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان با بیان اینکه شرایط ساخت وساز در کشور مساعد نیست، تاکید کرد: اندک کارگاه‌های ساختمانی که در این مدت فعال بودند با نوسانات اخیر قیمت مصالح ساختمانی از جمله یونولیت و خدمات مرتبط با بخش ساخت وساز دچار مشکلاتی شده‌اند. پیداست وزارت راه و شهرسازی و وزارت صمت هم موضوع را چندان جدی نگرفته‌اند.

   کندی پروژه نهضت ملی مسکن 

پورحاجت گفت: اقدامات وزارت راه و شهرسازی در ۱۶ ماه گذشته در پروژه نهضت ملی مسکن ناموفق بوده است. دائما هم نرخ‌ها را تغییر دادند. ابتدا قیمت هر متر مربع از واحدهای پروژه نهضت ملی مسکن را ۲.۷ میلیون تومان تعیین کردند. قرار بود پروژه‌ها به بخش خصوصی واگذار شود ولی شرایط را برای بخش خصوصی مهیا نکردند و کارها کند پیش رفت تا اینکه اعلام کردند قیمت به ۴.۶ میلیون تومان رسیده است. الان خودشان می‌گویند ۸ میلیون تومان که به نظر من این نرخ هم مربوط به سه ماه قبل است. وی تصریح کرد: متقاضیان نهضت ملی مسکن که عمدتا از اقشار پایین هستند از کجا باید این پول‌ها را بیاورند؟ فرق بخش خصوصی با دولتی این است که وقتی مردم از بخش خصوصی پیش‌خرید می‌کنند قیمتی در ابتدا به آنها اعلام می‌شود و اگر پروژه سه سال هم طول بکشد بخش خصوصی متعهدانه با قیمت قرارداد اولیه، واحد مسکونی را تحویل می‌دهد. به نظر می‌رسد هم‌اکنون وقتی مردم می‌بینند اقدام خاصی در پروژه نهضت ملی مسکن صورت نمی‌گیرد مسکن خود را از طریق بازار تامین می‌کنند. عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان با اشاره به مصوبه هفته گذشته مجلس در خصوص تامین اجتماعی کارگران گفت: همین مصوبه تقریبا تورم ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصدی را به حوزه تولید مسکن تحمیل کرد. این اعداد و ارقام در اقتصادهای دنیا به شوخی هم شبیه نیست. ولی ما در این شرایط زندگی می‌کنیم. دستگاه‌های خدمات‌رسان بخش ساخت و ساز هم در ارایه خدمات منفعل هستند. درباره نوسان قیمت مصالح ساختمانی نیز که مدت‌هاست صحبت می‌شود ولی اقدام خاصی در جهت کاهش نرخ رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی صورت نمی‌گیرد.