بازار؛ گروه راه و مسکن: بانک مرکزی در گزارش خود متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران در آبان ماه را در حالی ۴۶۷ میلیون ریال اعلام می کند که نسبت به ماه قبل خود یعنی مهر ماه از افزایش ۶.۸ درصدی برخوردار بوده است.

این گزارش اگر چه وضعیت کف بازار مسکن را به خوبی نشان نمی دهد و از یک روش متوسط گیری کمک گرفته است اما به خوبی نمایانگر این است که قیمت مسکن نیز همانند سایر کالاها در طول سال می تواند دچار یک تورم شود. اما این رشد قیمت از آن جهت تا حدودی تعجب آور بود که این روزها معاملات مسکن چندان رونق ندارد اما گزارش بانک مرکزی نشان می دهد که معاملات مسکن هم روند خوبی نسبت به ماه گذشته و سال قبل داشته است.

اما اگر کمی به عقب تر و به روزهای آغازین سال جاری برگردیم متوجه خواهیم شد که بارها و بارها کارشناسان و انبوه سازان مسکن به دولت توصیه می کردند که اگر راهکاری برای جلوگیری از رشد قیمت نهاده های تولید مسکن اندیشیده نشود قطعا افزایش قیمت مسکن در طول سال جاری دور از دسترس نخواهد بود.

عبدالجلال ایری، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس یکی از اعضای کمیسیون عمران مجلس است که در ماه های گذشت بارها هشدار داده بود که بی توجهی به بازار مصالح ساختمانی و عدم مدیریت درست محصولات پر کاربرد در ساختمان یکی از مسائل مهم و تاثیر گذار در رشد قیمت مسکن بوده است.

بی توجهی به بازار مصالح ساختمانی و عدم مدیریت درست محصولات پر کاربرد در ساختمان یکی از مسائل مهم و تاثیر گذار در رشد قیمت مسکن در سالهای اخیر بوده و علی رغم تمامی وعده های وزیر صمت در این حوزه شاهد نتیجه مثبتی نبودیم

او در پاسخ به این پرسش که مصالح ساختمانی یکی از عوامل گرانی بازار مسکن به شمار می‌رود، اضافه کرد: بی توجهی به بازار مصالح ساختمانی و عدم مدیریت درست محصولات پر کاربرد در ساختمان یکی از مسائل مهم و تاثیر گذار در رشد قیمت مسکن در سالهای اخیر بوده و علی رغم تمامی وعده های وزیر صمت در این حوزه شاهد نتیجه مثبتی نبودیم.

ایری ادامه داد: وزیر صمت خود را فردی دغدغه مند در حوزه کنترل مصالح ساختمانی نشان داد اما آن چیزی که در ماه‌های مسئولیت وی شاهد بودیم، کم توجهی به این حوزه بوده است. ضمن اینکه گرانی افسارگسیخته کالاهای اساسی و عدم تنظیم درست بازار کالاهای مصرفی نیز از جمله گلایه های ما از عملکرد وزیر صمت است و وزیر باید هر چه زودتر عملیات اجرایی جهت کاهش قیمت مصالح ساختمانی با تعامل سازنده با کارخانجات تولید سیمان و فولاد و رفع مشکلات تولیدکنندگان در زمینه های فوق را تسهیل کند.

ایرج رهبر عضو کانون انبوه سازان در پاسخ به این پرسش که رشد قیمت مسکن آن هم در فصل پاییز و رکود حاکم بر بازار به چه دلیل است می گوید: دولت بارها وعده کنترل قیمت مصالح ساختمانی را داده است اما هر بار بنا به دلایلی به فراموشی سپرده می شود. اینکه سازندگان مسکن ندانند از ابتدای آغاز پروژه تا انتهای پروژه چه میزان سرمایه نیاز خواهند داشت یک ایراد اساسی برای بخش مسکن و ساخت و ساز است. همین عدم اطلاع دقیق از میزان سرمایه مورد نیاز باعث می شود تا بسیاری از سازندگان از ساخت و ساز منصرف شوند.

وقتی عرضه و تولید مسکن از یک سو کاهش می یابد و فاصله عرضه با تقاضا بیشتر می شود نتیجه آنرا در رشد قیمت مسکن شاهد می شویم. البته رشد قیمت نهاده های تولید و عدم کنترل قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی تاثیر مستقیمی بر قیمت تمام شده ساختمان و واحدهای مسکونی دارد

وی ادامه می دهد: وقتی عرضه و تولید مسکن از یک سو کاهش می یابد و فاصله عرضه با تقاضا بیشتر می شود نتیجه آنرا در رشد قیمت مسکن شاهد می شویم. البته رشد قیمت نهاده های تولید و عدم کنترل قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی تاثیر مستقیمی بر قیمت تمام شده ساختمان و واحدهای مسکونی دارد. پس نباید ایرادی در این خصوص گرفت که چرا قیمت مسکن مدام در حال بالا رفتن است!

رهبر پیشتر نیز تاکید کرده بود که وعده دولت این بود که در راستای افزایش تولید مسکن، قیمت مصالح ساختمانی را کنترل و برای سازندگان مسکن تعدیل کند اما تا به امروز این وعده محقق نشده‌ است. قطعا هر چقدر که این نوسانات ادامه داشته باشد و انبوه ساز و سازنده های بخش خصوصی از آینده و میزان سرمایه گذاری خود اطمینان نداشته باشند به همان میزان نیز تولید مسکن کاهش خواهد داشت.

فرج الله یعقوبی یکی از انبوه سازان و فعالان در حوزه نهضت ملی مسکن با بیان اینکه رشد قیمت تمام شده مسکن، قیمت مسکن را باز هم دچار جهش خواهد کرد می گوید: رشد قیمت تمام شده مسکن مدام در حال وقوع است و وقتی قیمت مصالح ساختمانی در چند ماه چند برابر می شود قطعا در ابتدا بر بهای تمام شده و سپس بر قیمت نهایی مسکن اثر مستقیم خواهد داشت.

رشد قیمت تمام شده مسکن مدام در حال وقوع است و وقتی قیمت مصالح ساختمانی در چند ماه چند برابر می شود قطعا در ابتدا بر بهای تمام شده و سپس بر قیمت نهایی مسکن اثر مستقیم خواهد داشت

او می گوید: بارها اعلام کرده ام که قیمت مسکن به اندازه رشد تورم افزایش نیافته است. شاید به این اظهارات بنده تا حدودی خُرده گرفته شود اما این واقعیت است. امروز مسکن از تورم ۳۰ درصد کمتر رشد کرده است. به هر حال باید در خصوص نهاده های تولید مسکن و سایر عوامل اثرگذار بر تولید مسکن دولت توجه ویژه ای داشته باشد.

یکی از دلایلی که این رکود تورمی ایجاد شده است به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن است. بطور قطع و یقین قیمت مسکن افزایش خواهد داشت. چون بهای تمام شده در حال افزایش است و هزینه صدور پروانه های ساخت رشد کرده است

وی ادامه داد: یکی از دلایلی که این رکود تورمی ایجاد شده است به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن است. بطور قطع و یقین قیمت مسکن افزایش خواهد داشت. چون بهای تمام شده در حال افزایش است و هزینه صدور پروانه های ساخت رشد کرده است.

یعقوبی پیشتر گفته بود که در سال ۱۴۰۰ ورق فولادی کیلویی ۷ هزار تومان بود و در پایان ۱۴۰۰ این عدد به ۳۰ هزار تومان رسید. بهای تمام شده ساختمان به خصوص ساختمان های فولادی و بلند مرتبه سازی به شدت افزایش پیدا کرد و این افزایش قیمت هنوز در بهای واحد مسکونی که در بازار عرضه شده است نمود پیدا نکرده است. پس باید منتظر گزارش های بانک مرکزی که نشان می دهد قیمت مسکن افزایش داشته است باشیم.

اما نکته ای که در گزارش بانک مرکزی خودنمایی می کند این است که معاملات مسکن نیز نسبت به ماه قبل و سال گذشته از رشد قابل ذکری برخوردار بوده است.

در گزارش بانک مرکزی آمده است که تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران در آبان ماه سال ۱۴۰۱، به ۸ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۴۷.۸ و ماه مشابه سال قبل ۹.۶ درصد افزایش نشان می دهد.

برخی از املاکی های سطح شهر تهران دلیل رشد قیمت مسکن در دو ماه گذشته را ابتدا افزایش تقاضا و معاملات مسکن و سپس رشد نرخ ارز و قیمت تمام شده عنوان می کنند.

بعد از اینکه نرخ ارز مجددا در مسیر رشد قرار گرفت متقاضیان مسکن به فکر این افتادند که سرمایه های خود را به نوعی حفظ کنند. حتی برخی از این متقاضیان حاضر بودند که با وام مسکن و خرید اوراق بتوانند صاحب مسکن شوند

احمد معتمدی یکی از مشاوران املاک سطح شهر تهران با تاکید بر اینکه به نظر می رسد بعد از رشد نرخ ارز و موضوعات برجام این روزها متقاضیان به فکر خرید مسکن افتاده اند گفت: بعد از اینکه نرخ ارز مجددا در مسیر رشد قرار گرفت متقاضیان مسکن به فکر این افتادند که سرمایه های خود را به نوعی حفظ کنند. حتی برخی از این متقاضیان حاضر بودند که وام خرید مسکن و اوراق خریداری کنند تا بتوانند مسکن خریداری کنند.

قطعا روند رو به رشد معاملات مسکن می تواند برای بخش مسکن مفید باشد اما اینکه این رشد معاملات باعث رشد قیمت مسکن شود نمی تواند چندان مفید و ارزشمند باشد

او با بیان اینکه طولانی شدن طرح نهضت ملی مسکن باعث شد تا برخی از این متقاضیان برای خرید مسکن به هر شکل ممکن وارد بازار مسکن شوند ادامه می دهد: قطعا روند رو به رشد معاملات مسکن می تواند برای بخش مسکن مفید باشد اما اینکه این رشد معاملات باعث رشد قیمت مسکن شود نمی تواند چندان مفید و ارزشمند باشد.

معتمدی معتقد است که املاکی ها از رشد قیمت مسکن خوشحال نخواهند بود اما از اینکه معاملات مسکن رونق می گیرد قطعا می تواند به نفع اقتصاد املاکی ها، اقتصاد کشور و سازنده ها باشد.

این وضعیت بازار مسکن نشان می دهد که اگر دولت باز هم در طرح نهضت ملی مسکن تعلل کند بدون شک تعداد زیادی از این انصرافی ها وارد بازار مسکن خواهند شد و این افزایش تقاضا به دلیل نبود تولید و عرضه مسکن از یک سو و رشد قیمت نهاده های تولید مسکن می تواند در سال جاری باز هم قیمت مسکن را دستخوش تغییر کند.