محمدرضا اسماعیلی؛ بازار، یکی از مهمترین شاخص های درآمد و همچنین فلاکت مقوله درصد اختصاص درآمدهای خانوار به مسکن است. یعنی به عبارت دیگر چند درصد از درآمد و دارایی هر خانوار به مسکن اختصاص می‌یابد؟ این عدد هر میزان کاهش پیدا کند یعنی سطح رفاه و خانواده بیشتر است و هر میزان شاهد کاهش آن باشیم اوضاع اقتصادی برای تامین مسکن برای خانوار دشوارتر می‌شود.

طبق اعلام مراجع رسمی به صورت میانگین ۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد ماهانه خانوار شهری صرفه هزینه های مسکن می شود از سوی دیگر در سال‌های اخیر جهش هفت برابری میانگین قیمت مسکن و اثرگذاری آن بر بازار اجاره مورد تایید قرار گرفته است.

فاصله معنی دار درامد با قیمت خانه
در نگاه اول باید گفت این عدد بسیار بالا است چرا که در همین کشورهای حوزه خلیج فارس هستند مواردی که ۱۴ تا ۱۹ درصد و در برخی کشورها حتی ۱۰ درصد درآمد خانوار صرف مسکن می شود که نشان از ثبات بازار مسکن و اقتصاد در این کشورها می دهد.

سوال اصلی اینجا است که اگر ۷۰ درصد درآمد خانوار شهری به مسکن اختصاص پیدا کند، برای مابقی شاخص‌ها شامل خورد و خوراک لباس و غیره باید چه میزان هزینه کرد؟ اصلاً آیا پولی برای این مقوله باقی می ماند یا خیر؟ موضوع حائز اهمیت این است که چه عواملی سبب شدند تا درصد تخصیص درآمد خانوار به مسکن تا این میزان بالا باشد؟

طبق اعلام مراجع رسمی به صورت میانگین ۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد ماهانه خانوار شهری صرفه هزینه های مسکن می شود

از جمله این موارد می‌توان به بی ثباتی در بازار مسکن، افزایش شاخص فلاکت، تورم همچنین ناتوانی خانوار برای گرداندن زندگی از حوزه اقتصادی و معیشت در کنار مسائل دیگری مانند بی برنامگی دولت در مقوله اقتصادی طی یک دهه گذشته، تحریم ها و فشارهای بین المللی، مافیای مسکن، ورود بانک ها به حوزه مسکن و غیره اشاره کرد.

درآمدی که افزایش پیدا نمی‌کند
در این سال ها تنها چیزی که افزایش چشمگیری پیدا نکرده درآمد خانوار است به عبارت دیگر طی پنج سال اخیر میزان حقوق و درآمد خانواده متوسط در چهار دهک پایین جامعه حتی دو برابر هم نشده اما قیمت مسکن بیش از هفت برابر افزایش پیدا کرده است در کلام دیگر باید گفت فاصله خانوار تا خانه دار شدن روز به روز افزایش پیدا می کند.

نباید فراموش کرد که وقتی ۷۰ درصد درآمد خانوار صرف اجاره خانه و مسکن می شود دیگر پولی برای پس انداز در راستای خرید خانه یا به عبارت دیگر خانه دار شدن باقی نمی ماند در نتیجه با خانوار هایی روبرو هستیم که سال های سال در آرزوی خانه خریدن باقی می ماند و این شرایط را دشوار کرده است.

بازار اما برای کسانی که که خانه دارند هم مناسب نیست چراکه علیرغم داشتن منزل از قدیم تاکنون و افزایش چشمگیر بهای خانه آنها، قشر مرفه حساب نمی‌شود حتی اگر خانه میلیاردی داشته باشند و در نتیجه می‌توان آنها را سرمایه داران فقیر نامید. به زبان ساده اگر یک فرد ۵۵ ساله، ۲۰ سال پیش خانه ای را خریده باشد که امروز دو میلیارد تومان ارزش دارد در واقع او دو میلیارد تومان سرمایه ندارد و فقط خانه اش دو میلیارد تومان می ارزد چرا که با درآمدها و حقوقی که امروز می گیرد حتی هزینه تعمیر بخشی از خانه نیز تامین نمی شود. 

سرمایه‌داران فقیر
اگر خانه این افراد مثلا خسارت ۱۰ میلیون تومانی ببیند با مکافات روبرو شده و می بایست به سمت بانک ها برود تا بتواند از تسهیلات استفاده کنند زیرا درصد هزینه خانه ای که در گذشته خریده به درآمدش امروز به مراتب افزایش یافته است. این قشر زمانی با پس انداز و وام طی پنج تا ده سال می توانستند خانه بخرند و لازم هم نبود برای آن ۷۰ درصد درآمدشان را بدهند اما امروز شرایط تفاوت کرده است.

این گروه از افراد امروز در جامعه بسیار زیاد شدند کسانی که در خانه های میلیاردی می نشیند اما حقوق چهار میلیون تومانی می گیرند که با خط فقر فاصله معناداری دارد در نتیجه اوضاع برای خانه دارها هم مناسب نیست.

به نظر نمی‌رسد که سیاست‌های انبوه سازی مسکن بتواند میزان بهای خانه را کاهش دهد چراکه امروز بازار مسکن اصطلاح از دست دولت در رفته است و سیاست های نادرست در کنار حضور مافیای مسکن باعث شده تا عوامل متعددی بر بازار مسکن تاثیر بگذارد.

به نظر نمی‌رسد که سیاست‌های انبوه سازی مسکن بتواند میزان بهای خانه را کاهش دهد چراکه امروز بازار مسکن اصطلاح از دست دولت در رفته است

دولت نهایتاً بتواند با انبوه سازی خانه میزان عرضه را افزایش دهد اما در خصوص قیمت گذاری و همچنین میزان تقاضا اقدامی نمی تواند کند چرا که اساساً دولت قیمت گذار مسکن نیست بلکه دست هایی بازار مسکن را کنترل می‌کند.

ورود نابجای بانک‌ها و دلالان
از سوی دیگر ورود بانک ها به انبوه سازی و خانه هایی که خالی رها شده اند از دیگر مواردی است که به اوضاع آشفته بازار مسکن ضربه‌های انبوهی زده است. بانک به جای تسهیلگری در بازار مسکن در واقع به دنبال بنگاهداری و سرمایه گذاری بوده در نتیجه در کلانشهرهای مانند تهران شاهد صدها واحد مسکونی ته شده توسط بانک‌ها هستیم که خالی هستند و روز به روز گران‌تر می‌شود.

شگفت‌آور اینکه دولت برای فروش اموال مازاد دولتی در استان ها آن چنان فشار می آورد یک ساختمان دو طبقه قدیمی فنی و حرفه‌ای در روستاهای میامی و شاهرود و دامغان و سمنان باید فروخته شود اما ۴۰۰ واحد آپارتمان خالی که توسط بانک ها برای درآمدزایی ساخته شده، دست نخورده باقی می ماند.

از این منظر کمی ساده اندیشانه است که بگوییم  با ساخت دو حتی چهار میلیون واحد مسکونی یک باره بازار خانه در کشور زیر و رو می‌شود لذا کار دشواری پیش روی دولت در ساماندهی مقوله مسکن است و باید سیاست های بهتری در این باره مد نظر قرار گیرد.در خاتمه همچنین باید گفت که مافیای مسکن آنقدر امروز قدرت گرفته که حتی اگر مدیران میانی مانند مدیران کل مسکن و شهرسازی حتی در سطح معاونت های وزارتخانه نمی توانند کاری علیه شان کنند زیرا قدرت عظیمی پیدا کرده اند. عجیب اینجا است که حضور برخی آقازاده ها در بازار مسکن نیز به این امر دامن زده است که البته جای طرح آن در یادداشت دیگری است.