صاحب‌خبر -

به گزارش راهبرد معاصر قیمت مسکن در تهران و در نیمه نخست شهریور ماه به هور میانگین برای هر متر مربع به 23 میلیون و 500 هزار تومان رسیده است که نسبت به مدت مشابه ماه گذشته 1.9 درصد افزایش داشته است.  در این میان گفته می شود تعداد معاملات مسکن پس از کاهش 35.4 درصدی در مرداد ماه در نیمه اول شهریور هم  37.7 درصد کاهش پیدا کرده نشان دهنده تداوم رکود در بازار مسکن است.

 

 

 

هر متر مربع مسکن در کدام مناطق تهران هنوز زیر ۱۰ میلیون تومان است؟

 

در ماه های اخیر قیمت مسکن در تهران، به شدت افزایش یافت که فشار اقتصادی زیادی به مردم وارد کرد. براساس آخرین گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در مردادماه امسال ۲۳ میلیون و ۱۱۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۱۰٫۵ و ۷۷٫۴ درصد افزایش نشان می‌دهد.

 

با توجه به همین موضوع، متوسط قیمت هر یک متر مربع واحد مسکونی در تهران در اکثر مناطق تهران که در مردادماه پارسال تک رقمی بود، در مردادماه امسال دورقمی یعنی بالای ۱۰ میلیون تومان شده اند.

 

براساس آمارهای بانک مرکزی، متوسط قیمت هر یک متر مربع واحد مسکونی در اکثر مناطق تهران (۱۲ منطقه) در مردادماه ۹۸ تک رقمی بودند. این مناطق عبارت بودند از: مناطق ۹ تا ۱۲ و مناطق ۱۴ تا ۲۱٫

 

براساس این گزارش، متوسط قیمت هر یک متر مربع واحد مسکونی در مناطق مذکور بین ۶ میلیون و ۲۶۳ هزار تومان تا ۹ میلیون و ۷۸۵ هزار تومان بود.

 

 

با این وجود، آخرین آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد که در مردادماه امسال، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن صرفا در یکی از مناطق تهران یعنی منطقه ۱۸ که شامل محله هایی مثل یافت آباد و شهرک ولیعصر می شود، همچنان تک رقمی است.

 

براساس این گزارش، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه ۱۸ تهران در مردادماه ۹۹ حدود ۹ میلیون و ۷۴۶ هزار تومان بوده است.

 

افزایش علاقه یه سرمایه گذاری در بازار مسکن

مرکز افکار سنجی دانشجویان ایران (ایسپا)، از ۱۵۹۰ نفر از شهروندان کشور در تاریخ ۲۹ تیرماه تا ۵ مرداد این سوالات را مطرح کرده که مردم ترجیح می دهند که در کدام بخش سرمایه گذاری کنند؟

 

بررسی‌ها نشان می‌دهد که در سال قبل ۱۴٫۹ درصد از مردم اعلام کرده بودند که در بازار مسکن سرمایه گذاری کردند، که این رقم برای سال جاری به ۱۷ درصد افزایش یافته است.

 

اما بررسی‌ها نشان می دهد که از سطح سرمایه گذاری در بانک کاسته شده است. در سال قبل تمایل به پس انداز در بانک رقم ۲۴٫۸ درصد بوده که این رقم در سال جاری به ۸٫۱ درصد کاهش یافته است.

 

بررسی ها نشان می دهد که کاهش نرخ سود واقعی مردم و نوسان دیگر بازارها نظیر بازار سهام و ارز باعث شده که میزان سرمایه گذاری مدت دار در بانک ها کاهش یابد.

 

اما باید توجه کرد که نوسان سرمایه گذاری در بانک ها نسبت به سایر بازارها بسیار کمتر بوده است. در این نظرسنجی ۳۹ درصد اعلام کردند که منابعی برای سرمایه گذاری در سال جاری ندارند، که این رقم نسبت به سال قبل ۵ واحد درصد بیشتر شده است.

 

نکته قابل توجه افزایش قابل توجه سرمایه گذاری مردم در بورس است. در سال گذشته تنها ۱٫۵ درصد از مردم منابع خود در بورس سرمایه گذاری کردند که این رقم در سال جاری به سطح ۹٫۲ درصد افزایش یافته است.

 

 

بنابراین حتی با افزایش سطح سرمایه گذاری در بورس کمتر از ۱۰ درصد مردم در این بازار حضور دارند و در حال حاضر، سرمایه گذاری در بازار مسکن نسبت به بورس بیشتر بوده است.

 

نکته قابل توجه این که در این نظرسنجی ۱۷٫۴ درصد از مردان علاقه به سرمایه گذاری در بازار مسکن دارد که این رقم در زنان به ۱۶٫۷ درصد می رسد.

 

بنابراین سرمایه گذاری در مسکن هم برای خانم ها و برای آقایان در یک سطح جذاب بوده است. از سوی دیگر، ۱۰٫۵ درصد از خانم ها ترجیح می دهند که سرمایه خود را در بانک قرار دهند، که این رقم برای آقایان به ۵٫۹ درصد می رسد. این موضوع نشان می دهد که خانم ها به دنبال یک سرمایه گذاری با بازده قابل قبول و کم ریسک هستند، حال این که آقایان حضور در بازارهای پرریسک نظیر بورس را ترجیح می دهند.

 

بررسی ها نشان می دهد که در سال جاری ۵٫۸ درصد از مردم به فکر خرید سکه و طلا بودند و تنها ۱٫۶ درصد مردم اولویت با سرمایه گذاری در بازار ارز دارند.

 

 

این در حالی است که بسیاری فکر می کنند که بخش قابل توجهی از جامعه به دنبال خرید و سرمایه گذاری در ارز و طلا هستند، اما در مجموع این رقم از ۱۰ درصد نیز بیشتر نمی شود.

بازار معاملات مسکن منطقه ۶ تهران + قیمت روز

 

منطقه ۶ در کنار منطقه ۱۲ یکی از دو پهنه و کانون اصلی کار و فعالیت در شهر تهران به شمار می‌آید و از این رو سهم محله‌های مسکونی در مقایسه با محله‌ها و راسته‌های تجاری و اداری در مقایسه با سایر محله‌های پایتخت بسیار اندک است.

 

همین ویژگی سبب می‌شود به‌طور کلی این منطقه حتی در شرایط عادی بازار مسکن، به‌عنوان یکی از مناطق پرمعامله شناخته نشود و عموما میزان تقاضای سکونت در این منطقه نسبت به مناطق همجوار آن کمتر است.

 

اما در شرایط فعلی که بازار مسکن وضعیت رکودی فوق سنگین را تجربه می‌کند و حجم معاملات ماهانه به زیر ۱۰ هزار فقره تنزل پیدا کرده، این منطقه اوضاعی به مراتب بدتر از گذشته دارد، طوری که برخی واسطه‌های ملکی مدعی هستند تعداد مراجعات روزانه آنها از سوی متقاضیان خرید ملک انگشت‌شمار است.

 

از طرفی بررسی وضعیت عرضه در این منطقه حاکی از این است که عموم املاک عرضه شده سن بنایی بیش از ۲۰ سال و بعضا بیش از ۳۰ سال ساخت دارند، اما از آنجا که از جنس املاک آماده ساخت نیستند، اغلب به قیمت آپارتمان قدیمی و نیازمند بازسازی عرضه شده‌اند، نه قیمتی نزدیک به بهای زمین در این منطقه بر اساس قدرالسهم تعلق گرفته به مالک.

 

مشتری این قبیل املاک نیز در مقایسه با املاک قدیمی که چشم‌انداز روشنی از زمان ساخت و ساز در آنها وجود دارد، طبعا بسیار اندک است.

 

کانون عرضه آپارتمان نوساز در منطقه ۶ نیز محله یوسف‌آباد است که قیمت‌های پیشنهادی ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومانی که بعضا با قیمت‌های پیشنهادی در منطقه یک برابری می‌کند، سبب شده خریداران رغبتی به خرید ملک نوساز در یوسف‌آباد نشان ندهند و در نتیجه این بخش از بازار نیز رکودی است.

 

بازار اجاره‌بها در انتهای تابستان ۹۹ + قیمت روز

 

همواره در بازار اجاره‌بها یک گروه از موجران مایل دریافت ودیعه هستند و ملک خود را به‌صورت رهن کامل عرضه می‌کنند.

 

گروه دیگری از موجران نیز در زمره کسانی قرار دارند که مایل به دریافت اجاره‌بهای ماهانه هستند و اغلب به‌عنوان موجران سنتی، بخشی از هزینه‌های زندگی خود را از طریق اجاره‌بهای دریافتی از مستاجر یا مستاجران خود تامین می‌کنند.

 

این گروه از موجران نیز امسال اغلب به دریافت اجاره‌های ۲ میلیون تومان به بالا در ازای ودیعه نسبتا پایین تمایل نشان داده و با این مشخصات، آپارتمان‌های خود را در بازار اجاره عرضه کرده‌اند.

 

اما یک گروه سوم از موجران نیز در سال‌های گذشته در بازار مسکن حضور داشتند که امسال تعداد آنها بسیار کاهش یافته و به صفر میل می‌کند.

 

این افراد کسانی هستند که در حد تامین هزینه‌های نگهداشت ساختمان، مایل به دریافت اجاره‌بها هستند و عمده مبلغ ارزش اجاری را به‌صورت ودیعه از مستاجر طلب می‌کنند، اما در عین حال مایل هستند اجاره‌بهای مختصری در محدوده چند صد هزار تا یک میلیون تومان نیز به‌صورت ماهانه دریافت کنند تا در صورت بروز مسائلی همچون خرابی آسانسور و نیاز به تعمیرات تجهیزات سرمایشی و گرمایشی در ساختمان، از عایدی نقدی اجاره ملک این قبیل هزینه‌ها را تامین کنند.

 

اما بررسی موتورهای جست‌وجوی ملکی نشان می‌دهد تعداد این موجران که به دریافت اجاره‌بهای تا یک میلیون تومانی قناعت کرده‌اند، انگشت‌شمار است و عموم کسانی که در بازار اجاره حضور دارند، یا طالب رهن کامل هستند تا ودیعه را در بازارهای دیگر سرمایه‌گذاری کنند یا اینکه اجاره‌های چند میلیونی که بخش قابل توجهی از هزینه‌های جاری زندگی آنها را تامین کند، طلب می‌کنند.

 

 

 

∎​