گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|

بر اساس آخرین آمار به دست آمده از معاملات بازار مسکن در بهار 98 حجم فروش املاک مسکونی در این فصل حدود 21 هزار و 200 واحد بود که نسبت به بهار سال 97 حدود 37 درصد کاهش داشته است. اما تعداد معاملات مسکن در شهر تهران در خرداد 98 حدود 6 هزار بوده که نسبت به اردیبهشت 50 درصد و نسبت به خرداد سال قبل 54 درصد کاهش داشته است. متوسط قیمت مسکن در بهار 98 حدود 12 میلیون و 440 هزار تومان و نسبت به بهار قبل 107درصد گران‌تر شده است.

به گفته کارشناسان حوزه مسکن، کاهش 37 درصدی معاملات بهار نسبت به سال گذشته و کاهش نرخ تورم ملک بیانگر سه اتفاق منفی و یک اتفاق مثبت است. سه رویداد منفی حاصل از تحولات معاملات مسکن شامل عقب گرد بخش تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاران از خرید مسکن و ایجاد مقصد جدید برای انباشت نقدینگی است. تنها نکته مثبت این آمارها کاهش نرخ تورم ملکی است. آمارهای اتخاذ شده از قیمت بازار مسکن در ماه گذشته به خوبی نشان می‌دهد، شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در خرداد ماه به نصف قیمت اردیبهشت تنزل پیدا کرده است. بطوری‌که تورم ماهانه ملکی از بالای ۱۲ درصد در اردیبهشت به 4.5 درصد در پایان خرداد ماه رسید.

   تحلیل معاملات در بهار

بر اساس آمارهای بانک مرکزی بررسی تورم ماهانه دو ماه ابتدایی امسال نشان می‌دهد سبد کالاهای مصرفی خانوارهای کشور در اردیبهشت ماه امسال نسبت به فروردین ماه امسال معادل 5/1 درصد گران شده اما این شاخص در فروردین ماه معادل 4 درصد بوده است. در خردادماه درصد تغییر شاخص کل نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۰.۴ درصد است. یعنی خانوارهای کشور بطور میانگین ۵۰.۴ درصد بیشتر از خرداد ١٣٩٧ برای خرید یک «مجموعه کالا و خدمات یکسان» هزینه کرده‌اند که نسبت به این آمار در ماه قبل (۵۲.۱ درصد) ١.٧ واحد درصد کاهش یافته است. برای درک کاهش نرخ تورم قیمت مسکن در خرداد 98 نسبت به اردیبهشت ماه باید نگاه جامعی به قیمت معاملات مسکن در دو ماه اخیر داشته باشیم. متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در اردیبهشت ماه 12 میلیون و 670 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 12.5 درصد و 112 درصد افزایش نشان می‌دهد. این در حالی است که متوسط قیمت یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی در فروردین ماه 11 میلیون و 270 هزار تومان بوده است. یعنی قیمت مسکن در فروردین ماه 98 نسبت به اسفند 97 حدود 2.1 درصد رشد داشته در حالی که رشد قیمت مسکن در اردیبهشت ماه ‌جاری نسبت به فروردین حدود 12.5 درصد رشد داشته است. اما این رقم در خرداد ماه اخیر 13 میلیون و 240 هزار تومان بوده و نسبت به اردیبهشت ماه تنها 4.5 درصد رشد داشته است؛ آنچه در این معادله نامتوازن به شمار می‌رود این است که اگرچه قیمت معاملات مسکن در اردیبهشت ماه جاری با رشد 12.5 درصدی روبرو شده از حیث معاملات نیز با رشد قابل توجه روبرو می‌شود. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در فروردین ماه سال 1398 حاکی از آن است که در مجموع 3 هزار و 423 واحد مسکونی معامله شده است، این تعداد در اردیبهشت ماه جاری 12 هزار و 128 واحد بوده است. این خود برهانی بر این گفته است که رابطه مستقیمی بین افزایش قیمت مسکن و کاهش تعداد معاملات وجود دارد. زمانی که قیمت مسکن افزایش می‌یابد سه رویکرد در جامعه ایجاد می‌شود این سه رویکرد شامل نا اطمینانی از وضعیت موجود، ترس از آینده و نقش معکوس بازارهای موازی بوده است. وضعیت سیاسی و اقتصادی کشور به نحوی است که مردم انتظار دارند هر ماه شاهد رشد قیمت‌ مواد مصرفی و خدمات باشند و زمانی که مشاهده کردند قیمت مسکن هر روز ‌رشد می‌یابد خواسته خود را عملی کرده و معاملات خود را قطعی کرده‌اند. چرا که دو گروه مصرفی و سرمایه‌گذاری انتظار افزایش قیمت را داشته‌اند. بنابراین به صورت اضطراری وارد بازار مسکن شدند. اما شاید مهم‌ترین نکته قابل تامل بازار مسکن در‌اردیبهشت ماه مربوط به کاهش قیمت ارز و نقش بازارهای موازی بوده‌چرا که از اواسط ماه گزارش شده قیمت ارز رو به کاهش است و نوعی نااطمینانی از بازار حاصل می‌شود. به هرحال با کم رنگ شدن بازی بازارهای موازی در بازار، حس ترس از آینده در ابتدای اردیبهشت ماه به نااطمینانی در پایان ماه مبدل شد.

همه این موارد گفته شد تا به بدین جا برسیم که بازار مسکن همواره تحت تاثیر فضاهای سیاسی و اجتماعی بوده و نمی‌توانیم با رویکرد کاملا آنالیز شده و تکنیکال به این مقوله نگاه کنیم.

   2 روی سکه ترس از آینده

براساس آنچه ذکر شد، تعداد معاملات مسکن در خرداد ماه با کاهش 50 درصدی نسبت به اردیبهشت ماه روبرو شد این مورد را می‌توان در چند رویداد خلاصه کرد این رویدادها شامل کاهش نرخ تورم عمومی بازار مسکن چنانچه پیش تر ذکر شد، ایجاد اطمینان نسبی به کاهش قیمت‌ها و به دلیل ترس مجدد از آینده است. البته این نوع ترس با ترس ماه اردیبهشت ماه بسیار متفاوت است. ترس از آینده در اردیبهشت ماه ناشی از رشد قیمت‌ها بوده و ترس از آینده در خرداد ماه ناشی از کاهش قیمت‌ها است.

چنانچه گفته شد دو بخش تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای در اردیبهشت ماه به دلیل رشد هر روز قیمت‌های کالاهای اساسی نگران رشد بیشتر مسکن بوده‌اند، برای همین به این بازار هجوم بردند اما ترس از آینده در خرداد ماه روی دیگر سکه است چرا که مردم دریافتند دولت سعی جدی برای کاهش قیمت‌ها دارد.

    نقش بانک‌ها در تغییر مفهوم ترس از آینده

بر اساس گفته‌های همتی، رییس کل بانک مرکزی این بانک در سال جاری بر تغییر ترکیب ترازنامه خود (پایه پولی) تاکید دارد. همزمان با کنترل اضافه برداشت بانک‌ها، افزایش خالص ذخایر ارزی بانک مرکزی به دلیل تعدیل نرخ‌ها، افزایش فروش ارز توسط صادرکنندگان و… تحقق خواهد یافت. این شیوه می‌تواند منابع ریالی لازم برای کارکرد بهتر اقتصاد و رونق تولید از ناحیه رشد پایه پولی را فراهم آورد. ریزش چشمگیر قیمت‌ها در بازار ارز، صرافی‌های بانکی و بانک‌ها درحالی شدت گرفته که بازاری‌ها دلایل مختلفی را برای این کاهش قیمت‌ دلار و سایر ارزها اعلام می‌کنند. اما مهم‌ترین و البته اصلی‌ترین علت کاهش قیمت دلار در بازار ارز ایران، به سیاست بانک مرکزی در حوزه درهم مربوط می‌شود؛ حضور پُرقدرت بانک مرکزی از چند روز قبل در بازار درهم موجب شده تا بازار ارز شاهد اُفت قیمت‌ها باشد. این رویه نشان می‌دهد میزان مداخله بانک مرکزی در روزهای اخیر قابل مقایسه با هیچ زمان دیگری نیست. بانک مرکزی این روزها با قدرت خاصی وارد بازار شده است. به هر حال کاهش و ثبات چند هفته‌ای بازار ارز با وجود تحرکات سیاسی همانند واکنش‌های ترامپ در خصوص انفجار کشتی‌های ژاپنی و پهپاد امریکایی موضوع بسیار مهمی در تغییر مفهوم ترس از آینده قلمداد می‌شود. چرا که مردم انتظار داشتند بعد از اتفاقات سیاسی و تنش‌های خلیج فارس قیمت ارز و بازارهای موازی با رشد هیجانی روبرو شود که این اتفاق رخ نداد.

   3  رویداد منفی

چنانچه ذکر شد 3 رویداد منفی حاصل از تحولات معاملات مسکن خرداد ماه شامل عقب گرد بخش تقاضای مصرفی از خرید مسکن، عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران از خرید مسکن و ایجاد مقصد جدید برای انباشت نقدینگی بوده است. برای تحلیل یک به یک این رویداد‌ها می‌توان به چند فاکتور اصلی و فرعی اشاره داشت. فاکتور‌های اصلی این رویدادها شامل انتظار برای بهبود یا بدتر شدن اوضاع اقتصادی، نبود تسهیلات ارزشمند و کمبود منابع بانکی برای پرداخت تسهیلات است و فاکتور فرعی آن را می‌توان تنها در توصیه و جو روانی مشاهده کرد.

   ترس از بهتر یا بدتر شدن اقتصاد

 با توجه به شرایط کشور و بحران‌های سیاسی فروش نفت کشور در پایین‌ترین سطح خود قرار دارد و این موضوع باعث شده بخش تقاضای مصرفی اوضاع آتی بازار مسکن را گل آلوده و بخش مصرفی اوضاع را سود آور ندانند.

اما از طرف دیگر، برخی معتقدند، ایران برنامه‌های منسجمی برای دور زدن تحریم‌ها خواهد کرد و این یک مورد باعث شده روزنه‌هایی از امید وارد جو بازار مسکن شود. بنابراین بازیگردانان اصلی بازار مسکن به دنبال روشن‌تر شدن فضا هستند، اما مورد بعدی مربوط به نبود تسهیلات ارزشمند است براساس آمارهای موجود نرخ مسکن هر ماه افزوده شده و هر روزه تسهیلات کنونی قابلیت خود را از دست می‌دهد.

بر این اساس، بانک عامل بخش مسکن در روزهای اخیر بسته‌ای را به منظور رونق‌دهی به این حوزه رونمایی کرد که مهم‌ترین بخش آن به افزایش سقف تسهیلات ساخت تا ۱۷۰ میلیون تومان و راه‌اندازی لیزینگ مسکن مربوط است. پیشنهاداتی که در صورت اجرا ممکن است در تسهیل شرایط برای هر دو طرف عرضه و تقاضا موثر باشد. طبق این مدل، سقف تسهیلات ساخت واحد مسکونی در تهران حداکثر ۱۷۰ میلیون تومان به ازای هر واحد افزایش می‌یابد. سال گذشته این عدد ۱۱۰ میلیون تومان بود. همچنین در مراکز استان‌ها این مبلغ ۱۶۰ میلیون تومان است و در سایر شهرها ۱۳۰ و در مناطق کمتر توسعه‌یافته نیز سقف این تسهیلات به ۱۱۰ میلیون تومان افزایش یافته است.

اما چنانچه می‌دانید موفقیت این امر در گرو نرخ اقساط و طول مدت اقساط است. بنابراین باید بانک‌ها نگاه جامع‌تری به این دو مقوله داشته باشند. این مورد به دلیل کمبود نقدینگی بانک‌ها به چالش کشیده می‌شود. در حال حاضر منابع بانک‌ها به دلیل برداشت‌های متعدد با کاهش شدید روبرو شده است.

نباید فراموش شود که مدیریت نقدینگی برای بانک‌ها حیاتی است و اهمیت بسیار زیادی دارد. در حال حاضر خط قرمز جدی که بانک مرکزی برای بانک‌ها تعیین کرده، برداشت بانک‌ها از خزانه بانک مرکزی است. اضافه برداشت از حساب بانک مرکزی تحت هر شرایطی ممنوع شده و بر همین اساس، مقوله کسر نقدینگی تبدیل به بزرگ‌ترین کابوس همه بانک‌های کشور شده. بانکدارها در ایران برای عدم مواجه با کاهش نقدینگی و دسترسی به منابع آزاد در جامعه با هر نرخی اقدام می کنند. اگرچه به گفته بسیاری از کارشناسان وجود فساد در بانک‌ها باعث تشدید کمبود نقدینگی بانک‌ها است اما به هر حال بانک‌ها پولی برای ارایه به بخش تقاضا به عنوان تسهیلات خرید مسکن ندارند. چرا که طی سال‌های اخیر رشد ریالی قیمت مسکن فراتر از منابع بانکی است.

اما شاید مهم‌ترین دلیل کاهش تعداد معاملات مسکن در خرداد ماه و به تبع ماه‌های آتی به دلیل توصیه و‌ جو روانی است. در حال حاضر بخش تقاضا با حضور در بنگاه‌های معاملاتی با دو گفته متفاوت هم‌اکنون بخرید یا نخرید مواجه می‌شوند. برخی به بخش تقاضا فشار می‌آورند که هم‌اکنون زمان خرید است و اگر نخرید گران‌تر می‌شود و برخی دیگر معتقدند الان وقت خرید نیست چرا که با کاهش قیمت ارز قیمت مسکن رو به کاهش خواهد بود. به هر حال، این فضای توصیه‌ای جو روانی خاصی را به بازار وارد کرده است.

حال به گفته کارشناسان همان مولفه‌هایی که سال گذشته در بازار مسکن وجود داشتند با مقیاس ضعیف‌تر هنوز هم فعال هستند. علاوه بر احتمال افزایش قیمت ارز، افزایش حداقل دستمزد که تا حدود ۳۵ درصد تعیین شده و بخش عمده‌ای از هزینه‌های ساخت مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهد، بر قیمت تمام شده مسکن تأثیرگذار است، از این رو، تورمی از این ناحیه خواهیم داشت. از این رو، می‌توان انتظار داشت که بازار مسکن در ماه‌های آتی همچنان از رشد برخوردار باشد ولی افزایش جهشی نخواهد داشت و به نظر می‌رسد قیمت مسکن همواره پایین‌تر از نرخ تورم باشد.