صاحب‌خبر - اواسط تابستان امسال، عباس آخوندی، وزیر وقت راه و شهرسازی در قالب سه نامه جداگانه به اسحاق جهانگیری، معاون اول رییس جمهوری، سه لایحه با هدف تنظیم بازار اجاره پیشنهاد داد و خواستار تصویب فوری این لوایح در هیئت دولت و ارسال آنها به مجلس به صورت لوایح دوفوریتی شد. این سه لایحه عبارت بودند از: لایحه اصلاح ماده واحد اصلاح ماده (۱۵) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، لایحه اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم و لایحه الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر. هر چند وزارت راه و شهرسازی برای تصویب این لایحه عجله داشت، اما در نهایت این لوایح در جلسه هیئت دولت مورد بررسی قرار گرفت. در جلسه مورخ ۵ اسفندماه هیئت دولت، لایحه سوم یعنی لایحه الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر با عنوان لایحه «تمدید مهلت اجاره واحد‌های مسکونی» به تصویب رسید ولی دولت درباره دو لایحه دیگر به جمع بندی خاصی نرسید. نهایتا هیئت دولت با هدف بررسی جامع تر لوایح مذکور و با توجه به ارتباط این لوایح سه گانه به یکدیگر، تصمیم گرفت هر سه لایحه را مجددا به وزارت راه و شهرسازی ارجاع دهد. محدودیت در افزایش میزان اجاره بها در پیش نویس قبلی که وزارت راه تنظیم کرده بود مقرر شده بود حداکثر افزایش قیمت اجاره بها در هنگام تمدید مدت آن، ۱۰ درصد باشد ولی در متن مصوبه جدید دولت، مقرر شده است که حداکثر افزایش قیمت اجاره بها متناسب با شاخص اجاره بهای بخش مسکن اعلامی توسط بانک مرکزی باشد که در هر صورت و در شرایطی که به صورت صحیح اجرایی شود می تواند از افزایش بی رویه اجاره مسکن جلوگیری کند. حال باید دید با چکش کاری این مصوبه در وزارت راه و شهرسازی برای چالش های احتمالی این لایحه چه برنامه ریزی هایی صورت می گیرد. اعطای مشوق به اجاره دهندگان پیش از این در هفتم اسفند ماه محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی از اعطای مشوق به اجاره دهندگان خبر داده و گفته بود: یکی از اهدافی که دولت با تصویب این طرح تعقیب می‌کند افزایش عرضه خانه‌های خالی از سکنه به بازار در نتیجه اعمال مشوق‌های تعیین شده در طرح مصوب است. براساس این طرح، دو اهرم مالیاتی برای تشویق سازندگان ومالکان واحدهای مسکونی برای افزایش عرضه مسکن به بازار اجاره وافزایش طول دوره قراردادهای اجاره به حداقل دو سال در نظر گرفته شده است. بر این اساس مالکانی که اقدام به عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار اجاره در قالب قرارداد حداقل دو ساله کنند از پرداخت مالیات بر اجاره مسکن معافند؛ تاکنون معافیت مالیاتی واحدهای مسکونی اجاره‌ای بر حسب متراژ واحدها تعیین می‌شد؛ به این معنا که واحدهای مسکونی با متراژ کمتر از ۱۵۰ مترمربع در شهر تهران و واحدهای اجاره‌ای با مساحت کمتر از ۲۰۰ مترمربع در شهرستان‌ها، از پرداخت مالیات بر اجاره معاف بودند؛ با تصویب این طرح، معافیت مالیاتی واحدهای مسکونی اجاره‌ای که پیش از این برحسب مساحت تعیین شده بود بر مبنای طول دوره قراردادهای اجاره (حداقل دو سال) اعمال می‌شود. هدف طراحان این طرح از تعیین معافیت مالیاتی برای واحدهای اجاره‌ای که با قراردادهای حداقل دو ساله به بازار اجاره عرضه می‌شوند کاهش نقل و انتقال در بازار اجاره از طریق تنظیم قراردادهای بلندمدت در بازار اجاره و کاهش نوسانات اجاره‌بها به نفع مستاجران است؛ تنظیم قراردادهای بلندمدت در بازار اجاره با افزایش مدت ماندگاری مستاجران در آپارتمان‌ها به نوعی بازار اجاره را از افزایش محسوس نرخ اجاره‌بها در کوتاه‌مدت ایمن می‌کند؛ این در حالی است که از سال‌های گذشته تاکنون طول دوره اجاره واحدهای مسکونی در عمده قراردادهای اجاره مسکن یکساله است. همچنین بر اساس دومین اهرم مالیاتی در نظر گرفته شده در این طرح برای ترغیب سازندگان به عرضه واحدهای نوساز به بازار اجاره، در صورتی که سازندگان تمام یا بخشی از واحدهای ساخته شده خود را به بازار اجاره عرضه کنند از پرداخت مالیات اولین نقل و انتقال واحدهای نوساز معاف خواهند شد. لزوم ساماندهی بازار اجاره مسکن به طور کلی دلایل متعددی برای افزایش نرخ اجاره بها وجود دارد که افزایش قیمت مسکن، سود بانکی و تورم از مهمترین آنهاست. با افزایش نامتعارف قیمت مسکن در یکسال گذشته قیمت اجاره بها نیز با افزایش غیرمنطقی رو به رو شد و از سویی دیگر گرانی مسکن بر تعداد مستاجران افزود. از زمستان 96 تا پاییز امسال در تهران قیمت مسکن حدود 90 درصد افزایش داشته که بر میزان اجاره بها تاثیرگذار بوده است. تمام این عوامل باعث شد که در فصل اول سال جاری شاهد افزایش 40 درصدی اجاره بها در شهر تهران باشیم. البته واقعیت بازار معمولا اعداد و ارقام بالاتری را از میزان افزایش قیمت اجاره بها نشان می‌دهد. با توجه به اینکه طبق گفته کارشناسان افزایش قیمت مسکن در سال آینده کمتر از نرخ تورم عمومی ادامه خواهد داشت بنابراین باید انتظار افزایش قیمت اجاره بها را در سال 98 به ویژه در کلان شهرهایی مانند تهران داشت که به دلیل افزایش قیمت مسکن به جمعیت اجاره نشین ها اضافه می‌شود. نکته مهم در بازار مسکن این است که با توجه به کاهش قدرت خرید مردم در یک سال گذشته اغلب موجران تمایل به دریافت اجاره دارند و به ازای کاهش سقف رهن، نرخ کرایه به طور قابل توجهی افزایش یافته است. در این شرایط آنچه بیش از پیش از اهمیت زیادی برخوردار است، ساماندهی بازار اجاره مسکن و حمایت از مستاجران است. حال باید دید سرنوشت لوایح سه گانه بازار مسکن به کجا می انجامد و این لوایح به چه میزان می تواند از مستاجران حمایت کند.∎​