به هر حال آنچه مسلم است قیمت مسکن در حال حاضر با افزایش چشمگیری مواجه شده است و به عقیده انبوه‌سازان، قیمت تمام‌شده ساخت مسکن نسبت به سال گذشته 60 تا 70 درصد افزایش پیدا کرده است. به‌عبارت دیگر، با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز مسکن اعم از زمین، هزینه مصالح، خدمات، بیمه و... طبیعی است که قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. در این میان عدم نظارت نهاد مسئول در حوزه ساخت‌وساز، فضای بازتری برای صاحبان ملک فراهم کرده تا قیمت‌ها را به دلخواه تعیین و به متقاضیان عرضه کنند.
وابستگی صنعت ساخت‌وساز به 300 صنعت
صنعت ساخت‌وساز براساس گفته فعالان این حوزه، به 300 صنعت بزرگ و کوچک وابسته است. یکی از مولفه‌های مهم در تعیین قیمت یک ملک، قیمت زمین است. قیمت زمین بیش از 50 درصد قیمت یک ملک را تعیین می‌کند. در ماه‌های اخیر، سهم زمین از قیمت تمام‌شده هر مترمربع ساخت آپارتمان در تهران افزایش یافته است. براساس آمار به دست آمده در بهار سال گذشته، هر مترمربع زمین یا همان ملک کلنگی در تهران 6 میلیون و 250 هزار تومان به سازنده فروخته شده است. با وجود این سهم زمین از قیمت تمام‌شده ساخت مسکن (بنای مسکونی) با توجه به میانگین طبقات و مساحت ساختمان و تعداد واحد در هر طبقه، حدود یک‌چهارم تا یک‌پنجم قیمت زمین محاسبه می‌شود، در نتیجه سهم زمین از قیمت تمام‌شده ساخت مسکن یک‌میلیون و 300 هزار تومان برآورد می‌شود. این در حالی است که امسال این رقم به یک‌میلیون و 500 هزار تومان در هر مترمربع بنای مفید ساختمان افزایش یافته و قیمت تمام‌شده ساخت مسکن نیز دومیلیون و 600 هزار تومان به‌ازای هر مترمربع افزایش یافته است.
ساخت مسکن براساس کیفیت
ساخت مسکن در ایران براساس کیفیت ساخت به چهار گروه مسکن مهر، مسکن متعارف، مسکن ممتاز و مسکن مجلل و لوکس تقسیم می‌شود. اولویت در ساخت مسکن مهر، تامین مسکن با پایین‌ترین قیمت است، لذا سازندگان معمولا ملزم به رعایت مواردی نیستند؛ برای مثال پارکینگ در مجموعه‌های مسکن مهر در فضای آزاد محوطه لحاظ شده است یا اگر ساختمان دارای پارکینگ باشد، برای ورود به ساختمان باید از پارکینگ عبور کرد. علاوه‌بر این، سازندگان مسکن مهر سازه را فدای معماری ساختمان نمی‌کنند، از این رو اغلب بلوک‌های ساختمانی فاقد حیاط هستند. مضاف بر اینکه در ساخت خانههای مسکن مهر از مصالح درجه دو و پایین‌تر استفاده می‌شود. همه این موارد موجب می‌شود هزینه تمام‌شده مسکن مهر در مقایسه با مسکن متعارف، 15 درصد کمتر باشد. ناگفته نماند که اگر تحویل آن بدون نصب لوازم بهداشتی، کابینت، پکیج، رادیاتور، کولر و آسانسور باشد، هزینه ساخت کمتر از این میزان می‌شود و حداقل 25 درصد از هزینه کل ساخت کسر می‌شود؛ اما در مسکن متعارف اولویت اول تامین مسکن است و سپس تامین حداکثر پارکینگ و انباری مدنظر سازنده قرار می‌گیرد. در ساخت این نوع مسکن پارکینگ و مسیر ورود به راه‌پله و آسانسور در یک طبقه است و مساحت واحدها حداقل و متوسط محاسبه می‌شود.
در ساخت مسکن با درجه کیفی ممتاز، ساخت مسکن و پارکینگ و انباری و برخی امکانات جانبی مثل سالن اجتماعات و استخر در اولویت قرار دارد. معماری ساختمان اهمیت ویژه‌ای دارد و برخلاف مسکن مهر، سازه با معماری هماهنگ می‌شود. هزینه ساخت مسکن ممتاز حداقل 15 درصد از هزینه مسکن متعارف بیشتر است.
اما ساخت مسکن مجلل یا لوکس به‌طور کلی با سه نوع مسکن مذکور متفاوت است؛ چراکه ساخت مسکن، پارکینگ، انباری و امکانات جانبی سالن ورزش، استخر، سالن اجتماعات و تامین سرایداری به‌طور همزمان در اولویت قرار دارد و معماری این نوع ساختمان‌ها بسیار قوی بوده و سازه ساختمان با آن هماهنگ می‌شود. یکی از ویژگی‌های مهم مسکن لوکس، بلند بودن سقف‌هاست. مضاف بر اینکه استفاده از مصالح خارجی برای شیرآلات، سنگ، سرامیک، کاشی، وان، جکوزی، در ضدسرقت و سایر موارد یک امر متداول است؛ لذا هزینه ساخت چنین خانه‌هایی معمولا 20 درصد بیشتر از ساخت خانههای ممتاز است.
اگرچه سرمایهگذاری در بخش مسکن یکی از شاخصهای پویایی اقتصادی محسوب می‌شود، اما در حال حاضر رکود حاکم بر بازار مسکن، تورم، کاهش قدرت خرید مردم، ورود به بخش ساخت‌وساز را برای فعالان ساخت‌وساز دشوار کرده است. در حال حاضر و براساس آماری که در این گزارش ارائه شده است، میانگین قیمت یک مترمربع زمین در تهران به‌طور متوسط از دو تا 20 میلیون تومان برآورد می‌شود، این در حالی است که قیمت تمام‌شده مسکن با احتساب سود حاصل، بیش از دو برابر قیمت زمین است. ارائه چنین قیمت‌هایی در غیاب ارگان‌های نظارتی بر بازار، داشتن مسکن را برای بسیاری از خانوارها به یک رویا تبدیل کرده است.
* نویسنده : زهرا فریدزادگان روزنامه نگار
نظر شما