شناسهٔ خبر: 28313693 - سرویس اقتصادی
نسخه قابل چاپ منبع: مشرق | لینک خبر

تهران در محاصره «مال»ها

شاید نخستین سوالی که مطرح شود این باشد که علت فراگیری یکباره «مال» به‌عنوان پدیده‌ای نوظهور در تهران چیست؟

صاحب‌خبر -

به گزارش مشرق، «یونس مولایی» در یادداشت روزنامه «وطن امروز» نوشت: 

تهران در حال تبدیل شدن به شهر «مال»هاست؛ در این میان هرچند که آمار رسمی از تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده برای مراکز تجاری وجود ندارد اما یک نگاه ساده به سطح شهر نیز می‌تواند موید افزایش چشمگیر «مال»‌های ساخته شده یا در دست احداث باشد اما با این حال گفته می‌شود در حال حاضر حدود ۲۰۰ «مال» و شبه‌مال در تهران به شکل فعال، نوساز خالی از تجارت و در حال ساخت، وجود دارد که عمده آنان در مناطق یک، ۲، ۳ و ۲۲ تهران قرار دارند. مساحت کل فضاهای تجاری در دست ساخت در کشور نیز حدود ۱۶ میلیون مترمربع برآورد می‌شود که به‌طور متوسط روند ساخت و تکمیل این سازه‌ها بین ۳ تا ۵ سال زمان می‌برد. با این تفاسیر شاید نخستین سوالی که مطرح شود این باشد که علت فراگیری یکباره «مال» به‌عنوان پدیده‌ای نوظهور در تهران چیست؟

برای پاسخ به این پرسش طبیعی است پیش از هرگونه قضاوت پیرامون آینده این مراکز تجاری و تفریحی، به حدی از شناخت نسبت به ماهیت آنها دست پیدا کنیم و وجه افتراق این مراکز با بازارهای سنتی و پاساژهای مدرن برای‌مان مشخص شود. شاید بتوان در این باب وجود عناصر «تفریحی» و «بزرگ»، «متنوع» و «مدرن» بودن را مهم‌ترین ویژگی‌هایی دانست که موجب تبدیل شدن یک مرکز تجاری به «مال» می‌شود. اگر به بازارهای سنتی و پاساژهای بزرگی که نسبت به بازارهای سنتی روند شکل‌گیری متاخری داشته‌اند رجوع کنیم، بیش از هر چیز با «خاص» و «محدود» بودن آن مراکز مواجه می‌شویم، به بیان ساده‌تر در جنبه «محدود» بودن، بازار را مکانی می‌دانیم که در آن افراد برای خرید کالا و تجارت رجوع می‌کنند و همه عناصر اجتماعی نیز در ذیل این هدف اصلی تعریف شده‌ است.

از سوی دیگر «خاص» بودن بازار چنین اقتضا می‌کند که آن را غالبا به شکلی تفکیک شده برای اجناس مختلف تصور کنیم و با بازارهای متعددی مواجه شویم که هرکدام به‌عنوان مرکز کالایی خاص شناخته می‌شوند. در این میان «مال»‌ها با عبور از استاندارد خاص و محدود بودن بازارها، مراکزی تجاری و تفریحی محسوب می‌شوند که مراجعان نه‌تنها صرفا برای خرید که حتی گردش و تفریح به آن مراجعه می‌کنند و این تفریح حول محور مغازه‌هایی شکل می‌گیرد که شامل انبوهی از کالاهای متعدد است. نکته دیگری که در این میان نمی‌توان از آن غفلت داشت آن است که «مال»‌ها به علت نسبت داشتن با مساله تفریح غالبا ماهیت تجاری خود را حول محور «کالای فراغتی» تعریف کرده‌اند و در کمتر مالی می‌توان شاهد به فروش رسیدن کالاهای اولیه و حیاتی زندگی بود.

ویژگی مال‌ها که بر اساس استانداردهای جهانی کنسول بین‌المللی مراکز خرید (ICSC) تعریف شده است، شامل وسعت حداقل ۱۰۰هزار مترمربعی این ساختمان‌های چندمنظوره از یک‌سو و تناسب مناسب میان فضاهای فرهنگی، تفریحی و اجتماعی در کنار فعالیت‌های اقتصادی و مغازه‌های تجاری از سوی دیگر است.


با مجموعه این تفاسیر «مال»‌ها را می‌توان بازارهایی بزرگ دانست که داشتن ماهیت «ویترینی» آنها و نسبت مکانی‌شان با تفریح (وجود فودکورت‌ها، سالن‌های سینما، شهربازی‌های سرپوشیده و...) باعث آن شده است تا فضایی جدید را در میان مراکز خرید و تجارت باز کنند. «مال»‌ها بازار هستند اما خود را به بازار بودن محدود نکرده‌اند و سعی کرده‌اند با مخلوط کردن عناصر خرید، تفریح و پرسه‌زنی باعث شکل‌گیری فضایی مدرن جهت تقویت تغییر الگوی مصرف خریدارانی شوند که غالبا طبقه متوسط شهری هستند.


تهران در محاصره «مال»ها


ورود مال‌ها به تهران هر چند با تاخیری قابل توجه نسبت به سایر کشورها انجام شد اما مانع از آن نشد در مدتی کوتاه تهران و برخی دیگر از شهرهای بزرگ به تسخیر این مراکز خرید درنیاید. وجود نزدیک به ۲۰۰ مال که عمده آنها در شمال و غرب تهران واقع شده‌اند از یک‌سو و نزدیک شدن به افتتاح بزرگ‌ترین مال خاورمیانه در غرب تهران باعث شد بسیاری از متخصصان اجتماعی نسبت به عوارض رشد قارچ‌گونه این مراکز که الگوی مصرفی جامعه را دستخوش تغییرات جدی می‌کند، هشدارهای زیادی بدهند.


نبود فضای تفریحی متناسب با جمعیت بالای کلانشهرهای ایران بویژه تهران باعث شده است عمده سازندگان «مال»ها با خیال اینکه فضای تفریحی شکل گرفته توسط مال‌ها می‌تواند مشتری‌های آنان را جذب کند، رو به ساخت‌وساز این مراکز بیاورند. از دیگر نکات مهم که پیرامون سیاست‌گذاری در تاسیس «مال»ها بسیار مورد توجه دارندگان سرمایه واقع شد، مساله تمایل طبقه متوسط شهری به تعریف هویت خود در چارچوب شیوه مصرفی بوده است که از این منظر این مراکز می‌توانند با تبدیل شدن به موقعیتی کلیدی برای برون‌داد هویت مصرفی به کمک این طبقه بشتابند.


رشد شتاب‌زده «مال»ها در حالی بافت شهری را تحت تاثیر و استحاله خود قرار داده است که می‌توان آن را از منظر ماهوی در جهتی خلاف فضای بازار سنتی دانست؛ به عبارت دیگر هر قدر که بازارها با داشتن محیطی بیرونی سعی در شاهراه شدن خود در مراودات اجتماعی داشتند، «مال»‌ها با جذب عناصر تفریحی و پرسه‌زنی به محیط درونی، باعث از میان رفتن این نسبت شده‌اند و فضا را به شکلی طراحی کرده‌اند که محیط بیرونی تبدیل به محیطی حاشیه‌ای و فرعی در جریان خرید و تفریح مردم شود.


«مال»ها در خدمت «برند»ها


آنچنان که پیش‌تر نیز به آن اشاره شد، بافت فرهنگی «مال»ها به گونه‌ای طراحی شده است که مساله هویت‌بخشی خرید از برجسته‌ترین امتیازهای این مراکز محسوب می‌شود و طبیعی است که در این میان با رشد هرچه بیشتر «مال»ها میزان نفوذ و تعیین‌کنندگی برندها در میان مراجعه‌کنندگان بیشتر شود. مشهود بودن حضور حداکثری انواع برندها از بخش پوشاک و جواهرسازی تا حتی بخش خوراکی‌ها و اغذیه در «مال»ها موید این مساله است که ما به ازای خدمات تفریحی این مراکز، آنچه به مشتریان و بازدیدکنندگان افزوده می‌شود تغییرات فرهنگی در بستر شیوه مصرفی آنان است.


حتی مراکز سینمایی شکل گرفته در این مجتمع‌ها که امروز بیشترین سهم فروش را در میان سینماهای کشور به خود اختصاص داده جلوه‌بخش این نکته می‌باشد که بخش عمده‌ای از نفوذ سینمایی کشور ذیل معادلات بازاری «مال»ها تعریف می‌شود.


اینترنت و زنگ خطر فروپاشی!


هرچند کلانشهرهای ایران به شکل عام و تهران به شکل خاص هر روز خود را برای افتتاح یک «مال» جدید آماده می‌کنند اما شواهد جهانی گویای معکوس شدن روند بازدهی و استقبال از «مال»هایی است که قبل‌تر از نمونه‌های مشابه ایرانی خود آغاز به کار کرده‌اند. ۴ سال پیش بود که نشریه «بیزینس ‌اینسایدر» در مطلبی با «عنوان مگامال‌های آمریکا در حال مرگ هستند؛ مرگی کند و زشت» هشدار داده بود مراکز خرید بزرگ در آمریکا که زمانی رونق فراوانی داشتند، در حال متروکه شدن هستند. بر این اساس، در سال ۲۰۱۴ مالکان این مگامال‌ها در آمریکا دوران سختی را سپری می‌کردند تا بتوانند خرده‌فروشانی را برای اجاره مغازه‌ها پیدا کنند.

خرده‌فروشان با توجه به کم‌شدن مشتری و قیمت کارخانه‌ای نسبتا بالای اجناس، صرفه اقتصادی چندانی برای حضور در این مگامال‌ها نمی‌دیدند. بیزینس‌اینسایدر نوشته بود کارشناسان املاک هشدار داده‌اند این معضل به‌تنهایی آنقدر نگران‌کننده نیست که سرعت پیشرفت این روند همه کارشناسان را نگران کرده است. در سال ۲۰۱۴ کارشناسان اعلام کرده بودند حدود ۱۵ درصد از مال‌های آمریکا ظرف ۱۰ سال بعد یا تعطیل خواهند شد یا به فضاهایی غیر از خرده‌فروشی، همچون انبار کالا تبدیل خواهند شد. این در حالی است که پیش‌تر همین کارشناسان رقم ۱۰ درصد را برای این موضوع پیش‌بینی کرده بودند. «هووارد دیویدوویتز» رئیس هیات‌مدیره شرکت مشاوره‌ای و بانک سرمایه‌گذاری «دیویدوویتز» در نیویورک، ۴‌سال پیش اینگونه پیش‌بینی کرده بود که ظرف ۱۵ تا ۲۰ سال آینده نیمی از مال‌های آمریکا تعطیل خواهند شد.

همچنین یک شرکت فعال در عرصه معاملات املاک تجاری به نام «کواستار» برآورد کرده است نزدیک به یک‌چهارم مال‌ها در آمریکا یا حدود ۳۱۰ از ۱۳۰۰ مال موجود در این کشور در خطر از دست دادن فروشگاه‌های زنجیره‌ای بزرگ خرده‌فروشی خود هستند و وقتی که این فروشگاه‌ها بسته می‌شوند، یافتن کسب‌وکاری که بتواند جایگزین آنها شود، بسیار دشوار است، چون آنها معمولا در ورودی مال‌ها چند طبقه را اشغال می‌کنند و زیربنای فضایی که در اختیار می‌گیرند دست‌کم هزار مترمربع است.


گسترش نفوذ اینترنت و تجارت مجازی به‌واسطه رشد انبوه شرکت‌هایی که نقش واسطه‌گری بازار را در تامین نیازهای مشتری حذف کرده‌اند از مهم‌ترین عواملی محسوب می‌شود که موجبات این ضرر را برای «مال»های فعال در ایالات متحده آمریکا فراهم کرده است. بر این اساس و از آنجا که روند ورود «مال»ها در ایران روندی تقلیدی و با الگوبرداری از نمونه‌های خارجی آن بوده است این بیم وجود دارد که با افزایش بیش از پیش ضریب نفوذ اینترنت به‌عنوان متغیری مهم در مبادلات اقتصادی، شاهد تکرار این تجربه در کشورمان نیز باشیم. نکته غیرقابل فراموشی که در این میان نمی‌توان از آن گذشت این است که بافت فرهنگی و تفریحی شکل گرفته در «مال»ها به شکل مستقل دارای اصالت نیست و از همین جهت آنها نیز ذیل وضعیت اقتصادی این مراکز تعریف می‌شوند و افت وضعیت تجاری این مراکز به جنبه‌های تفریحی آن نیز لطمات جبران‌ناپذیری وارد می‌کند.


آفتاب از کدام سمت شهر طلوع می‌کند؟


فارغ از تمام پیش‌بینی‌ها درباره آینده تجاری «مال»های سر به فلک کشیده‌ای که جز چند مورد از آنان باقی پروژه‌های افتتاح شده هنوز به رونق خوبی نرسیده‌اند، افزایش تعداد مال‌ها را می‌توان زمینه‌ساز تغییر بافت فرهنگی و زیست شهری کلانشهرها دانست، به گونه‌ای که بر اساس وضعیت گسترش کمی و کیفی این مجتمع‌ها غالب تاثیرگذاری بازار به‌عنوان یکی از سنتی‌ترین بافت‌های شهری به حاشیه رانده شده است و این مراکز تبدیل به مهم‌ترین متغیرها در فرهنگ‌سازی و نوع الگوی مصرفی مردم شده‌اند. هرچند که نمی‌توان از مزیت‌های نسبی این مراکز چشم پوشید و منکر آن بود که در سایه کمبودهای فرهنگی و تفریحی شهر و پایین بودن میزان زیرساخت‌های فرهنگی «مال»ها تا حدی توانسته‌اند تقاضای شهروندان را بهبود ببخشند اما آنچه نمی‌توان از آن گذشت این است که هیچ‌کدام از این مسائل باعث نمی‌شود براحتی بتوان از اثرات بلندمدت «مال»ها بر ماهیت بازاری یافتن زیست شهری چشم‌پوشی کرد.


تبدیل شدن «مال»ها که جنبه تجاری آنان بر تمام وجوه دیگرشان سایه انداخته است به مکانی مرجع در تجربه شهری مردم باعث می‌شود علاوه بر نفوذ یافتن فرهنگ مصرفی ناشی از این منافع این مراکز بر تمام جنبه‌های عمومی زندگی مردم، بافت‌های سنتی نیز به حاشیه رانده شوند و قالب تجربی مردم بر این مبنا شکل و قوام پیدا کند.


از سوی دیگر رشد یکباره و نجومی «مال»ها در تهران و حرکت به سمت ساخت بزرگ‌ترین «مال» خاورمیانه در غرب تهران شناسنامه و نماد شهری پایتخت را به شکلی مهیب به سمت مراکز تجاری‌ای هدایت می‌کند که خود فاقد جنبه هویتی مناسب با فضای شهری تهران هستند و همین خود می‌تواند مولد اثرات بلندمدتی باشد که فضای اجتماعی تهران را تحت تاثیر قرار خواهد داد.


  تاریخچه شکل‌گیری بازار در تهران


شکل‌گیری بازار در بستر شهری تهران به دوره قاجار و انتخاب تهران به‌عنوان پایتخت ایران بازمی‌گردد که با شکل‌گیری چهارسوق بزرگ(۱۲۲۲ق) و چهارسوق کوچک(۱۲۴۳ق) آغاز شد. پس از آن از نیمه دوم قرن سیزدهم هجری قمری تا مشروطیت، عناصر شهری بسیاری احداث شد و با توسعه فضای شهری، زمینه‌های گسترش فضای کالبدی و استخوان‌بندی اصلی شهر فراهم آمد. مرکز اصلی داد و ستد شهر از منطقه ارگ به سوی جنوب ادامه یافت و احداث خیابان‌های جدید امکانات بسیاری را برای ساختن دکان‌ها و واحدهای تجاری جدید به وجود آورد. از آن جمله خیابان جباخانه (بوذرجمهری بعدی) امکان سرازیر کردن بخشی از تقاضای بازاریان را برای دستیابی به فضاهای مطلوب فعالیت و کسب و کار آسان کرد و عملکردهای توزیعی بازار را به درون خیابان‌های جدیدالاحداث کشاند.  اما ظهور مراکز تجاری جدید به شکل امروزی در ایران را باید از اوایل دوران پهلوی اول جست‌وجو کنیم.

در این دوران استفاده از خیابان و مسیرهای مستقیم کالسکه‌رو که از اواخر قاجار مورد توجه قرار گرفته بود، استفاده از اتومبیل برای حرکت در شهر، شکل‌گیری روابط جدید اجتماعی و تامین امنیت، منجر به دگرگونی بافت شهری شد و در پی آن در بیشتر شهرها الگوی شطرنجی غالب شد. همچنین در این دوران فضاهای اداری و دولتی جدید همچون بانک‌ها و دفاتر و موسسه‌های دولتی و خصوصی ساخته شد که به دنبال آن فضاهای تجاری در قالب دکان‌هایی به شکل ردیفی در جداره خیابان‌ها و در کنار هم شکل گرفت. این دکان‌ها در ۲ سوی خیابان‌ها و کنار پیاده‌روها موقعیت مناسبی داشتند و این موضوع موجب شد بتدریج خیابان‌هایی که موقعیت تجاری مناسبی داشتند، توسعه یابند.

با بهبود نسبی وضعیت معیشت و شکل‌گیری یک طبقه مرفه اقتصادی در تهران از آغاز دهه ۱۳۴۰و تقاضا برای فضاهای بیشتر در بازار منجر به آن شد که بافت محله‌های مسکونی در اطراف بازار تحلیل یافته و کاربری تجاری پیدا کنند. در این دوره به مرور فروشگاه‌های بزرگی نیز در تهران شکل گرفت. تاسیس مجموعه فروشگاه‌های زنجیره‌ای کوروش و فروشگاه‌های تعاونی  توزیع شهر و روستا که عمدتا به توزیع مواد غذایی و پروتئینی اختصاص داشته و سپس فروشگاه‌های تعاونی مصرف سپه از اهم اتفاقات این دوره بود که خرده‌فروشی را به صورت متمرکز و به عنوان مراکز خرید به روش نوین آشکار می‌کند. در این دوره و پس از آنکه تجربه ساخت پاساژ نادری در سال ۱۳۲۶ و پاساژ شیروانی در سال ۱۳۳۰ وجود داشت، موج جدید و اصلی ساخت پاساژ به‌عنوان مهم‌ترین نماد بازار مدرن به وجود آمد و پاساژهای پلاسکو(۱۳۴۰)، گلشن(۱۳۴۳)، بهارستان(۱۳۴۹)، استانبول(۱۳۵۴) و... ساخته شدند.

نظر شما