صاحب‌خبر - کیمیا نجفی
فصل تابستان را فصل جابهجایی می‌دانند، در این میان خانوارهای اجاره‌نشین براساس میزان درآمد، تعداد فرزندان و ... به دنبال مسکن مناسبی می‌گردند. این درحالی است که بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد شرایط در سال جاری متفاوت از سال‌های گذشته شده است. امروزه کاهش تقاضای اجاره در روزهای اخیر به دلیل کاهش قدرت پرداخت اجاره‌بها توسط خانواره‌ها به بحثی داغ تبدیل شده است که داستان پرغصه اجاره‌نشینان را تعریف می‌کند.
این روزها وقتی به مشاوران املاک رجوع کرده و از اجاره‌بها سوال می‌کنیم درمی‌یابیم که دیگر خبری از آن مثل معروف «اجاره‌نشینی و خوش‌نشینی» در میان نیست و گویی مستاجران خوش‌نشین به تاریخ پیوسته‌اند. امروزه انفجار قیمت در حوزه مسکن و به خصوص اجاره واحدهای مسکونی به دغدغه‌ای برای مسئولان و مردم جامعه تبدیل شده است، هرچند در این میان راهکارهایی از سوی صاحبنظران برای سامان دادن به آشفتگی‌های موجود مطرح می‌شود اما تا کنون هیچکدام دوایی برای درد مستاجران نبوده است. این درحالی است که فعالان در حوزه مسکن نظرات متفاوتی را بیان می‌کنند و با اعلام عدد و ارقامی مختلف درخصوص درصد رشد قیمت و یا اجاره‌بها وضعیت بازار را بررسی می‌کنند، برخی از آنها اوضاع را آشفته می‌بینند و برخی دیگر با خوش‌بینی از بازار سخن می‌گویند. این در حالی است که اخیرا حسن روحانی، رئیس جمهوری، با انتقاد از گزارش‌ها و اعداد و ارقامی که در زمینه افزایش اجاره‌بها از سوی برخی رسانه‌ها منتشر می‌شود، گفته است براساس آمار وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن استیجاری به طور متوسط در تهران میزان اجاره بها ۳۰ درصد افزایش یافته که این رقم امیدوارکننده است. البته مطلوب نبوده اما در عین حال با آمار و ارقامی که این روزها منتشر می‌شود، متفاوت است. با توجه به صحبت‌های اخیر روحانی، به سراغ مشاوران املاک رفته و وضعیت بازار اجاره‌بها را جویا شده‌ایم.
مهرداد، مشاور املاکی در غرب تهران افزایش 30 درصدی اجاره‌بها را واقعی دانست و در این‌باره به «ابتکار» گفت: همانگونه که رئیس‌جمهوری اشاره کرده است افزایش اجاره‌بها بین 30 تا 40 درصد واقعی است، در این میان با توجه به شرایط پیشآمده بیشتر مستاجران تمایل دارند خانه‌هایی که اکنون ساکن هستند را مجددا با 20 تا 25 درصد تمدید کنند. از سویی دیگر بیشتر املاکیان هم تمایل دارند که واحدهای مسکونی را با قیمت‌های منطقی رهن دهند. اما باید توجه داشته باشیم که دست دلالان در بازار بسیار است و آنها بازار را آشفته می‌کنند.
هادی، مشاور املاک دیگری نظری متفاوت را بیان کرد. وی درخصوص رقم‌های اعلام شده به «ابتکار» گفت: صحبت‌های رئیس‌جمهوری را درخصوص میزان اجاره‌بها شنیده‌ام. من در این حوزه فعالیت دارم و باید بگویم که میزان 30 درصد برای افزایش اجاره‌بها درصد واقعی نیست. اجاره‌بها برخی از واحد ها از 40 میلیون به 90 میلیون رسیده است، چنین نمونه‌های نشان می‌دهد که درصد بالاتری را باید برای اجاره‌بها در نظر بگیریم. حتی صاحب‌خانه‌های منصف هم بالای 30 درصد افزایش داشته‌اند و این رقم با مبلغ بازار اختلاف زیادی دارد.
اگر قیمت‌ها در سال 97 صحیح اعلام شده باشند، 30 درصد افزایش اجاره‌بها صحت دارد
به نظر می‌رسد که وجود نظرات متفاوت درخصوص میزان درصد رشد اجاره‌بها خود عاملی برای آشفتگی بازار مسکن شده است و به گفته برخی از کارشناسان برای سامان یافتن باید میزان شفافیت در بازار را افزایش دهیم. حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک و کارشناس مسکن با اشاره به صحبت‌های رئیس‌جمهوری درخصوص میزان افزایش اجاره‌بها به «ابتکار» گفت: من معتقدم که صحبت‌های رئیس‌جمهوری درخصوص میزان افزایش اجاره‌بها در تهران صحت دارد. میانگین متوسط رشد قیمت اجاره‌بها در شهر تهران بین 25 تا 30 درصد بوده، البته ممکن است در برخی از نقاط تهران رشد 100 درصدی هم داشته باشیم و در جایی دیگر میزان رشد 5 درصد بوده باشد. میزان 30 درصد نسبت به سال گذشته صحت دارد اما اگر قیمت‌های اعلام شده در سال 97 واقعی بوده باشد.
وی در ادامه افزود: شرایط ممکن است در برخی مواقع متفاوت باشد. به عنوان مثال فردی را در نظر بگیرید که از سال 90 در خانه‌ای با اجاره یک میلیون تومان ساکن باشد اما در سال جاری مالک اجاره همان ملک را به 4 میلیون تومان رسانده است. در این شرایط مستاجر با توجه به این مقدار افزایش می‌گوید که 300 و یا 400درصد افزایش اجاره‌بها داشته، اما این درحالی است که از سال 90 تا کنون افزایش اجاره‌ای در کار نبوده است. اگر قیمت اجاره‌بها در سال 97 واقعی ارزیابی شده باشد و اکنون قیمت را بر اساس همان قیمت واقعی بررسی کنیم متوسط رشد اجاره‌بها در شهر تهران در مرز 25 تا 30 درصد است. با این حال به دلیل برخی از مسائل این نکات قابل تایید و یا قابل تکذیب نیست.
عقبایی با اشاره به متناسب نبودن میزان افزیش حقوق با میزان افزایش اجاره‌بها در سال جاری گفت: مسئله مهم در این جریان این است که ما 25 تا 30 درصد افزایش جاره‌بها داشتیم. این درحالی است که عموم مستاجران را کارمندان، کارگران و حقوق‌بگیران تشکیل می‌دهند. این افراد اگر بخواهند مقدار افزایش اجاره‌بها را تامین کنند باید مبلغی بالاتر از میزان افزایش حقوق‌شان را برای تامین در نظر بگیرند. به عبارتی دیگر حداکثر رشد حقوق کارمندان و کارگران 20 درصد است. هنگامی که رشد اجاره‌بها 25 تا 30درصد باشد، یعنی مستاجر باید تمام افزایش حقوق خو در سال 98 را در سبد مسکن قرار دهد در آن‌صورت باز هم مبلغی را کم می‌آورد. این درحالی است که سبد خانوارها تنها در مسکن ختم نمی‌شود، این سبد شامل بهداشت، آموزش، تفریح و... بوده و تمامی این سبدها هم دچار تورم شده است. ما زمانی می‌توانیم بگوییم 30درصد یک افزایش متناسبی است که افزایش حقوق کارمندان هم 50 درصد باشد. در آن شرایط است که 30 درصد را در سبد خانوار به مسکن اختصاص می‌دهند، مابقی را برای سایر نیازهای دیگر می‌گذارند. حقوق‌بگیران با به وجود آمدن چنین شرایطی می‌توانند روزگار بگذرانند.
این کارشناس مسکن اظهار کرد: ما باید بدانیم با توجه به میزان افزایش حقوق و در مقابل افزایش اجاره‌بها، مستاجران با مشکل روبه‌رو شده‌اند. ما امروزه شاهد هستیم که افراد از شمال شهر به سمت مرکزی شهر می‌روند، افرادی که در قسمت مرکزی شهر سکونت داشتند به جنوب شهر منتقل می‌شوند و افراد در جنوب شهر تمایل برای مهاجرت به حاشیه شهر را پیدا می‌کنند. قاعدتا من تصور می‌کنم رشد 30درصدی رشد صحیحی است اما درآمد مستاجران متناسب با افزایش اجاره‌بها نیست. اگر قرار بر این بود که میزان افزایش حقوق با اجاره‌بها متناسب باشد با توجه به میزان افزایش حقوق سال جاری باید اجاره‌بها 5درصد افزایش پیدا می‌کرد. اما شرایط کنونی نشان‌دهنده وضعیت بد معیشتی مستاجران است و دولت باید به فکر راه‌حل‌های مناسب برای رفع مشکلات موجود باشد.
عقبایی در بخش پایانی صحبت‌هایش به متفاوت بودن تعیین اجاره‌بها توسط مالکان اشاره کرد و در این‌باره گفت: میزان افزایش اجاره دست مالکان است و برای تعیین اجاره‌بها فرمول خاصی که مالکان مجبور به رعایت آن باشند وجود ندارد. آنها با توجه به شرایط، موقعیت ملک، رابطه بین عرضه و تقاضا و وضعیت‌های مختلف مستاجران اجاره‌بها را تعیین می‌کنند.∎
نظر شما