صاحب‌خبر - سال 96 درحالی به پایان خود نزدیک می‌شود که دو مساله بسیار مهم ذهن بسیاری از خانوارهای ایرانی را به خود مشغول کرده است؛ تعیین دستمزد و تحولات بازار مسکن در سال آینده. درحالی که میزان دستمزد با چانه‌زنی تشکل‌های کارگری، نمایندگان دولت و کارفرمایان تعیین می‌شود، مسکن مساله‌ای نیست که بتوان قدر و میزانی را برای آن تعیین کرد. بررسی داده‌های آماری نشان می‌دهد تغییرات قیمت مسکن در ایران دلایل چندوجهی دارد، برای مثال درحالی که اغلب کارشناسان با مدنظر قراردادن برخی مولفه‌ها ازجمله نرخ تورم، میزان افزایش قیمت مسکن در سال جاری را بین هفت تا 10 درصد برآورد می‌کردند، اما داده‌های آماری مرکز آمار ایران نشان می‌دهد متوسط قیمت فروش یک متر زیربنای مسکونی در تهران در پاییز سال جاری نسبت به پاییز 95 حدود 16.6 درصد و متوسط مبلغ اجاره‎ ماهانه به‌علاوه‎ سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره‎ یک مترمربع زیربنای مسکونی نیز 14.8 درصد افزایش یافته است. در توجیه افزایش چشمگیر قیمت مسکن، دم‌دستی‌ترین دلیل همواره به هم خوردن رابطه عرضه و تقاضا در بخش مسکن بوده است، اما تحقیقات کارشناسی و داده‌های آماری نشان می‌دهد در طرح مساله مسکن در کشورمان به مساله توان مالی خانوارها کمتر توجه شده و در نتیجه حل مشکل مسکن نتیجه‌ای در برنداشته است. به این جهت می‌توان گفت در ایران آنچه افراد را از دست یافتن به مسکن باز می‌دارد، نه عدم عرضه کافی، بلکه عدم امکان خرید مسکن متناسب با درآمد و توان مالی خانوارهاست. کاهش نرخ مالکیت مسکن، افزایش سهم هزینه‌های مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار و روند افزایشی کاهش قدرت خرید خانوار ازجمله مولفه‌هایی هستند که نشان می‌دهند قدرت خرید خانوارهای ایرانی در تامین مسکن به نسبت قابل توجهی کاهش یافته است. افزایش 64 میلیونی قیمت یک واحد 60 متری در سه سال بر اساس آنچه در نمودار پایانی آمده است متوسط قیمت فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی در پاییز سال 94 در تهران حدود چهار میلیون تومان بوده که با افزایش 25 درصدی در پاییز 1396 به بیش از پنج میلیون تومان رسیده است. بر این اساس در تهران متوسط قیمت یک واحد مسکونی 60 متری از 240 میلیون تومان در پاییز سال 94 به بیش از 304 میلیون تومان در پاییز 96 رسیده است. همچنین متوسط مبلغ اجاره‎ ماهانه به‌علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در تهران با افزایش 25 درصدی از 20 هزار و 600 تومان به بیش از 25 هزار و 700 تومان در پاییز 96 رسیده است. بر این اساس متوسط مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک واحد مسکونی 60 متری از یک میلیون و 236 هزار تومان در پاییز 94 به یک میلیون و 542 هزار تومان در پاییز 96 رسیده است. این درحالی است که در طول سه سال اخیر حداقل دستمزد ماهانه از 712 هزار تومان در سال 94 به 930 هزار تومان در سال 96 رسیده است. مسکن 35 درصد درآمد خانوار را می‌بلعد یکی از مولفه‌های اثرگذار بر کیفیت و کمیت مسکن، سهم مسکن در سبد معیشتی خانوار است. داده‌های آماری وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد در طول 10 سال اخیر سهم مسکن از سبد خانوار از حدود 28 درصد در سال 1384 به 33 درصد در سال پایانی دولت احمدی‌نژاد و 37 درصد در سال 1395 رسیده است. گفتنی است این میزان در کشورهای توسعه یافته حدود 10 تا 15 درصد است. حال طبیعی است که با افزایش سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوار، افراد مجبورند از سایر هزینه‌ها ازجمله تفریح و مسافرت و تحصیل و... صرف‌نظر کنند تا بتوانند از پسِ هزینه‌های مسکن برآیند. 15 سال انتظار برای خرید یک خانه یکی دیگر از شاخص‌هایی که وضعیت بحرانی کاهش قدرت خرید مسکن را نشان می‌دهد، شاخص توان‌پذیری مسکن است. این شاخص که از تقسیم قیمت متوسط مسکن به درآمد سالانه خانوار به دست می‌آید، شاخص مهمی جهت اندازه‌گیری توان مالی خانوارها برای خرید مسکن است. شاخص توان‌پذیری مسکن بر این اصل استوار است که اگر یک خانوار تمام درآمد سالانه خود را پس انداز کند، طی چند سال می‌تواند یک واحد مسکونی بخرد. نحوه اندازه‌گیری هم به این صورت است که اگر مقدار این شاخص زیر پنج سال باشد، خانوارها از قدرت خرید مناسبی برخوردارند، اگر شاخص بین پنج تا هفت سال باشد، خانوارها دارای وضعیت نسبتا مناسبی هستند، اگر شاخص بین هفت تا 10 سال باشد وضعیت خانوارها از این جهت نامناسب است و اگر شاخص بیشتر از 10 سال باشد، وضعیت خانوارها بحرانی است. بررسی وضعیت این شاخص در ایران نشان می‌دهد تا سال 1390 وضعیت شاخص در کشورمان مناسب و همواره (به جز سال 1388) این میزان کمتر از 10 سال بوده است. اما از سال 1390 وضعیت این شاخص به سمت بحرانی شدن حرکت کرده است، چنانکه این شاخص از 10 سال در سال 1389 به 12 سال در سال پایانی دولت احمدی‌نژاد و 14.4 سال در سال 1395 رسیده است. قابل ذکر است بدترین وضعیت این شاخص در سال 1394 با 15.7 سال بوده است. این درحالی است که شاخص مذکور در آمریکا در ایالت‌های بزرگ 9.5 سال و در شهرهای دور افتاده 5.2 سال و در کشورهای عربی (چون قطر، کویت، امارات و عربستان سعودی) حدود 5.7 سال است. حال می‌توان گفت بر اساس نمودار شاخص توان‌پذیری مسکن، قدرت خرید خانوارهای ایرانی در سال‌های اخیر کاهش یافته است و مسکن که ازجمله نیازهای اولیه انسانی است، به‌شدت از کاهش قدرت خرید و توان اقتصادی خانوارها متاثر بوده است. خانوارهای ایرانی بازهم مستاجرتر شدند داده‌های آماری مرکز آمار ایران و وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد در سال 1373 بیش از 75 درصد مردم ایران دارای مسکن ملکی بودند که این میزان با کاهش 7.6 درصدی در پایان دولت اصلاحات به 67.9 درصد رسیده است. در دوره هشت ساله احمدی‌نژاد نیز گرچه قیمت مسکن جهش بسیار قابل توجهی پیدا کرد، سرعت و نرخ کاهش شاخص مالکیت مسکن کمتر از دوره هشت ساله دولت اصلاحات بود. در دولت نهم و دهم میزان مالکیت مسکن با کاهش 5/5 درصدی از 67.9 درصد در سال 1385 به 62.4 درصد در سال 1392 رسیده است. به نظر می‌رسد اجرای طرح مسکن مهر به‌طور قابل توجهی توانسته است جلوی افزایش اجاره‌نشینان ایرانی را بگیرد. در دولت روحانی میزان مالکیت مسکن با کاهش نزدیک به دو درصدی از 62.4 درصد در سال 92 به 60.5 درصد در سال 95 رسیده است. گزارش‌های آماری نشان می‌دهد دولت روحانی یکی از کم‌کارترین دولت‌های پس از انقلاب اسلامی در زمینه مسکن است، چنانکه در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس از عملکرد عباس آخوندی در زمینه مسکن آمده است: «عملکرد وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن غالبا با عدم تحقق تکالیف و قوانین موضوعه و همچنین عدم تحقق برنامه‌های ارائه‌شده همراه بوده و بخش مسکن و شهرسازی و بازار مسکن با در نظر گرفتن انباشتگی متقاضیان مسکن (اعم از تقاضاهای موثر و تقاضاهای غیر موثر)، روند افزایشی کاهش قدرت خرید خانوار، نبود ضوابط قیمت‌گذاری ملک و افزایش تراکم جمعیت شهری در ازای گستردگی تشکیلات وزارتخانه و وجود ابزارهای قانونی از بابت ایفای نقش برای بهبود وضعیت مسکن و شهرسازی در دوره دولت یازدهم؛ غالبا تکالیف مربوطه مغفول مانده است.» می‌توان گفت در دولت روحانی ‌جز تکمیل برخی واحدهای پروژه مسکن مهر، عملکرد قابل قبولی در بخش چرخه تامین مسکن به مرحله اجرا نرسیده است. از مجموعه مولفه‌های بالا می‌توان گفت در حال حاضر مسکن به‌عنوان یکی از چالش‌های نظام برنامه‌ریزی کشور است که بی‌توجهی به آن می‌تواند کیفت زندگی مردم را به مخاطره بیندازد که در این زمینه انتخاب رویکرد مناسب ضروری است، با این حال در سال‌های اخیر به‌رغم تاکید بر حل مساله مسکن از سوی دولت روحانی، اراده لازم در این دولت برای حل مساله مسکن وجود نداشته است. جدول پایانی که از متن گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس استخراج شده است، عملکرد عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی دولت روحانی در چهار سال اول دولت نشان می‌دهد، بر اساس این جدول رویکرد و عملکرد اجرایی وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان اصلی‌ترین متولی بخش مسکن نه‌تنها قابل رصد نیست، بلکه دستاورد چندانی نداشته است.∎​