الف) اقدامات
 افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن

به گزارش فرهیختگان آنلاین، وزارت راه‌و‌شهرسازی دولت یازدهم، در سه سال گذشته، جهت خارج کردن بخش مسکن از رکود اقتصادی، با افزایش وام خرید مسکن از 20 به 80 میلیون تومان، سیاست تحریک تقاضا را در اولویت برنامه‌های خود قرار داده است؛ ولی بنا به دلایلی از جمله عدم‌تطابق با شرایط اقتصادی خانوار، منابع محدود بانک‌ها و ریسک بالای تسهیلات‌دهنده، اعمال این سیاست حتی نتوانسته است به بهای ایجاد تورم آتی، سبب رونق بخش زمین و مسکن شود و به عبارتی خانوار و بانک‌های عامل، استقبالی از این سیاست نکرده‌اند. بنابراین این سیاست در عمل، رونقی در بازار زمین و مسکن ایجاد نکرده است. از اهداف اصلی معتقدان به سیاست افزایش تسهیلات خرید مسکن، توانمندی خانوار مبتنی‌بر مکانیسم پس‌انداز جهت خرید مسکن است. یکی از نقد‌های وارد بر سیاست تحریک تقاضا، عدم‌تطابق این سیاست با شرایط اقتصادی خانوار است، چرا‌که طبق گزارش مرکز آمار ایران، طی 20 سال گذشته میزان متوسط درآمد خانوار همواره از میزان متوسط هزینه خانوار پایین‌تر بوده که به معنای عدم‌توانایی مردم در پس‌انداز و سپرده‌گذاری است. این در حالی است که اساس طرح وام خرید مبتنی‌بر پس‌انداز و سپرده‌گذاری است که با توجه به سود تسهیلات و منفی بودن متوسط پس‌انداز سالانه یک خانوار شهری، مشخص می‌شود پس‌انداز اولیه برای دریافت وام و پرداخت اقساط آن با شرایط اقتصادی خانوار تطابق ندارد. از طرفی مسئولان وزارت راه‌و‌شهرسازی انتظار دارند که بانک‌ها، تسهیلات کوتاه‌مدت خود با سود سپرده‌گذاری بیشتر را جایگزین تسهیلات بلند‌مدت با سود سپرده‌گذاری کمتر کنند که این اقدام برای بانک‌ها به دلیل محدود بودن منابع موجود در بانک‌ها و عدم‌سودآوری برای بانک‌ها، امکان‌پذیر نیست؛ مگر اینکه تسهیلات بلند‌مدت از سود بیشتری برخوردار باشند که در آن صورت، امکان پرداخت اقساط وام برای گروه‌های هدف امکان‌پذیر نیست.

 آغاز فعالیت صندوق پس‌انداز مسکن یکم

صندوق پس‌انداز مسکن یکم از اقدامات مثبت وزارت راه‌و‌شهرسازی برای خانه‌دار کردن خانوار‌های خانه اولی بود که بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار مقرر شد بانک مسکن تسهیلات خرید و ساخت مسکن را تحت‌عنوان صندوق پس‌انداز مسکن یکم به اشخاصی که برای اولین بار اقدام به تهیه واحد مسکونی می‌کنند، پرداخت کند.  سقف فردی تسهیلات قابل اعطا روی هر واحد در شهر تهران 800 میلیون ریال، در شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت 600 میلیون ریال و سایر مناطق شهری معادل 400 میلیون ریال  تعیین می‌شود. دارندگان حساب‌های صندوق پس‎‎انداز مسکن یکم می‌توانند پس از گذشت حداقل 12 ماه از تاریخ افتتاح حساب خود با رعایت متوسط موجودی‌های لازم، از سقف تسهیلات با سپرده طرح برخوردار شوند. بنابراین چنانچه سپرده‌گذاران قصد دریافت تسهیلات مسکن یکم را دارند باید نصف مبلغ تسهیلات را به مدت یک سال در حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم سپرده‌گذاری کنند و نرخ سود این تسهیلات 11 درصد است. تاکنون این طرح نیز مورد استقبال مخاطبان قرار نگرفته است به طوری که طبق اعلام مدیر طرح و برنامه بانک مسکن، 46 هزار نفر، نزدیک به هزار میلیارد تومان نقدینگی از محل سپرده‌گذاری زوج‌های خانه اولی در سراسر شهرهای کشور طی یک سال اول فعالیت این صندوق جذب شده است.

 راه‌اندازی بازار رهن ثانویه مسکن

یکی از اقدامات وزارت راه‌و‌شهرسازی راه‌اندازی و مدیریت بازار رهن ثانویه است که با انتشار 300میلیارد تومان اوراق رهنی از 13تیرماه سال 1395، اجرای طرح بازار رهن ثانویه مسکن آغاز شد، براساس این طرح سازمان بورس و اوراق بهادار مکلف به انتشار اوراق رهنی و در مقابل بانک مسکن نیز مکلف به پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن است. بازار رهن ثانویه از همان ابتدای مطرح شدن با انتقادات بسیاری مواجه بود که یکی از انتقادات وارده به این طرح، آن است که اجرای آن ممکن است موجب تحریک تقاضا و به‌تبع آن افزایش تورم در حوزه مسکن شود و مسکن نیز به عنوان پیشران اقتصاد بر سایر حوزه‌ها تاثیر بگذارد. برخی از کارشناسان نبود‌شفافیت و ابهامات بسیار در اجرای این طرح ازجمله عدم‌معرفی محلی برای تامین منابع مابه‌التفاوت سود دریافت‌کننده تسهیلات و خریدار اوراق و نگرانی‌ها درباره انحراف منابع حاصل از اجرای آن توسط بانک مسکن را ایرادات اصلی این طرح می‌دانند. از طرفی رقم 300میلیارد در نظر گرفته شده برای انتشار اوراق رهنی قابل‌ملاحظه نیست که بتواند موجب تحریک تقاضا شود و حتی اگر 10هزار میلیارد تومان وعده داده شده از سوی وزیر راه‌و‌شهرسازی نیز محقق شود، شاهد تحریک شدید تقاضا و ایجاد تورم دربازارمسکن نخواهیم بود.

 راه‌اندازی طرح تضمین معاملات فروش اقساطی مسکن

یکی از اقدامات وزارت راه‌و‌شهرسازی راه‌اندازی طرح تضمین معاملات فروش اقساطی مسکن است که رویه و فرآیند جدیدی برای تسهیل فروش و پیش‌فروش مسکن است که در آن پس از عقد قرار‌داد فروش بین خریدار و فروشنده به صورت ترکیب نقد و نسیه، بازپرداخت اقساط بانک مسکن تضمین می‌شود. بانک مسکن به عنوان پل ارتباطی بین فروشنده و خریدار عمل کرده و در قبال اخذ کارمزد، معامله نسیه مسکن را تضمین می‌کند. عرضه «قسطی» آپارتمان، از اول اردیبهشت سال 1395 با راه‌اندازی بازار «تضمین خرید و فروش غیرنقدی ملک» در شعب مرکزی بانک مسکن سراسر کشور شکل گرفت. بانک مرکزی اخیرا با تعیین نرخ کارمزد 3/2 درصدی برای فروش قسطی مسکن، مرحله آخر مجوز اجرایی این طرح را تکمیل کرد. با این مجوز، مشروط به توافق سازنده‌ها و مالکان آپارتمان‌های حداکثر 10 سال ساخت با خریداران برای فروش نقد و اقساط، عملیات «پرداخت اقساط ماهانه بخش غیرنقد بهای معامله» توسط بانک مسکن برای فروشنده تضمین می‌شود و در عمل، به این نوع معاملات رسمیت داده خواهد شد. چهار شرط برای قسطی‌فروشی آپارتمان از جانب بانک تعیین شده که شامل «پرداخت قسطی حداکثر 50 درصد ارزش معامله توسط خریدار»،‌ «رعایت سقف 150 میلیون تومان برای تقسیط بهای فروش»، «سقف قسط ماهانه سه میلیون تومان» و «طول بازپرداخت حداکثر 50 ماه» است. پیش‌بینی می‌شود تحت‌تاثیر بازگشت تقاضای مصرفی به بازار و تمایل سازنده‌ها به فروش سریع، معاملات غیرنقدی با استقبال روبه‌رو شود.

با توجه به این شرایط فرشید پورحاجت، دبیرکانون انبوه‌سازان گفت: «بانک مسکن از ابتدا اعلام کرد قرار است150  میلیون تومان تضمین دین صورت دهد؛ در حالی که حدود40میلیون تومان از این مبلغ در محاسبات آنها مربوط به نرخ سود متناسب با تورم و کارمزد ۵  درصد بانک است. یعنی عملا میزان خرید دینی که به صورت واقعی می‌دهند۱۱۰ میلیون تومان است که با سود150میلیون می‌شود البته به شرطی که واحدی که قرار است فروش قسطی شود ارزش۱۱۰ میلیونی داشته باشد و وام ۸۰درصدقیمت ملک را پوشش می‌دهد.» وی با ابراز ناخرسندی از مکانیسم در نظر گرفته شده برای طرح فروش اقساطی اظهار کرد: «به نظر ما این مبلغ برای قشر متوسط بالاست که عملا با ۱۱۰ میلیون تومان استقبال چندانی از طرف سازنده‌ها و مردم نمی‌شود. هر کسی هم که مراجعه کرد وقتی شرایط را فهمید عقب‌نشینی کرد و ما نیز مادامی که شرایط فروش قسطی فراهم نشود وارد این طرح نمی‌شویم؛چون حاضر نیستیم خودمان و مردم را گرفتارکنیم.» به این ترتیب متقاضیان خرید مسکن قسطی باید حدود 12 درصد نرخ سود به سازندگان مسکن و 3/2 درصد هم به عنوان کارمزد به بانک بدهند که این مساله سبب کاهش استقبال متقاضیان می‌شود. به نظر می‌رسد جهت ایجاد تمایل مردم باید بانک مسکن و انبوه‌سازان کمی از توقعات خود جهت کسب سود بیشتر بکاهند. از طرفی تعیین سقف برای پذیرش کارگزاری سبب می‌شود مسکن قسطی شامل خرید تمام واحد‌ها نشود در صورتی که بازار مسکن نیاز به رونق در تمام سطوح قیمتی دارد، بنابراین باید قید تعیین سقف برداشته شود. کارشناسان معتقدند بانک مسکن می‌تواند تامین مالی فروش مسکن قسطی در بازار رهن ثانویه یا در قالب مشارکت مدنی هم صورت دهد. متاسفانه تا‌کنون اطلاعاتی در زمینه میزان استقبال مردم و تعداد قرارداد‌های منعقد شده فروش اقساطی مسکن منتشر نشده است.

 انجام مکاتباتی برای افزایش سقف تسهیلات مسکن مهر برای پروژه‌های خاص

وزارت راه‌و‌شهرسازی به عنوان متولی اصلی پروژه مسکن مهر درصدد است برای فروش واحدهایی که هزینه‌های زیادی برای آماده‌سازی و محوطه‌سازی واحدهای مسکن مهر صرف شده است، تأمین اعتبار کند. به همین‌منظور در تازه‌ترین اقدام از سوی وزارت راه‌و‌شهرسازی مکاتباتی در حال انجام است تا سقف وام برخی واحدهای مسکن مهر از 30 به 40 میلیون تومان افزایش یابد. به عنوان مثال برخی از پروژه‌های مسکن مهر در کل کشور و به‌خصوص شهر پردیس جزء این موارد خاص هستند، به طوری که برای آماده‌سازی و محوطه‌سازی این واحدهای مسکن مهر بالغ بر 25 تا 30 میلیون تومان هزینه شده است. به همین منظور برای کمک به افتتاح هر چه زودتر و تعیین‌تکلیف این واحدها به نظر می‌رسد با افزایش سقف وام مسکن مهر مشکلات مالی این واحدها کاهش یافته و زودتر به بهره‌برداری برسد.

ب) موارد مغفول
 عدم‌تکمیل واحد‌های ناتمام مسکن مهر

بنابر گزارش دریافتی از وزارت راه‌و‌شهرسازی، از مجموع دو میلیون و ۳۶۰ هزار واحد مسکن مهر دارای قرارداد، تا پایان سال 1394 مجموعا یک میلیون و 617 هزار واحد به فروش اقساطی رسیده است و همچنان حدود 750 هزار خانوار چشم‌به‌راه تحویل مسکن خود هستند. این در حالی است که بسیاری از واحدهای مسکن مهر که به فروش اقساطی رسیده‌اند و دفترچه قسط آنها صادر شده، هنوز به متقاضیان تحویل داده نشده است. اصغر مهرآبادی، قائم مقام وزیر راه‌و‌شهرسازی در حوزه مسکن مهر پیشرفت مسکن مهر در دولت یازدهم را برابر با 93 درصد پیشرفت اعلام کرد. این آمار ارائه شده از سوی مسئولان وزارت راه‌و‌شهرسازی با پیگیری و اجرای دو جریان اتفاق افتاده است، جریان اول حذف قریب به 117 هزار مسکن مهر از این طرح به بهانه نبود‌متقاضی در حالی که طبق اعلام قائم مقام وزیر در مسکن مهر تا چند ماه قبل از آن تنها 40 هزار مسکن مهر بدون متقاضی بوده‌اند. جریان دوم خارج کردن بیش از 80 هزار مسکن مهر خودمالکی است با این توجیه که چون بعد از سال 92 کد پروژه گرفته‌اند و در قالب طرح مسکن مهر حساب نمی‌شوند، آمار صوری مسکن مهر بالا رفته؛ چرا که واحدهای فوق عمدتا واحدهایی بوده‌اند که از 30 تا 70 درصد پیشرفت فیزیکی داشته و عمدتا به علت عدم‌تخصیص تسهیلات از سوی بانک مسکن متوقف شده‌اند. این 200 هزار واحد آمار پیشرفت فیزیکی مسکن مهر را پایین نگه می‌داشت و دولت به یک‌باره و با حذف این 200 هزار واحد یک‌شبه 10 درصد پیشرفت فیزیکی مسکن مهر را بالا برد. با وجود تاکید رهبر انقلاب بر عزم جدی بر تکمیل پروژه‌های ناتمام مسکن مهر ولی طی سه سال گذشته پیشرفت واقعی این پروژه نامطلوب بوده است و این افزایش طول زمان ساخت واحد‌ها سبب بالا رفتن قیمت ساخت شده است. متاسفانه هزینه عدم‌ساخت به موقع از مردم گرفته می‌شود که این افزایش هر روزه قیمت‌های اعلامی، متقاضیان مسکن مهر را دچار سردرگمی مضاعف کرده است.

مسئولان وزارت راه و شهرسازی کمبود منابع مالی را از مهم‌ترین دلایل پیشرفت کند مسکن مهر اعلام می‌کنند. در این راستا وزیر راه‌و شهرسازی گفت: «اخیرا سازمان مدیریت مطالعه‌ای انجام داده در این مورد که ما چقدر سرمایه برای زیرساخت‌های مسکن نیاز داریم. برآورد این سازمان پنج هزار و ۶۰۰ میلیارد تومان است که چنین بودجه‌ای اساسا وجود ندارد و رقمی که برای تامین و ادامه مسکن مهر در سال ۹۵ پیش‌بینی شده صفر بوده است و گرفتاری از اینجا شروع می‌شود، زیرا اساسا دولت توانایی پرداخت چنین مبلغی ندارد.» وزیر راه‌و‌شهرسازی در صورتی منابع مورد نیاز برای تکمیل تاسیسات زیربنایی مسکن مهر را 5600 میلیارد تومان عنوان می‌کند و اظهار می‌دارد که چنین بودجه‌ای وجود ندارد و دولت توانایی پرداخت چنین مبلغی را ندارد که طبق تبصره 18 قانون بودجه سال 95، وزارت راه‌و‌شهرسازی 5000 میلیارد تومان از اموال غیرمنقول وزارت راه‌و‌شهرسازی را برای افزایش سرمایه بانک مسکن خواهد داد؛ که می‌توانست با اختصاص این منابع به تامین زیرساخت تاسیسات زیربنایی مسکن مهر مشکل مردم را حل کند. یکی از نکاتی که در وزارت راه‌و‌شهرسازی مورد غفلت واقع شده عدم‌پیگیری جدی تکمیل پروژه‌های مسکن مهر است. به‌طورکلی انتظار می‌رود به دلیل مشکلات معیشتی مردم و تاکیدات رهبر معظم انقلاب، کم‌کاری‌های مربوط به مسکن مهر جبران شود.

 عدم اجرای طرح مسکن اجتماعی

بعد از تعطیلی ساخت مسکن در قالب مسکن مهر، وزارت راه‌و‌شهرسازی با انتقادات فراوان از مسکن مهر، طرحی به نام مسکن اجتماعی را مطرح کرد؛ ولی متاسفانه پس از گذشت سه سال از عمر دولت یازدهم طرح مسکن اجتماعی به مرحله اجرا نرسیده است تا به این صورت ساخت مسکن برای اقشار مستضعف و متوسط متوقف شود. طبق گزارش عملکرد سالانه وزارت راه‌و‌شهرسازی در قسمت مسکن اجتماعی آورده شده است که «برنامه سالانه تامین مسکن  ۱۲۵ هزار واحد مسکونی تا پایان برنامه ششم توسعه به اشکال مختلف، برای خانوارهای تحت پوشش هدف‌گذاری شده است. در سال جاری پس از برگزاری جلسات مشترکی میان متولیان امور کم‌درآمدها، مقرر شد تا پایان سال جاری، با استفاده از ظرفیت‌های مالی و فیزیکی موجود کلیه نهادهای درگیر موضوع، با استفاده حداقلی از منابع دولتی و بانکی، این برنامه عملیاتی شود. در ارتباط با تامین زمین برای پروژه‌های این برنامه و به منظور شناسایی ظرفیت زمین‌های موجود مکاتباتی با سازمان ملی زمین و مسکن، شرکت عمران شهرهای جدید و شرکت عمران و بهسازی شهری صورت گرفته است که تا‌کنون منجر به نتیجه نشده است.»
این گزارش خود گواهی بر عدم توفیق و غفلت وزارت راه‌و‌شهرسازی در اجرای مسکن اجتماعی است.

 عدم پیگیری ساخت مسکن روستایی

با وجود اینکه طبق مصوبه دولت یازدهم، وزارت راه و شهرسازی باید سالانه ۲۰۰ هزار فقره تسهیلات ارزان‌قیمت در مناطق روستایی تا سقف ۱۵۰ میلیون ریال اختصاص دهد و علی‌رغم اینکه قبل از سال 1392 به‌طور متوسط در هر سال، بیش از ۲۰۰ هزار تسهیلات برای مسکن روستایی پرداخت شده است، متاسفانه در سه سال گذشته، موضوع مسکن روستایی در وزارت راه‌و‌شهرسازی نسبت به سال‌های گذشته کمتر مد نظر قرار گرفته است؛ به‌طوری‌ که در سال ۹۲ هیچ‌گونه تسهیلاتی به مسکن روستایی اختصاص نیافته و طبق گزارش وزارت راه‌و‌شهرسازی در سال ۹۳، تنها پنج هزار فقره تسهیلات در زمینه مسکن روستایی پرداخت شده و در سال 1394 نیز آماری از تعداد تسهیلات ذکر نشده و فقط بیان شده است که طی سال۹۴  حدود 82   هزار واحد تکمیل شده و به بهره برداری رسیده است.

 عدم‌بهبود بافت فرسوده

طبق اظهارات وزیر راه‌و‌شهرسازی دولت یازدهم تا سال 1393 در کشور ۷۷ هزار هکتار بافت فرسوده و ۵۵ هزار هکتار سکونتگاه غیررسمی وجود دارد. این میزان بافت فرسوده می‌تواند در صورت مدیریت کارآمد تبدیل به یک فرصت استثنایی در اقتصاد کشور شده و در صورت مدیریت ناکارآمد تبدیل به یک تهدید ملی شود. احیای بافت‌ فرسوده و نامناسب شهری و روستایی، علاوه‌بر کاهش تبعات ناهنجاری‌های اجتماعی و مخاطرات طبیعی، موجبات کاهش هزینه‌های تولید مسکن را فراهم می‌کند که در نهایت با افزایش توان اقتصادی سازنندگان و مصرف‌کنندگان واقعی مسکن منجر به تحریک توامان عرضه و تقاضا مسکن می‌شود.

یکی از نکات مغفول در وزارت راه‌و‌شهرسازی علی‌رغم ابراز نگرانی وزیر راه‌و‌شهرسازی، روند کند نوسازی بافت‌های فرسوده است به طوری که طبق گزارش عملکرد وزارت راه‌و‌شهرسازی طی سال‌های 93 و 94 مجموعا حدود 10هزار قرارداد برای پرداخت تسهیلات نوسازی بافت فرسوده شهری از محل اعتبار بانک‌های عامل منعقد شده است در حالی‌ که طی سال‌های ۸۹، ۹۰ و ۹۱، سالانه بیش از ۶۰ هزار قرارداد منعقد شده است.